大師房屋文山營業處的部落格

筆記起來！預售契約轉讓，無須課徵奢侈稅
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部國稅局表示：近期有民眾詢問，其與建商簽訂預售屋買賣契約後，將該契約轉讓，應否課徵特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)？
國稅局說明，預售屋在未建築完成前出售，係屬移轉權利性質，應依所得稅法規定按實際交易所得申報個人綜合所得稅，不用課徵奢侈稅。惟如購買預售屋已經興建完成，並已過戶到名下，持有期間未達2年即出售者，除非本人、配偶及未成年直系親屬僅有該處自住房地，在該房屋辦竣戶籍登記並有自住事實，且沒有出租或供營業使用，否則仍應申報繳納奢侈稅。
該局進一步說明，「持有期間」之計算，係從不動產完成移轉登記之日起計算至銷售契約訂定之日止，並應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。

買賣房屋！相關費用憑證記得要保留喔！
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

國稅局表示：近來申報綜合所得稅案件，有些納稅義務人表示買賣房屋的成本、費用相關憑證並未保留，以致計算財產交易所得時無法舉證扣除。
國稅局提醒民眾，有關個人出售房屋，計算其財產交易所得時可扣除成本及費用如下：
(一)成本方面：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)，於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。
(二)移轉費用方面：為出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。另外，如有繳納屬於房屋部分的特種貨物及勞務稅，也是移轉該項資產而支付之費用。
至於取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增置、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，就不得再列為成本或費用減除了。所以買賣房屋之成本、費用相關憑證實為合法節稅的重要單據，請民眾予以妥善保留，以利舉證喔。

確保施工品質，新北市政府無預警查核青年住宅
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

營建署在新北市興辦的浮洲合宜住宅發生工程品質爭議後，新北市政府為確保同為日勝生負責施工的青年住宅BOT案工程品質，已於5月中旬完成中和與三重等三處青年住宅工地的施工查核。新北市政府城鄉發展局局長邱敬斌表示，查核結果，督導小組並無發現類似浮洲合宜住宅情形或重大影響結構安全的缺失，但為了確保施工品質及市府權益，督導小組仍進一步要求進行混凝土鑽心試驗、鋼筋探測掃描及砂土成分檢測，檢測結果最快在6月中旬出爐。
邱敬斌表示，若不符合檢測標準，將要求立即停工，並委託第三公正單位進行安全鑑定。若發現施工瑕疵，也會要求廠商必須先行改善後，方得繼續施工。所有額外支出的費用及工期，亦均由廠商負擔。
新北市青年住宅BOT案基地位於中和及三重區，整體施工進度約31％，督導小組已於5月中旬完成三處工地施工查核。新北市政府組成的10人督導查核小組，小組成員由3位新北市土木技師公會、結構技師公會、建築師公會代表及7位建築、機電、結構、土木工程各領域的專家學者共同組成。
邱敬斌表示，新北市青年住宅BOT案比照公共工程最高標準，嚴格要求，未來除了督導小組持續不定期的進行督導外，並要求廠商加強施工技術及工程品質管理，確保工程能如期、如質完成。

今年新買的房屋，房屋稅稅額如何計算？
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

稅務局表示，房屋稅是按月核課，房屋買賣移轉申報在當月15日以前，房屋稅自當月起由承受人繳納，而在當月16日以後申報者，則自次月起由承受人繳納。而且，依規定欠繳房屋稅之房屋，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記。
舉例來說，王先生在2015年3月8日向稅務局申報契稅，將房屋移轉給陳小姐，稅務局在受理時就會即予核算王先生自2014年7月至2015年2月共計8個月的房屋稅，先行核發房屋稅單予王先生，等到王先生繳清稅款後，地政機關才會受理移轉登記；至於陳小姐則應負擔2015年3月至6月共4個月的房屋稅。

列報自用住宅購屋借款利息，應符合規定
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部台北國稅局表示，到了5月報稅季節，常有民眾詢問，查調扣除額資料有支付利息，為何不能於所得稅申報時列報自用住宅購屋借款利息？
該局指出，按所得稅法施行細則第24條之3規定，購屋借款利息之扣除，應符合下列各要件：
一、以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記為其所有。
二、納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用者。
三、取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據，如屬納稅義務人以憑證下載或向稽徵機關查詢購屋借款利息金額申報扣除者，可免附。
四、納稅義務人所有之自用住宅，其由納稅義務人向金融機構借款所支付之利息，以納稅義務人及配偶為同一申報戶，始可列報。
五、每一申報戶以一屋為限。
六、原貸款銀行變動，以原始貸款未償還額度內支付之利息申報扣除。
七、申報有儲蓄投資特別扣除額者，應先減除儲蓄投資別扣除額，其餘額以300,000元為限。
該局舉例說明，納稅義務人甲君2014年度綜合所得稅結算申報，列報登記為甲君所有房屋之購屋借款利息，該屋2014年度雖有甲君祖父於該地址辦竣戶籍登記，惟經查甲君2014年度並未列報其祖父為受扶養親屬，不符合前揭所得稅法規定，乃將甲君列報之購屋借款利息予以剔除補稅。該局呼籲，個人購買自用住宅，欲列報扣除購屋借款利息，應注意各該申報課稅年度是否符合所得稅法之相關規定，以免遭剔除補稅。

筆記起來！全戶戶籍遷出，喪失地價稅優惠稅率！
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

原已享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若土地所有權人本人、配偶及直系親屬的戶籍全部遷出，就不能按自用住宅用地優惠稅率2‰課徵地價稅，您千萬要注意喔！
地方稅務局表示，土地所有權人或其配偶、直系親屬於該土地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用，才可以適用自用住宅用地優惠稅率2‰課徵地價稅。舉例來說，林姓地主原享有自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，因子女就學需要，將全戶戶籍遷出，雖然實際上居住在該地，仍不符合自用住宅用地應辦竣戶籍登記要件，所以稅務局會按一般用地的基本稅率10‰課徵地價稅，如地價總額超過累進起點地價者，稅率最高至55‰，稅負相差至少4倍。
地方稅務局提醒民眾辦理戶籍遷徙時應特別留意，至少需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬其中1人留在原戶籍，該處地價稅才能繼續適用自用住宅用地優惠稅率。

預售屋！讓渡權利之價款，以交付尾款年度申報所得
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部台北國稅局表示，個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度，申報綜合所得稅。
該局指出，為維護租稅公平，國稅局會經由建商、代銷商、房地買賣仲介業、各縣市政府、網路、報載等管道蒐集個人買賣預售屋之交易資料，並查核相關資金流程，以遏止刻意炒作賺取差價而未申報納稅之情事。若個人購買預售屋在尚未取得預售屋(含土地)所有權前即出售係屬權利移轉，非屬「不動產」買賣，依所得法第14條第1項第7類第1款規定，應以交易時之成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額為財產交易所得，申報個人綜合所得稅。
該局說明，甲君於2010年向A建設公司購買預售屋，並陸續繳納價款；惟A建設公司2013年興建房屋完成後第一次移轉登記所有權人卻為乙君，經查核發現甲君於2012年9月與乙君簽訂預售屋讓受契約，並經A建設公司同意將其購屋之權利義務讓與乙君，依讓受契約書內容，甲君讓與乙君之預售屋成交價額計1,000萬元，乙君分別於2012年9月、12月及2013年1月轉帳支付甲君300萬元、300萬元、400萬元。經進一步查核，發現甲君2013年度未申報該筆財產交易所得，除核定補徵稅額外，並依所得稅法第110條規定處罰。
該局呼籲，個人買賣預售屋時若有不熟稔稅法相關規定，可逕向所轄稽徵機關洽詢，以維自身權益，如因一時疏忽或不諳法令規定，致短、漏報繳所得稅者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款，以免受罰。

服務市民！北市重啟社區規劃師制度
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

2015年隨著大同再生計畫、中正萬華復興計畫、東區門戶計畫、公辦都更、中繼住宅等計畫的推動，台北市政府為廣納民意，重新啟動社區規劃師制度，以社區規劃師工作室駐點計畫進行長期駐點，目的在於打造溝通平台，徵詢社區意見、溝通對話，強化市民參與機制，期成為新的施政標竿。
台北市政府重視民眾參與公共事務，於1999年率全國首創台北市社區規劃師制度，鼓勵專業團隊走入社區協助居民自發提案，後續廣及至全國，惟2011年完成階段任務而結束。柯市長上任後非常重視市民參與各施政計畫，為讓施政計畫更貼近市民需求，將優先於大同區、萬華區、南港區等地成立5處社區規劃師工作室駐點，另南機場及斯文里公辦都更亦將成立社區規劃師工作室直接與社區居民進行最直接的溝通，預計本年2015年6月第1處社區規劃師工作室將於萬華區、大同區掛牌揭幕，期望透過社區規劃師在地進行市政溝通，催化地區再生。
市府表示，社區規劃師工作室駐點計畫將分為三部分，第一部分將先盤整社區資源，溝通並蒐集民眾意見，期與地方居民建立夥伴關係，另透過定期討論，凝聚地區共識；第二將透過公私部門討論，深化地區發展議題，並依需求媒介適當資源協助；最後則透過地方持續滾動及地方深耕，逐步建立公私共識，凝聚地區發展願景。

新店利多！安坑輕軌准了，2015年底全面動工
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

安坑輕軌可行性研究於2013年即獲行政院核定，交通部於2014年11月通過綜合規劃報告並按部提報中央審議。2015年5月18日於「行政院國家發展委員會第14次委員會」決議通過，已完成所有審議程序，續陳報行政院核定後即可展開建設。新北市政府建設安坑輕軌可提高新店、安坑舊有市區及其它未來發展地區大眾運輸旅運需求，並與捷運環狀線Y7站串連創造轉乘路網，提供民眾更便捷的交通路徑，活絡地方發展。

新修正！不動產說明書應記載及不得記載事項即將上路
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

不動產說明書應記載及不得記載事項新修正，將於2015年10月1日起生效，房仲業者及買屋賣屋民眾應善用不動產說明書以保護自身權益，確保不動產交易安全。
不動產說明書主要目的係使交易相對人，經由詳實之不動產重要事項說明，助於充分了解物件資訊，使不動產交易資訊透明化，協助當事人順利完成交易。再者，藉由應記載及不得記載事項之規定，使經紀業從業人員在執行業務中應盡其查實說明義務，避免買賣雙方因交易資訊不明確而作錯誤判斷，以減少消費糾紛。
此次增訂事項為有無信託登記、基地權利設定負擔、共有人分管協議、農業用地是否可興建農舍、解約、違約之處罰、其他重要事項包括周邊環境、是否有地籍圖重測、是否公告徵收…及應敘明之事項等清楚規定，使不動產說明書內容更臻完善。透過不動產說明書可充分了解不動產交易物件資訊，期望買賣雙方能在交易過程中皆能全面考量而做出正確決定，以降低交易糾紛。