大師房屋文山營業處的部落格

 
豪宅霸地千坪 新北今拆6處
 
  
【李定宇╱新北報導】
 
寸土寸金的新北市新板特區，豪宅每坪七十萬元起跳、每戶要價逾兩
千萬元，但有六棟豪宅社區，卻被建商將容積獎勵的開放空間違規二
次施工，將開放空間變身為社區私用的公共設施，上述社區多年來遭
警告裁罰未見改善，新北市工務局祭鐵腕，今天上午兵分六路強制拆
除，還空間給公眾使用，民眾聽聞大讚：「遲來的正義，爽啦！」
 
新板特區實施獎勵計劃規範，只要建商願意在社區內提供大眾使用開
放空間，就可依比例提高容積率，使社區蓋得更高、房屋也能賣得更
多，但建商取得房屋使用執照後，進行二次施工將原本的開放空間變
成豪宅私人領域，違規做為接待大廳、交誼廳等設施。工務局統計，
遭佔用的開放空間總計一千四百坪。
 
「超級F1」違建未改善，工務局今強制拆除。黃仲明攝開罰單未見改
善由於開放空間屢遭民眾投訴，去年三月起，新北市工務局不斷發文
要求改善，甚或開立罰單，但是「國家世紀館」、「國鼎」、「巴黎
16區」、「畫世紀」、「權世界」及「超級F1」六豪宅社區仍未見改
善，由於多次溝通無效，加上監察院要求市府盡速處理，工務局今天
上午九時召集拆除大隊、警察等約兩百人，兵分六路前往六處豪宅強
力拆除。
 
《蘋果》昨前往待拆除社區觀察，發現「畫世紀」社區一樓已架起圍
籬，「國家世紀館」自行由工人拆除違建，但該社區一名江姓婦人不
滿，嗆工務局：「外面那麼多違建不拆，為何要先拆我們？」
 
新板特區6違規豪宅情形「住戶變受害者」
新板生活品質促進會理事長南順興也抱怨，很多住戶買房時，根本不
知何謂開放空間，社區會有違建是政府與建商間的問題，不應該由住
戶承擔後果，「強拆變成三輸的局面！」
工務局使用管理科指出，六處違規豪宅已多次要求改善，但社區卻視
公權力為無物，對政府要求不予理會，基於社會公益及減少外界爭議
，今天採取強拆手段，將開放空間還給市民使用。新北市胡先生說，
難得政府不畏權勢值得鼓勵，「這是遲來的正義，爽啦！」
 
 
 

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成屋合併須申請施工許可
 
  
【潘姿羽╱台北報導】
 
為了讓室內空間更寬敞、氣派，部分民眾購屋時會選擇一次購買多戶
再施工打通格局，俗稱「合併戶」。不過代銷業者提醒，此舉雖可得
到較大的居住空間，但未登錄門牌的戶別可能被視為「空屋」，進而
遭課較高房屋稅率。
 
部份建案會採毛胚交屋，以利客戶裝潢或合併。合併室內空間的流程
依建物為「預售屋」或是「成屋」有所不同。永慶代銷協理何彥煒表
示，預售屋的格局可在成屋前變更設計，又稱「客變」；建商多會在
興建至該樓層前 1~2層時詢問買方是否有客變需求，經消費者提出並
經建設公司審查確認不影響結構後，便依照更改後的圖面動工。
 
變更格局 容易漏水
但若建物為成屋，工程較浩大，也牽涉既有管線的重新配置。打通多
戶通常會變更到衛浴、廚房位置。何彥煒表示，管線位移時得施作高
架地板埋管線，假如防水措施沒做好，便成漏水夢靨的開端。「許多
有漏水問題的成屋都是變更格局時沒做好防水措施，施工時不可不慎
。」
再者，成屋變更格局也牽動結構安全。因牆面分為分隔間牆和承重牆
，若變更過程損及承重牆，便會影響建物主結構安全。
台北市建築管理工程處副總工程司邱英哲表示，民眾欲更動成屋格局
，得請建築師評估變更方式是否可行並完成簽證，才能向主管機關取
得施工許可。施工完畢後，再向建管處申請竣工，經政府查核便會頒
發「室內裝修合格證明」。
邱英哲提醒，儘管民眾更改成屋格局的過程僅透過建築師查核，但建
築師得將相關圖面送至建築師公會並建檔留存，政府可隨時調閱檢視
。
 
成屋合併 恐遭限貸
若民眾想整併 2戶門牌以及水、電、瓦斯等費用，也須拿建管處核發
的「室內裝修合格證明」給戶政單位檢閱，才能辦理合併門牌。
合併不同戶別時，除著眼居住舒適性，何彥煒建議，民眾應一併將貸
款、房屋稅以及更動管線所造成的影響納入考量。他表示，合併戶多
發生在高單價地段或豪宅產品，因高單價地段推出的產品坪數可能較
小，豪宅買方又多喜愛大坪數格局，但一次購買 2~3戶可能被銀行認
為是投資客而限縮貸款。
「向建商購買時，因銀行會實際查看，較無此問題；但購買成屋便可
能影響貸款成數。」何彥煒也指出，民眾多習慣將家人設在同 1戶籍
，但合併後另 1個門牌便會被戶政單位認定為非自住用途的「空屋」
，房屋稅、地價稅都採較高稅率，解決之道可將家人分拆入2戶。
 
 
 
 
 

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低總價 高單價 小店面夯
 
  
【顏嘉瑩╱台北報導】
 
內政部公布 4月全台實價登錄資料，出現許多低總價、高單價的小店
面，單價前5名皆為店面，北市延吉街出現每坪387.2萬元高價店面，
大安路一段1.59坪的小店以總價 600萬元成交，顯見店面置產熱。住
宅最高總價則是北市大安森林公園旁的「國美森美館」，總價1.96億
元，換算每坪161.25萬元。
 
內政部地政司地價科表示，4 月實價登錄交易筆數買賣、租賃加預售
共計為3.8萬，累計自實價登錄以來，總資料筆數已超過27萬筆。
 
第9波實價登錄最高單價前5名東區出租容易
4月成交案件中，全台單價最高的前5名皆為店面產品，其中前 3名皆
為台北市東區商圈店面，雖因坪數小壓低總價，但換算下來每坪單價
都在370萬元以上，最貴的延吉街店面每坪單價387.2萬元，而大安路
一段31巷的1.59坪迷你店面，成交總價約600萬元，換算每坪也要376
.4萬元。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，東區店面出租容易，租金也
有支撐，以大安路一段31巷來看，算是二線商圈，但有許多特色小店
，租金也相對穩健，區域內中大坪數租金每月約 1萬元，但小店因坪
數小，單坪租金高，每坪租金可能是該區3倍以上。
 
第9波實價登錄4都最高總價住宅未創新高
至於各區住宅產品則未再創新高，台北市住宅最高單價為大安區大安
森林公園第1排「國美森美館」，成交總價 1.96億元，拆算車位後每
坪約161.25萬元。
 
新北市住宅單價最高為每坪74萬元的板橋區「画世紀」、台中為西屯
區「由鉅大謙」，每坪單價54.5萬元。
 
至於，高雄為位美術館特區的「美術之星」，拆算不含車位單價34.9
萬元。
 
小坪數受歡迎
另外，台北市政府地政局分析台北市4月實價登錄資料發現， 40坪以
下住宅產品佔69.37%，成交單價多在40~60萬元，而總價 2000萬元以
下產品佔總交易筆數的60%，顯示低總價小坪數住宅產品受歡迎。
 
台北市政府地政局副局長潘玉女表示，各類型的成交產品中，則以大
樓佔61.26%最多，其次為公寓產品佔19.31%、套房14.99%；主力成交
坪數為20~40坪，佔4成，20坪以下也佔近3成。
 
 
 
 
 

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揪團合買房 按出資比率登記持分
 
   
【倪浩倫╱台北報導】
 
房價漲漲漲，年輕人想單憑一己之力在都會區購屋，若沒有父母親支持，
恐怕不容易。近年不少民眾揪團合資買屋，以減低付款壓力，未來房屋增
值，還能賺取差價。專家表示，朋友合購房屋，若登記 1人名下，有機會
爭取較優惠的貸款條件，但登記2人以上，較不易產生糾紛。
 
團結力量大，消費市場愈來愈多團購現象，藉著揪團合購降低成本。就連
買房子也有人採取合資方式購買，尤其高房價的都會區，動輒千萬元的房
價，讓受薪階級無法負荷，有些民眾找親朋好友或情侶，採共同出資籌措
自備款與支付貸款，取得「資產增值」的門票。
 
永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，朋友間一起合購房屋，最常遇到產
權登記的問題，代表人的財務與信用紀錄，會影響到貸款成數、利率，登
記人數的多寡也攸關房屋轉手後的資金分配。
 
如果合資購屋的成員中名下已有房貸、或者信用有瑕疵，在申請房貸時，
應推派收入穩定且符合首貸資格的人作為房貸申請人，可爭取較優條件。
 
可設定抵押權自保
陳俊宏表示，同1間房屋的房貸申請人若不只1人，就算每位成員條件都好
、但彼此不具血緣關係，多被銀行認定為投資客，恐怕最多放貸 6成且取
消寬限期。情侶間合資購屋則有成家立業的願景，銀行通常較不會認定為
投資客，放款條件相對優惠。
 
中信房屋北市特約地政士柯玉秋建議，房屋所有權人才有資格使用及處分
不動產，合購房屋的民眾，最好能以出資比率，採持分方式共同登記，以
免糾紛。如果真的要登記在特定 1人名下，其他成員可向地政機關申辦預
告登記，也可舉證雙方具借貸關係設定抵押權，以保障自身權益。
 
專家舉例，甲、乙各出600萬元購入1間1200萬元的房子，甲因為信用不良
，同意讓乙登記所有權人，乙表明其中的 600萬元是向甲借的，按期付甲
利息，如此甲便可主張自己在該不動產具有600萬元的股分。
 
將來房屋若以2400萬元出售，均分給甲1200萬元，甲可憑這段期間的利息
收入，證明自己不須繳贈與稅。
 
房屋出資人愈多，雖然還款壓力愈小，但人多嘴雜，出售時易有不同意見
。柯玉秋表示，根據《土地法》34-1條規定，不動產共同持有人若在 3人
以上，只要人數加持分比超過1╱2，或持分比超過2╱3，便可進行該不動
產的處分權，避免整體權益受到少部份人影響。
 
 
 
 

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北市都更難 建案砍半
 
    
【劉曉霞╱台北報導】
 
台北市都更案窒礙難行，上市建商紛紛對都更案踩剎車，改往中南部
獵地開發、轉投資地上權，或是前往海外投資。如長期深耕都更的全
坤建設，大幅降低都更佔營收比率；而手中持有超過20個都更案的基
泰建設，也淘汰逾半都更案。建商說，「以前50坪的都更案沒有人願
意做，現在只要50坪就願意。」
 
受到「文林苑」影響，建商陸續表態，華固董事長鍾榮昌就曾公開說
，華固不再碰都更了，要回歸原來買地開發。遠雄企業團董事長趙藤
雄去年也對都更案喊卡，要求旗下都更布局暫緩。
 
北市近5年 都更進度概況50坪改建也接手
長期深更都更的全坤總經理廖學新說，今年公司政策會開始調整，將
由原先佔7成營收比重的都更比率降為3成，把買地和合建比率提高到
6~7成。基泰副總經理張玉貞也說，手上原有超過 20個都更案已陸續
汰換，縮減到10多個，只剩台北市吳興街、台北市民生東路、南京東
路和景美、內湖等案。
 
據台北市都市更新處網站統計，可明顯發現，近年自行劃定核准件數
有減少趨勢，而今年截至目前為止，都更案自行劃定核准件數為54件
，顯示政府推行都更多年，仍未有具體成效。
 
廖學新昨天在股東會後說，「文林苑」後對推動都更影響很大，過去
100個都更案中，只有5個可成，但現在連1個都沒有，而以前 50坪的
都更案沒有建商願意做，現在只要50坪就願意。
 
有的改投資飯店
以台北市重慶南路、詔安街的都更案為例，廖學新表示，全坤就捨棄
不同意者，重新劃定土地，獲得100%住戶同意，而全坤手上的都更案
也因此由原本的十多件大幅縮減至 5件，至於已經推動的都更，「頭
都洗了，要把它弄完」。如位在貴陽街的「全坤威峰」，目前已拆屋
8成，將在明年第1季推出，預定年底前可取得建照。
 
瑞普國際董事長曾東茂分析，都更因「文林苑」案大法官申請釋憲後
，相對困難，建商只好改變獵地政策，轉往地上權案。
住商不動產副總劉明哲也提到，現階段建商不是南下獵地，如興富發
、華固前往新竹、桃園獵地，就是轉投資具穩定收入的觀光產業，如
太子投資W飯店，花蓮遠雄悅來飯店，或是發展副業、參與BOT或地上
權開發案，以增加收益。 
 
 
 

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大法官釋憲建商寒顫 97件都更案停擺
   
 

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中市推案2千億 創新高
 
 
 
【劉曉霞╱台北報導】

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交通便利 捷運宅報酬率2.5％
 
   
記者張菱育
 
吸引置產
捷運宅最近陸續於實價登錄網揭露交易資訊，可發現其成交單價確實
高於周邊行情，如北市捷運木柵站的「信義18号」每坪約 42.1~56.5
萬元，周邊房價每坪最高僅50萬元；業者說，捷運宅房價高，租金相
對拉高，若出租可有2.0％~2.5％的報酬率。
內政部實價查詢網資料顯示，「信義18号」實價每坪約 42.1~56.5萬
元，「藏富」實價每坪73.4~107.4萬元。
 
行情高於周邊價
但據21世紀不動產統計，「信義18号」 周邊房價每坪48~50萬元、「
藏富」周邊每坪87~90萬元，明顯較低。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，捷運宅房價雖相對較高，但因交通
便利、大樓管理好等優勢，因此租金表現佳，達 1~2.6％的報酬率，
吸引置產族。根據21世紀不動產統計捷運宅租金報酬率，如捷運南勢
角站「南方之星」就有2.0％~2.2％。
永慶房屋中和總站店店長洪偉智說，去年的捷運共購案 「南方之星」
物件稀有，近期開始有投資人釋出要出租，其中以 2房、套房的產品
居多，他認為：「已購入捷運宅的置產或投資人認為，看好捷運宅生
活、交通機能方便，較易出租。」
 
住戶多恐沒隱私
民眾 Patrick說，捷運宅雖然有交通方便的優點，但若是住戶數量多
，就會考慮是否會有吵鬧、較沒隱私的問題。
 
 
 

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北部代銷、建商搶進台中房市
 
 
 
中國時報【王莫昀╱台北報導】
 
台中房市夯，除了吸引北部建商前仆後繼搶進外，近來連北部代銷與
營造業也跟著南進搶攻炙手可熱的相關商機。台中代銷業者透露，現
在台北主流代銷幾乎全到台中接案，除甲桂林、甲山林、海悅外，近
來更傳出新聯陽也正與台中知名建商接洽，台北代銷業者敢開價，區
域代銷往往難以抗衡。
 
此外，最近積極赴香港與澳門承攬公共建設的欣陸投控，為了提高台
灣接案量，也將南進，欣陸高層表示，台中房市火熱，台北的大建商
都南下了，為增加營造承攬案量，目前正接洽台中案源。
 
前一波到台中推案的建商，主攻豪宅市場，如宏盛、富邦、國泰等，
不過近來，麗寶與寶佳南下，也願意切入正火紅的首購市場推案。
 
台中市預售市場的首購產品近來紅翻天，新推案銷售迅速。如「總太
悅來」一周完銷，太子建設「海晏」上周成交3至4戶，每坪單價持續
創下區域新高。大里地區最近在軟體科學園區完工的帶動下，區內的
「振堡富域」上周銷售7戶，銷售金額超過四千萬！
 
首購低價補漲區的大里位於中彰投交界，在大里、仁化工業區和即將
完工軟體科學園區帶動居住需求下、近期吸引親家、佳福、聚合發、
勝美、國雄建設等建商購地推案，行情每坪約15至20萬，從去年至今
，房價上漲約2成。
 
   
 

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南港豪宅膨風 實價露餡 縮34%
 
    
【吳苡辰、劉曉霞╱台北報導】
 
開價、實價差很大！北市南港經貿園區指標建案「天滙」陸續揭露成
交實價，該案2010年3月開賣時，每坪開價達百萬元，是南港區第1個
晉升百萬元建案，不過實價登錄後，卻揭露成交單價僅 52.6萬~85.6
萬元，價差至少34%，民眾直呼開價過高，太誇張。
 
南港經貿園區指標案天滙為華固建設興建，共86戶，規劃85~110坪，
2010年開賣時，正好趕上南港經貿園區熱潮，代銷公司雖刻意低調銷
售，未曾正式對外公布開價，《蘋果》記者到接待中心詢問，也被擋
在門口，但市場一般認為其開價約每坪80萬~110萬元，創下當時最高
開價，也是南港經貿園區第1個百萬元建案。
 
最高喊每坪百萬
雖然天滙價格創新高，但開賣10日後，代銷公司便對外宣稱已完銷，
同年底卻又以天滙 2期名義將地主戶拿出再次銷售，讓外界更好奇實
際成交價。
 
去 7月天滙完工後陸續交屋，隨著實價登錄上路，也讓成交價曝光，
據內政部不動產交易實價查詢服務網資料顯示，天滙共有83筆實價資
料，當中單價最高為1樓，扣除車位後每坪 85.6萬元，與當時最高開
價110萬元相比，價差22%，第2、3高價每坪83.5與82.5萬元，皆位於
21樓，單價最低僅52.6萬元，位於5樓，若與最低開價 80萬元相比，
價差達34%。
 
華固總經理洪嘉昇說，天滙當時每坪開價是70萬~100萬元，並沒喊出
最高價 110萬元，市場議價空間是10~15%，若以此計算是符合市場行
情。
 
從小在南港長大的民眾王松林說：「當時南港區還有每坪50多萬元建
案，天滙開價百萬元本來就太高，若實際成交每坪僅52萬元，實在差
太多，買屋前真要小心。」
 
住商不動產南港站前加盟店經理張忠毅則表示，2010年經貿園區許多
建設尚未成型，新推案開價每坪 60萬~70萬元就算高，天滙開價達百
萬元實在「太瘋狂」，當地購屋族接受度不高，但隨著近年相關建設
陸續到位，近2個月天滙行情價已達每坪95萬元。
 
不二價縮小價差
實價登錄讓不少預售價膨風的建案成交價曝光，還有中山區「崧江桂
冠」、大安區「詠康」等建案，其中詠康2011年推案時，每坪開價14
0萬~150萬元，實價僅96萬~103.8萬元，價差高達30%。
 
金磚動力副總經理施孝文指，過去預售屋開價與成交價差約20~25%，
少數會達30%，實價登錄上路後，價差縮小到15%，甚至有少數建案推
出不二價，未來價差將愈來愈小。 
 
 

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