大師房屋文山營業處的部落格

 
水岸景觀宅 每坪價差8倍
 
  
郭寶懃╱台北報導
 
水岸景觀宅視野棒，銷售中的景觀宅建案從每坪27.5萬元到60萬元不
等，只是台北市區和新北近郊知名的河岸建地開發殆盡，目前水岸宅
建案多在新北中和、五股和三峽、新竹竹北等地推出，因區位不同，
雙北市水岸景觀宅每坪價差可達8倍。
 
北市最知名的水岸豪宅區在大直重劃區一帶，拜台積電董事長張忠謀
等名人住戶加持，身價水漲船高。太平洋房屋大直店直營店經理陳麒
輝表示，以水岸豪宅「帝景水花園」為例，今年第二期社區有高樓層
住戶，開出每坪 235萬元試試市場反應。以此相較於正在三峽推出的
水岸景觀宅「立信鼎峰」，開價一坪27.5萬元，每坪價差達8倍。
 
目前遠雄建設在新北市中和區華中橋西側重劃推出「遠雄左岸」系列
，開價一坪為50~60萬元，吸引不少企業主。
 
遠雄左岸吸高階客
專案經理吳亞芳表示，「遠雄左岸」系列中的「采梅園」和「紫金園」
總銷超過60億元，客群都是以高階主管、醫生和企業主居多。
五股洲子洋重劃區「上河園」是近期較新的水岸宅推案，坪數規劃為2
3、30和40坪，面河單價為44~49萬元，無景觀為36~40萬元，刻意規劃
2房水景宅，以較低的總價吸引置產客。專案經理洪光群表示，目前在
新北地區推出景觀宅在 2000萬元上下已經很少了，總價低、稀有性與
保值高也引來自台北與高雄的置產客。
至於三峽地區的「立信鼎峰」每坪開價27.5萬元，坪數為39~69坪， 6
樓以上可見三峽溪。
 
三峽新竹首購居多
專案經理馬郡達表示，目前吸引客群多為三峽在地客，又以首購族居多
，外地客則以中永和、板橋為主。永慶房屋代銷協理何彥煒表示，水岸
景觀宅視野棒，保值性佳，台北市當地客人或區域客都可以接受，但每
坪價差是因區域而異，位置好、相對價位也較高。
 
新竹地區也有不少水景宅，「鴻一」、「景泰然」和「竹北之星」都位
於頭前溪第一排，每坪開價27~40萬元，坪數為40~80坪，吸引不少台北
桃園自住客購買。專業經理陳楚傑表示，客群成交量最大是新竹科學園
區的上班族最多，達 7成以上，換大坪數的客群又以換屋族居多，也有
不少台北桃園外地客層。
 
 
 
 

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不動產營業員 本月起須測驗考照
 
  
徐微欣╱台北報導
 
為提升不動產經紀從業人員的素質，內政部規定今年 8月起，欲取得
不動產經紀營業員資格，除完成30小時訓練時數外，也須通過專業訓
練機構舉辦的測驗，成績合格者才能獲得證照。
 
民國88年制定的「不動產經紀業管理條例」，規定不動產營業員完成
30小時專業訓練即可取得執照。內政部地政司副司長王靚秀表示，此
訓練模式行之有年，但欠缺測驗機制；有些學員沒有認真上課，還能
獲得時數證明，無法確保營業員素質。營業員對不動產專業知識或法
令不熟悉，易造成買賣糾紛。
 
受訓後須合格考
坊間獲許可的專業訓練機構約有70家，相關機構完成30小時訓練課程
後，1周內須舉辦測驗，參訓人員成績須達 60分以上能取得證照。內
政部交付中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會建置「不
動產經紀營業員資格取得題庫」，將考題分為民法、土地法及契稅條
例等10部分，測驗時透過電腦自題庫隨機抓取100題選擇題。
 
估價師門檻最高
中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，約花費半年時間
擬定題庫，由產學界專家合力完成，未來將持續更新題庫，避免考生
淪為背題庫。李同榮指出，目前不動產經紀人及營業員的比例嚴重失
衡，1家店平均只有1名不動產經紀人，相對下營業員須處理許多專業
程序，專業知識與能力是否足夠，攸關民眾權益。
 
房仲業從業人員相關證照除了最初階的不動產營業員證照外，還有須
通過國家考試才能取得資格的不動產經紀人、地政士與不動產估價師
3 項證照。其中，不動產經紀人、地政士屬不動產證照普考等級。更
高階則為不動產估價師，屬於高考；民眾尋求房仲服務時，可詢問相
關證照確認對方的專業度。
 
 
房仲從業人員相關證照
職務/ 證照取得方式
★不動產營業員
．完成30小時訓練時數，並通過專業訓練機構舉辦的測驗，成績須達
  60分以上
★不動產經紀人
．屬國家考試的普考，須通過專技普考取得証照，應試科目分普通科
  目及專業科目，須達及格分數
★地政士
．屬國家考試的普考，須通過專技普考取得證照，應試項目與不動產
  經紀人雷同
★不動產估價師
．屬國家考試的高考，須通過高等專技考試取得證照，若欲申請開業
  證書，須另有2年以上估價經驗，門檻最高
  資料來源：《蘋果》採訪整理 
 
 
 

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運動中心周邊夯 信義區每坪飆124萬
 
 
【張菱育╱台北報導】
 
台灣連日高溫，不少愛運動的民眾會到運動中心活動兼避暑，住在運
動中心附近，成為現代人的買房選擇之一。據內政部不動產實價查詢
網顯示，信義運動中心周邊平均房價為每坪124.77萬元最高價，而大
同運動中心周邊平均房價僅30.26萬元，房價最實惠。
 
好房網整理內政部實價資料顯示，台北市大同運動中心周邊房價每坪
平均30.26萬元，為各行政區運動中心最平價，而文山、北投、萬華、
內湖運動中心周邊成交行情44.02~46.87萬元，若30坪住宅總價約130
0萬元左右。
 
中正也破百萬元
信義運動中心目前周邊平均房價每坪約124.77萬元，因為位於信義計
劃區，為台北市運動中心附近平均房價最高。
信義房屋101店店長陳俊憲說，信義運動中心周邊平均每坪 124.77萬
元，除了屋齡超過20年的「昇陽國寶」，其他幾乎每坪150萬元起跳。
周邊房價突破百萬元的，還有中正運動中心，附近每坪為103.6萬元。
 
大同30萬最實惠
住商不動產大安金華加盟店店長黃麗華說，以中正區信義路一段周邊
中古屋為例，每坪110萬元左右的價格約可買2~3房的中古大樓，但物
件不多，且不少屋主希望以每坪 120~130萬元出售，只是開太高也不
容易賣，因為買方覺得不如買新成屋。
最便宜的大同運動中心周邊每坪均價 30.26萬元。好房網總編輯吳光
中指出，3 字頭房價多為當地國宅型產品，像是大龍國宅、蘭州國宅
，平均單價目前略低於市場行情，坪數約 15坪左右，總價不超過500
萬元適合首購型買方，但是屋齡近40年，且 1樓沒有門禁的舊式公寓
，買方要多留意修繕問題。
 
本身就很喜歡運動的阿松說，希望住家或是公司附近就能有運動中心
，閒暇之餘可以陪家人一起運動，屋齡舊一點、但環境安全的社區住
宅還能接受。 
 
 
 

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房價新高 北市Q2漲11%
 
   
【劉曉霞╱台北報導】
 
第 2季台北市房價創下歷史新高！據國泰房地產指數顯示，北市今年
第2季單坪可能成交價每坪86.42萬元，較上季大幅成長11.48%，創歷
史新高，雖然北市交易規模持續萎縮，但房價和推案量都向上突破，
且北市高價宅買氣重新點火。第 3季受國際金融變化影響，氛圍轉觀
望。
 
國泰房地產指數昨公布第2季房地產指數，全台第 2季新推案共310件
、2萬998戶，推案戶數創2005年來新高，總銷金額達3536億元，主力
總價每戶1694萬元，大樓類推案產品佔91%最多。
 
市民怒批「不合理」
玄奘大學副教授花敬群說，全台房市呈現高檔震盪向上，北市明顯價
漲每坪達86.42萬元。調查顯示，台北市以每坪80~100萬元和100萬元
以上的推案最多，花敬群分析，「台北市豪宅效應重新點火，市中心
都是超過百萬元住宅，豪宅化很明顯，中低價位房子明顯沒有出來。」
 
家住北市的民眾小T說，「政府除洪仲丘的案子外，也要多關心房價。
」批評北市房價太不合理。
新北市房價每坪39.7萬元，較第1季下滑6.37%，花敬群說是「用價換
量」。崑山科技大學教授陳淑美則認為，新北市成為北市高房價的一
個出口，使低價位產品成交量相當好，議價空間因此縮小。
 
新北桃竹房價反跌
調查還指出，新北與桃竹各佔全國1/3推案規模，成交價格卻都下跌，
顯示投資客比率增加。景文大學副教授章定煊指，新北、桃竹的新推
案戶數創金融海嘯以來新高，依推案不斷擴大、每季都有7000~1萬戶
的新推案來算，「若人口無法支撐，未來可能會出現像中國大陸一樣
的鬼城。」
花敬群觀察，桃園中壢仍是第 2季推案最火熱的地方，中壢、桃園出
現歷史性天量，是建商主打「推案量大、坪數小、相對低總價」策略
的結果。而中南部情況，台中價格「震盪向上」，但已不如過去動輒
漲20~30%，台南則因興富發推出大案，刺激中價位區房價上漲，恐出
現「有行無市」的潛在壓力。
 
高市微漲議價度大
高雄房價雖上揚4.74%，但同時也出現高達 21.03%的議價空間，花敬
群認為是建商策略，「可讓買方盡情殺價」。陳淑美觀察，高市是五
都中議價空間最大者，建商出現慢慢賣、惜售或採「先建後售」策略。
 
 
 

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新竹巨城周邊 店租漲到15萬
 
  
【張菱育╱台北報導】
 
百貨開幕或熱門商圈不僅有話題，還能帶動周邊店面起漲，新竹巨城
從去年開幕到現在，成功帶動周邊房產交易，據房仲業者統計，新竹
大遠百、火車站、巨城周邊店面行情，以巨城租金最高，每坪月租金
900~2200元。
 
據台灣房屋統計第 2季新竹熱門商圈，包括新竹巨城、大遠百、火車
站等周邊店面行情，從2011年每坪約95~110萬元，漲至現在每坪105~
130萬元，年漲10~18％，其中大遠百周邊店面價格較高，每坪 130萬
元，年漲幅8~10％。而店面租金則以巨城月租最高，從2011年的每坪
800~2000元，漲至現在每坪900~2200元，租金報酬率也達2~3.1％。
 
台灣房屋新竹直營店經營主管耿俊婷指出，去年 4月巨城開幕後，店
面、中古屋買氣都明顯提升，像有間面臨新竹巨城百貨的透天店面，
房東去年就開價每月15萬元才肯租，空置 1年，直到今年春節以月租
13萬元租出，現為「D2惡魔蛋糕」。過去面臨巨城的店面租金價格都
不超過10萬元，現在已漲至月租10~15萬元，且多為2~3層的20坪透天
店面。
 
大遠百周邊較多元
21世紀不動產新竹Sogo巨城加盟店店長洪嘉良說，大遠百周邊店家買
賣釋出不多，商圈愈來愈繁榮，加上房價也有調整，店面租約到期房
東可能會與承租人協議調整租金。他認為，大遠百周邊商家類型比起
巨城比較多元化，可持續擁有逛街人潮，店面租金也可維持一定行情
。
 
住在新竹的 Dante說，店面價格行情若增加，相對租金報酬率就會降
低，但若同時調漲店租，也可能遇到承租人不續租。
 
 
 
 

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需求大 建商搶推首購宅
 
   
【劉曉霞╱台北報導】
 
看好首購族市場，興富發建設昨指出，未來將會主推首購族、總價80
0~1500萬元房子，興富發副總經理廖昭雄說，總價800~1500萬元的房
屋仍是未來1~2年的主流。
 
配套優惠都較好
 
廖昭雄說，從合宜住宅搶手、中籤率只有 1成多的情況來看，可發現
首購族群購屋需求大，換算下來，市場至少有 4成首購族的潛在客戶
，看好這些首購族需求，興富發打算未來力推總價800~1500萬元的房
子。
 
廖昭雄說，興富發希望替這些首購族量身訂做，建材配套和貸款優惠
都會比較好，雖然價格會比合宜宅稍貴，但總價仍落在800~1500萬元
。
以泛興富發家族為例，潤隆今年第 4季將在基隆中山區復興路推出大
案，就是以「造鎮」方式推出，每坪開價20~22萬元，第1期推出2200
戶，分4~5期推出；潤隆在竹北推「國賓大悅」，也將在8月底、 9月
初正式開案，每坪開價27~30萬元，共800戶，總銷約1000億元。
 
廖昭雄也透露，目前正在銷售的「台北晶麒」、「海洋都心」、「國
家一號院」都熱銷。
 
 
 

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房市降溫 雙北7月交易量減2成
 
  
中國時報陳宥臻／台北報導 2013年08月01日 05:40
 
鬼月未到，房市先降溫。信義房屋和永慶房產集團昨皆表示， 7月房
市降溫明顯，整體交易量較6月減少1成5至2成，但和去年同期相比仍
然成長。麗寶建設副總經理何昭宏表示，下半年房市觀望氣氛濃，呈
高檔盤整格局。
 
信義房屋統計7月房市成交資料顯示，整體交易量比6月減少約16％，
不過交易量仍比去年同期成長 9％。受到奢侈稅等政策風向球釋出影
響，高房價區的雙北市出現「量縮、價止漲」，交易量萎縮將近2成。
 
永慶房產集團則表示，北市7月交易量較6月減少19％，新北市減15％
，台中交易量縮12％，高雄減少15％左右。
 
永慶房產集團進一步指出，台北市7月中古屋平均單價每坪61.6萬元，
新北市單價每坪37萬元；台中與高雄，本月中古屋房價分別為13.1萬
元與12.8萬元，僅有高雄房價較上月小漲3.2％，其他皆衰退0.6至4.
3％。
 
今年10月將在新莊推案的麗寶建設，嗅出市場觀望氣氛。何昭宏表示
，上半年房市太猛，下半年適時回檔是好事，預計呈高檔盤整的格局
。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，雖然目前奢侈稅還未定
案，但在討論階段就已經讓市場心生警惕，尤其房價水準較高的雙北
市，反應特別明顯，預期今年第3季與第4季雙北市的房市表現，奢侈
稅的發展將扮演關鍵因素。
 
信義房屋統計資料顯示，雙北市 7月平均房價已呈現持平盤整走勢，
其他都會區房價除了桃園縣持續上漲、平均房價朝每坪20萬元靠攏外
，新竹、台中、高雄地區也出現盤整現象。
 
 
 

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李鴻源：修法推動防災型都更
 
   
工商時報/記者呂雪彗/台北報導
 
內政部昨（31）日向行政院提出「防災型都更」推動機制構想，因為
大台北地區位於山腳斷層帶中心兩側，逾30年以上老舊房屋初估近70
萬戶，台北市、新北市皆有意願劃設為防震災型優先都更範圍，改建
加強耐震度。
 
內政部為增加誘因，將提出容積獎勵辦法，不但提高優先劃設防災型
都更基地的法定容積，也會有額外容積獎勵，可能高於一般都更的1.
5倍。 江揆聽取簡報後指示，選擇可行且小型區域，做為示範區先行
試辦。
 
內政部長李鴻源指出，大台北地區有一條山腳斷層地震帶，從最北從
金山萬里，向西南延伸至新北市樹林，根據國家地震中心模擬，大台
北盆地發生規模6.3地震，大台北地區就會倒4千棟房屋，因此內政部
提出「防災型都更」推動機制，由上而下規劃，並由地方政府執行。
 
內政部報告指出，山腳斷層帶中心兩側屬較高危險區位，台北市包括
大同、中山、北投、士林、萬華區；新北市包括三重、板橋、新莊、
五股、泰山、蘆洲等區。北部地區 30年以上老舊房屋約130萬戶，而
位於上述地區30年以上老舊房屋初估近70萬戶。
 
國家地震研究中心建議，這條斷層帶經過的大台北盆地老舊房屋若要
改建，耐震度應達 6級以上，即使周邊地區例如中正區、大安區、南
港區，文山區等老舊房屋，耐震度也要達5以上。
 
官員強調，並非30年以上老舊房屋需全面都更改建，也不意味山腳斷
層若發生規模 6級以上大地震，這些房屋都會倒坍，必須配合房屋老
舊、土壤液化程度等多重條件組合，才有倒塌危機。
 
官員說，雙北市有意願推動防災型都更，連台南市府也有高度意願，
內政部近期將展開溝通，補助雙北市委託研究經費，進行細部調查研
究及實地勘查，依地質結構、地震形勢、土壤、建物年限及結構等資
料套疊，找出急迫需加強抗震位址基地，不只村里，包括街廓都會找
出來，估一年後會明朗化。
 
為增加優先劃設基地配合誘因，內政部將研擬防災型都更機制，包括
檢討容積獎勵辦法，高層官員說，屆時不只給容積獎勵，連法定容積
都可望提高，容積獎勵可能也不只一般都更的 1.5倍。此外為安置優
先劃設都更基地住戶，國公有地都會挹注興建中繼型住宅。
 
依都更條例規定，建物非常老舊或為避免火災地震等重大災害，可優
先劃定都更地區，劃定後直轄市可自行實施或委託實施，初期內政部
傾向由政府主導。
 
 
 

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農舍改民宿 報酬率2成
 
 
【張菱育╱綜合報導】
農舍不再只用來養雞鴨，據實價登錄顯示各縣市農舍行情，有農舍成
交總價達2820萬元，除可能做為自用的豪華農莊，也可能做為民宿用
途，但不是每間農舍都能合法轉做民宿，須符合《民宿管理辦法》包
括位於特定地區、不得設於集合住宅及地下樓層等。
僅台北三分之一價
據實價揭露各縣市農舍資料，彰化縣農舍每件總價218~1840萬元，面
積9.8~486.7坪都有；台南市總價在 650~1380萬元間；宜蘭縣總價約
302~2820萬元，面積5.1~159.3坪；台東縣總價361~600萬元；而花蓮
縣總價為130~400萬元，花蓮市較高約875~2600萬元。
全國不動產花蓮金仲加盟店副總林偉倫表示，近年花蓮房市熱絡，外
地客詢問吉安鄉農地就約佔7成，且購地目的多是自用。
住商不動產台東新生加盟店店長施順雄也說，最近有年輕人及退休族
到鹿野與龍田買農地做民宿，因在台北要花3000萬元才能買間店面，
但在台東約1000萬元就可經營店面或民宿。
農舍改為民宿，必須符合《民宿管理辦法》包括位於特定地區、經營
規模等。
住商不動產宜蘭羅東加盟店店長莊智清說，好地段民宿報酬率至少10
~20％，但也有很多不合法民宿，政府並沒有加強取締。
莊智清提醒，若要在農地上興建農舍民宿，須在民宿區才能申請，如
宜蘭清水公園500公尺內。
「地點好，回收才快。」
宜蘭民宿「水雲山莊」老闆娘說，當初規劃民宿是先生的夢想，當年
每坪約1.35萬元買450多坪農地，包括土地及興建民宿前後花費約240
0萬元，「地點好，回收才快。」

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跟著建商買 房價漲2倍

 
【劉曉霞╱台北報導】
台北市素地少，都更之路也遙遙無期，建商瘋狂轉往過去認為的蛋白
區獵地，跟隨建商獵地的軌跡，可發現蛋白區房價在短短 3年內，漲
幅超過2倍。
出現惜售心態
觀察建商購地插旗情況，也許可提供民眾買房投資布局參考，以林口
為例，現在預售屋房價，較建商購地時周邊預售屋房價漲幅甚至高達
2倍之多。林口指標案興富發「國家1號院」每坪開價34萬元，興富發
是在2010年時購地，當時林口預售屋房價每坪僅 11~24萬元，換算下
來，3年內房價漲幅逾4成。
另一個建商熱門插旗區域新莊副都心，遠雄「米蘭公園」每坪開價65
萬元，遠雄也是在2010年購地，遠雄購地時的新莊預售屋房價每坪僅
40~50萬元，換算下來，不到3年房價漲幅已有30％~62.5％。
因為房價持續走揚，建商出現「惜售」心態，去年 9月在新莊副都心
插旗的聯上開發總經理李志明就說，考量到建案地點位在新莊中央路
，鄰近台灣電影文化中心，雖然代銷業者建議蓋小坪數，比較好賣，
「但我們覺得太浪費地點，考慮規劃少戶數，朝雙拼、先建後售方式
銷售。」
進市區很便捷
對於建商往外獵地，帶動蛋白區房價持續走揚。高力國際董事李日寶
分析，隨著交通動線改善，進入市區相對便捷後，使得過去被視為郊
區的土地備受建商青睞。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雙北地區獵地不易，建商幾
已買不到地，再者上市櫃建商改用IFRS後，每年都有作帳需求，建商
必須增加土地庫存量，就算市況不好，建商也寧可不推，持盈保泰，
「建商口袋都夠深，絕對養得起地。」

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