大師房屋文山營業處的部落格

山坡地住宅 買前停看聽
 
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】
颱風天狂風暴雨，山坡地住宅安全性再受到注意。房仲分析，雖然山
坡地住宅房價通常低於平地 2成以上，但不少山坡地住宅屬丙種建築
用地，容積率較低，且颱風天較易出現土石流危機，銀行放貸額度較
低，都是購屋人需注意的地方。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，城市周圍的山坡地住宅「離
塵不離城」，頗受歡迎，台北市文山區萬美街、萬寧街附近的「城市
山林」、「老爺天地」等建案每坪約28萬至36萬元。
新北市汐止區「伯爵山莊」別墅每坪約25萬至33萬元、大樓產品則每
坪17萬至23萬元。
她表示，雖然山坡住宅熱銷，但颱風來了以後，山坡住宅就會面臨風
雨侵襲的考驗，房價也較容易面對挑戰。
舉例來說，1990年代汐止山區住宅一度受到中產階級、中小企業主青
睞，成為熱銷產品，房價更曾上看 3字頭；1997年汐止發生「林肯大
郡」走山意外後，又逢汐止淹水，房價跌到只剩個位數字，直到近幾
年房價才又回升。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，目前市場上的山坡地住宅多是
丙種建築用地，容積率較低，且坡度達 30%以上就不可開發，銀行貸
款比一般住宅低1至2成，購屋壓力較大。
他表示，想買山坡地住宅除了要準備較高自備款外，最好也先向周邊
住戶詢問住宅保養狀況，最好可以等這次颱風離開後，直接勘查現場
土石情形，最好選擇知名有品牌的建商，施工與安全性較佳。
徐佳馨分析，勘查現場時最好注意山坡的坡度、當地地質、地形，坡
度緩，且避免陡坡峭壁，最好選擇「逆向坡」，基地地質最好是岩盤
、礫石層，地形上更要注意是否位於斷層帶、舊礦坑，這些資料都可
直接至中央地質調查所、土木技師公會等查詢。
她表示，除了建物本身以外，最好也要注意山坡地住宅的環境、社區
管理、聯外交通與空屋率問題，最好選擇具有管理的社區，無論是居
住安全或是未來的增值性也較有保障。

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北市逾4千萬豪宅 交易量冠全台
 
 
【聯合報╱記者陳信升／台北報導】
根據統計，豪宅交易量的前五大縣市分別為「台北市」的 55%、「新
北市」的15%、「桃園縣」的11%、「台中市」的9%、「高雄市」的6%
。這五大縣市共佔了全台豪宅交易量的96%。
進一步分析北市豪宅交易發現，北市12個行政區中，總價4000萬以上
豪宅佔該區住宅交易比重，以「中正區」佔比高達 21%居冠，等於中
正區每五戶住宅交易，就有一戶是豪宅，其次「士林區」、「大安區
」、「南港區」、「北投區」的住宅交易，豪宅佔比也都超過一成。
雖然1至5月便有近千戶的豪宅交易量，不過也有房仲業者認為，若加
計因總價、單價過高而被政府排除揭露的案例，全台豪宅交易量「應
不止於此」。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，這兩年雖然經濟不景氣
，加上去年央行對豪宅實施限貸令，投資豪宅市場的門檻大幅提高。
不過，豪宅市場主要客群為金字塔頂端的消費族群，由於豪宅稀有性
高，在自住、換屋及收藏等基本需求下，豪宅買氣仍維持不錯水準。

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新北別墅2億成交 創紀錄
 
 
【張菱育╱台北報導】
 
昨內政部公布第11波實價資料，6月份下期揭露逾2.2萬件，其中買賣
逾2.2萬件、租賃866件、預售屋3346件，從去年10月揭露至今已累計
逾 30萬 8000件資料。此波新北市出現2億元豪宅交易案「新普國玉」
，每坪單價54.3萬元，創新北市住宅總價新高紀錄。
根據實價登錄網顯示，新北市出現目前最高總價豪宅案，位於新店區
的「新普國玉」透天別墅總價2億元，共 299.59坪，大師代銷處處長
湯祖屏指出，此為去年預售案，當初每坪開價 80~85萬元，最近陸續
交屋。
 
北市最高2.6億元
台北市最高住宅總價則位於士林區中山北路七段的透天交易，共 2.6
億元，其次則為大安區「勤美璞真」總價約2.09億元，拆算車位後每
坪178.9萬元。
本次也揭露不少高價商用不動產，台北市總價最高為「南港軟體園區
一期」辦公大樓，總價2.62億元，共837.04坪；新北市新莊區「歐洲
之星」店面，總價7400萬元、59.42坪，每坪124.3萬元，為本次單價
與總價最高；台中、高雄市分別有3.3億元、10.44億元的商用交易案
，其中高雄的3層樓店面近捷運巨蛋站，面積達1064坪
 
 
 

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北市租金補貼 最高每月六千
 
 
【顏嘉瑩╱台北報導】
 
各地方政府從本月22日開始辦理租金補貼申請，中央補貼金額每戶每
月4000元，台北市「租事順利好孕多更多」租金補貼加碼方案更提高
到5000元，依照目前台北市平均租金行情 2萬元來算，租金支出佔家
庭年所得的36％，租金支出可更接近平均年所得1/3的合理比例。
 
台北市有高達17萬戶租屋族，且房價及租金價格高於全國平均，因此
北市府決定將今年租金補貼加碼至5000元，育有 3名以上未成年子女
每戶每月則補貼6000元。
 
行情2萬坪數不大
根據台北市政府都市發展局統計，台北市領取租金補貼逾半數以上家
庭年所得低於50萬，而台北市住宅租金每月租金約為 2萬元。若按照
中央政府提供的每戶每月4000元補貼，租金支出約佔較低收入戶家庭
年所得之38.4％；但依照北市府提供的租金補貼5000元，比例可下降
至36％；若符合6000元補貼戶，更能下降至33.6％，租金支出比例合
理。
 
申請者須符合標準
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，以統計數字來看，平均 2萬元租
金僅能租到小於20坪的房子。
由於從截止申請日到審核完畢，需要 4個月時間，即符合資格者要到
隔年的1、2月才能拿到補助款。北市府都發局住宅服務科股長唐玉玫
說，今年施行《住宅法》，申請者除要符合財產跟所得標準外，基本
居住水準也有設限，包括平均每人最小居住樓地板面積要達標準，還
得具備馬桶、面盆、浴缸（或淋浴）3項衛浴設備。
 
獲補助「不無小補」
去年北市租金補貼總申請者共9547戶，共核准7768戶，符合6000元補
助金額的有514戶。唐玉玫說，雖然今年內政部提供的租金補貼僅有3
325戶，但只要是申請並符合資格的民眾，均全數發放5000~6000元租
金補貼。
據統計，目前台北市公寓平均租金行情每坪每月為1020元，整體住宅
（包含大樓、公寓）每坪行情則在1066元。在台北市南港區租屋的Ia
n表示，目前每月租金約1.8萬元，如果能夠獲得政府補助的5000元，
每個月只要繳1.3萬元房租，也算「不無小補」。
 
租金補貼申請資格
．年滿20歲
．家庭成員均無自用住宅
．符合有配偶者、與直系親屬設籍於同一戶者、單身年滿40歲者、父
  母均死亡且戶籍內有未滿20歲或已滿20歲仍在學，身心障案或沒有
  謀身能力之兄弟姐妹須要照顧者的其中一項
．家庭年收入在152萬以下、每人每月平均收入在5萬1779元以下、每
  人每年動產限額15萬元以下，及非住宅之不動產限額低於 776萬元
  以下之規定
 
資料來源：台北市政府都市發展局提供
 
 
 

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套房首購 最高貸7.5成
 
   
【倪浩倫╱台北報導】
 
都會區買房大不易，低總價套房產品，成為不少首購入門款。專家提
醒，銀行對一般產品最高放貸8成，但對套房貸款相對嚴格多在7.5成
以下，利率也高，購屋前應謹慎評估購屋需求和還款能力。
 
根據行政院主計總處最新公布的「薪資與生產力統計」，1至4月國人
平均經常性薪資為3萬7574元。一個雙薪、月收入約8萬元的小家庭，
房貸月付金最好別超過月收入1╱3，也就是約2.7萬元；以利率2.2％
、分20年攤還，推算出可貸金額為450萬元。
若申貸人具首購身分，套房產品最多可貸到 7.5成，可購買房屋總價
近643萬元。
 
套房VS.一般住宅房貸選捷運旁提升籌碼
信義房屋木柵再興店店長鄭嘉文表示，社會新鮮人若能克服交通問題
，盡量選在興建中或尚在規劃中的捷運沿線購屋，未來房屋增值空間
大，轉手可提高自備款，增加換屋籌碼。「每家銀行對套房定義不同
，房貸承作條件也有所差異，有些甚至不予承做，購屋前要詳細詢問
。」
 
各類型房貸比較首購先求有再求好
相較一般的公寓、大樓，購買套房的投資客比例較高，因此使央行特
別重視套房的放貸。2010年起對套房進行信用管制，建坪不到15坪的
套房產品，貸款成數和利率皆受到限制。信用紀錄良好的首購族最高
可貸到7.5成、利率2%起跳，購買第 2屋則有上限6成、利率較首購高
出0.25至0.5%。
中信房屋南京三民加盟店店長余正傑表示，首購族購屋應先求有再求
好。他建議社會新鮮人，如跟家人同住，購買套房後可出租，以每月
租金收益繳交房貸。「相較市面上其他投資產品，房屋出租投資報酬
率雖不高，但相對穩定，不易受到波動。」
專家建議，自備款不足部分，若能取得家長支持，可考慮以家中房子
申請貸款，但須注意後續房貸加總壓力。
此外，社會新鮮人因較欠缺如繳貸款等信用紀錄，余正傑提醒，就算
只是延遲幾天繳交信用卡費，也易影響貸款條件。
 
 
 
 

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年繳房貸金額 宜低於收入3成
 
   
【陳瑩欣╱台北報導】
 
高房價，很多年輕人大嘆買房不易，不過中信銀總經理陳佳文表示，
如果年輕人沒有家中長輩金錢支持，想要買房應從土城、蘆洲等捷運
站會到的地方著手，不一定一開始就找台北市中心，以減輕購屋負擔
。
行庫主管說，近年不動產增值，是因遺贈稅由最高稅率50%降至10%，
吸引避稅資金回流，未來央行打房力道難再擴大，房市仍欲小不易，
自住族群不宜過度觀望，反而應趁政府優惠房貸持續推出時，把握看
屋時機。
 
通勤成本取代房價
陳佳文指出，年輕人資金不足，若沒有家中長輩支持，想籌到購屋頭
期款並不容易，若是自住購屋需求，不求短線投資立即看到回報，可
先選定在郊區外圍購屋，降低沉重房貸壓力。
民眾若想知道自己的借貸實力，業者建議可採取「倒推法」估算，每
年償還的房貸最好不要超過年收入3成以上，以30~35歲的夫妻年收入
總計130萬元為例，每年應還房貸餘額應不超過 40萬元，每月可負擔
還款金額應在3.5萬元左右，若貸款償還期間為20年，以利息 2%計算
，總貸款餘額應控制在780萬元以內。
理專表示，年輕人預算不足，但體力充沛，可用通勤成本取代房價，
若選擇捷運等具重大建設通過區域，趁各類建設完工後享有房價上漲
優勢，並尋求換屋進攻市中心的機會。
 
 
 

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地上權屋風潮起 北部省土地成本 中南部攻商用
 
   
【潘姿羽╱台北報導】
 
物以稀為貴，台北市可建地稀少，地上權產品因同享地段優勢，相對
取得成本低、具開發價值，吸引建商搶進。國有財產署於5月釋出第1
批地上權土地標售，位於台北市中正區的商三特土地，由志嘉建設以
9.61億元新高價標下，奠定地上權產品房價的新里程碑。
 
國有財產署近期設定地上權土地標售結果為免賤賣國產的質疑，國產
署積極推動地上權標售，創造政府財源並促進地方建設。去年 7月台
北市信義區世貿二館地上權開發案以268.88億元標脫，換算每坪達50
2萬元。
今年5月28日國產署第1批設定地上權土地標售，由上櫃建商志嘉建設
標下中正區羅斯福路二段案，換算每坪548.3萬元，溢價達61.8%，再
創新高價。志嘉建設總經理張耀仁直言，「地上權產品是台北市已經
開始的趨勢。」
 
北市地上權地標價創高
張耀仁表示，台北市菁華地段土地多在政府手上，地上權產品購入成
本低、政府未來也可回收，且在中國、新加坡也是常態，日後一定會
愈來愈普遍。他以這次標案為例，羅斯福路二段該土地176.36坪，鄰
國語日報社且3面臨路，使用年限 50年，現為綠化公園，「換算市值
每坪至少有千萬元，而且一定有人買，因為現在是有錢也買不到土地
。」
第一太平戴維斯總經理高銘頂則指出，地上權熱絡原因除開發商成本
降低、北市素地難求外，也不可忽視政策影響；政府限制壽險業者購
買商用不動產後，另開了地上權的大門。
僅管地上權標案屢傳捷報，他建議政府從釋出土地面積大小控制購地
成本，避免門檻過高、致使金控或壽險業者有能力競標。考量到門檻
過低將使開發商素質良莠不齊，高銘頂認為「購地成本在 40~60億元
比較保守。」
 
地上權住宅產品類型中山區龍江路地上權社區「京華DC」每坪成交行
情35~38萬元，較周邊住宅便宜約4成。志嘉建設標下羅斯福路二段地
上權土地，預計推出商務、住宅混合型大樓。
 
中南部房價低適推商場
面對地上權的發展趨勢，張耀仁坦言，土地使用期限50年很長，未來
變數也很大，還不確定到期時回收產權的處理方式；「地上權未來一
定會愈來愈多，盡早訂好配套措施。」他建議政府應思考使用年限屆
滿時，使用者應無償返還、付租金繼續使用或買回所有權。
與台北市相比，中南部腹地大、可建地較多房價相對低，因此地上權
價格僅管為市價 7成，但因不具土地持份，賣相遜色。昇陽建設總經
理簡伯殷表示，地上權若開發為商業不動產，便無地域限制。
昇陽開發於2011年標下新北市板橋區「光環段」地上權土地，預計規
劃 30~50坪住宅，明年初完工推出；今年昇陽國際置地與昇陽置地也
分別標下位台南市中西區、屏東市的商業用地。簡伯殷表示，地上權
產品分住宅、商業經營兩大類，中南部仍難接受地上權住宅，但地上
權土地若開發為商場、飯店等產品，將因省去高額土地成本，較快回
本獲利。
 
 
 

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實價登錄估預售價 5年內新成屋行情最貼近
 
   
【潘姿羽╱台北報導】
 
實價登錄網站上線已滿 8個月，不僅揭露的成交資訊讓賣方不再「澎
風」，民眾買屋時也有鄰近區域房屋成交價格可依循。但專家提醒，
成交價會因樓層、鄰路狀況和環境有所價差，建議點進「交易明細」
了解物件情況，以免單看表面數字判斷失準。
 
過去房屋成交資訊多由業者自行公告，僅管部分建案對外宣稱「熱銷
」、「圓滿落幕」，實情難以驗證，民眾多持懷疑心態。去年10月「
內政部不動產交易實價查詢服務網」 上線後，初期出現部分2年前預
售屋成交價與實際行情不符，但隨資訊一波波揭露，賣方不再漫天喊
價，民眾也有了比價依據。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價登錄對成屋市場買賣有
正向影響，賣方開價相對合理、買方也不致於亂殺價，議價空間從之
前幾十萬元縮少到現在10多萬元，雙方較有共識，銷售時間也減少一
半。
 
資訊揭露有時間差
依法規定，成屋買賣案件辦理所有權移轉後，權利人、地政士或不動
產經紀業者應於30日內，向主管機關申報登錄土地和建物成交案件的
實際資訊。但從登錄至網站揭露過程約有 2個月的時間差，徐佳馨表
示，僅管房價不會在 2個月內有明顯變動，民眾仍可透過詢問多家店
頭，或以買方、賣方身分交叉詢問以得知最貼近實價的行情。
另外，她也指出，法拍市場不同於實價登錄，是更具即時性的指標；
民眾可觀察法拍屋是否有多次流標或馬上標出，這些都能反映市場熱
度。
 
縮小房價認知差距
預售案不同於成屋的登錄規定是在產權移轉起30天內登錄實價，永慶
代銷協理何彥煒表示，政府規範預售案應在建商和代銷業者簽定的委
託銷售契約期滿後30日內登錄價格。因此，部分建商拉長契約期限，
可能從原本半年延至1年，甚至約定取得使用執照後4~6個月才算期滿
，藉以延後登錄時間，使登錄價格與市價難免出入。
僅管部分業者會規避實價登錄以免拉低成交價格，何彥煒表示，實價
登錄施行後仍有效減少「開價嚇死人，成交笑死人」的情況，因為實
價登錄網站是具公信力的平台，現在消費者也願意作功課，雙方對價
格認知差距縮小，有利個案的銷售速度。
他也指出，預售案賣的是未來期望價格，中古屋則受產品型態、環境
等較多因素影響，建議民眾在以實價登錄資訊議價時，應以 5年內新
成屋的房價為基準，最能貼近市場行情。
 
【報你知】
上網比對物件資訊 可找社區名
實價登錄網站揭露了路段成交價格，也有物件的交易明細資訊，善用
網路搜尋引擎、房仲網站有機會比對出特定社區。新成屋資料較齊全
，成功率高。
先點選欲查詢的行政區，若同個區段有多筆成交資訊，可能代表社區
量體較大、物件成交資訊多，或是新社區剛交屋，一次登錄多戶。
選好標的後，點進「交易明細」，便可用總樓層數、完工日期在搜尋
引擎或房屋買賣網站交叉比對，找出可能名單後，再以該社區實際門
牌、坪數或使用分區有無符合交易明細的資訊來驗證，若「以上皆是
」，就八九不離十囉！
 
比對社區小撇步
行政區內同一區段有數筆成交資訊
↓
點開交易明細，從樓層數、完工日期、土地區段位置確認是否同一社
區
↓
在搜尋引擎或房屋買賣網站上，依序鍵入「路段」、「樓層」等資訊
，找出「可疑名單」
↓
查詢名單內社區的屋齡、坪數和門牌，回推是否與該物件交易明細的
資訊相符
 
實價登錄小檔案
網站名稱：內政部不動產交易實價查詢服務網
上線日期：2012.10.16
資訊種類：不動產買賣、不動產租賃、預售屋買賣
更新頻率：每月定期更新各類成交案件資料
揭露資訊：總價、平均單價、交易月份、建物移轉面積、樓層、土地
          區段位置、使用分區、屋齡等
資料來源：《蘋果》採訪整理
 
 
 

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東區小店 1坪月租3.1萬
 
  
【顏嘉瑩、劉曉霞╱台北報導】
 
近期掀店面置產熱，尤其小坪數店面因總價低但租金高，最受投資客
歡迎，據實價揭露資料發現，台北市 10大高單價店面租金中，就有5
成為10坪以下店面，且高單價租金店面多位一級商圈，如東區店面月
租金每坪2.2~3.1萬元，信義商圈亦有每坪1.7萬元行情。業者表示，
小店面租金較容易拉高，20坪、總價2000萬元的入門款店面，愈來愈
受投資客歡迎。
 
台北市實價租金單價前 5名信義房屋統計實價揭露店面租金行情發現
，前10大高單價店面多分布在北市東區、信義計劃區、南西商圈等熱
門商圈，其中以東區商圈包辦3間最多。前 10名中，第1、2名就在東
區商圈，其中以4月揭露，坪數25.1坪，月租 80萬元，單坪租金高達
3.1萬元為北市最貴。
 
店租單價第3、4高的店面，則在信義計劃區的松壽路，坪數分別是8.
6、4.5坪，月租金為14.7萬元、7.2萬元，換算單坪月租金1.6~1.7萬
元。而南京西路的新光三越百貨商圈，單坪月租金也可達1.6萬元。
 
5萬租店「值得」
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，高租金單價的店面，幾
乎都是一線商圈最熱門路段，且多位於主幹道或商圈核心地段，更能
拉高租金單價。
統計也發現，前10大高單價租金店面，就有一半是10坪以下的小店，
4月實價登錄資料中，更有 1.59坪的超小店面。曾敬德說，一線商圈
店面轉租容易，也是造成這些10坪以下的小店面熱門的原因。
民眾Vicky表示，自己在東區忠孝東路四段以租金5萬多元租了1間2坪
小店賣衣服，但只要商品吸引人，且位在大馬路，就會有人潮。她說
：「5萬多元租一間東區店面，人潮夠多，我覺得很值得。」
一級商圈店面租金雖高，但台灣房屋市場經理劉志雄指出，台北市 A
級商圈店面報酬率僅2%左右，有些地區如東區更已跌破2%，但口袋深
的投資客仍愛A級商圈店面，「不僅能賺租金，還可再賺差價。」
 
總價2千萬熱銷
永慶房屋信義店面專賣店經理鄭朝鶴說，目前市場以總價 2000~5000
萬元，臨大馬路的店面最好賣，曾有數十組買家同時在看，一天就完
銷的情況，此外，20坪以內，總價約2000萬元的店面，也因入門壓力
小，受到買方歡迎。 
 
 
 

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使用年限影響房價 逾20年 折舊效應顯現
 
 
【潘姿羽╱台北報導】
 
台北都會精華區土地日漸稀少，加上都更不易，地價愈墊愈高，值得
注意的是地價拉抬作用，連地上權產品價格也隨之起舞。
專家表示，地上權房價上揚反映精華地段的房屋供不應求，隨著屋齡
達 15~20年，房屋折舊加上使用年限愈來愈短，地上權住宅跌幅便會
顯現。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，中國實施地上權已久，
但房價仍持續飆漲，台北市地段佳的地上權房屋也有此現象。
 
地段機能 支撐買氣
他分析，雖然地上權房屋沒有土地持分，但只要有地段、機能等加分
條件，可支撐買氣，造就信義計劃區豪宅「台北花園」的漲幅。
據台灣房屋提供的行情，該案預售時，每坪80~85萬元， 2011年時每
坪漲至 100~110萬元，隨著房價飆高，目前市場最新推估的價格為每
坪140~145萬元，相較預售價漲逾7成。
目前地上權產品屋齡多20年內，尚有外在條件支撐房價，但因屋主自
住多5~10年起跳。張欣民表示，地上權住宅轉手時即便增值，仍將因
使用年限愈來愈短，降低接手意願，折舊效應在屋齡達 15~20年後趨
明顯。
「若購買地上權房屋自住，就完全是『消費財』，不要期待增值效應
。」
 
 
 
 

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民眾購屋坪數縮小 每坪價格卻貴1成
 
  
【顏嘉瑩╱台北報導】
 
內政部營建署昨發布2013年第 1季住宅需求動向調查報告，值得注意
的是，新購置住宅者的平均購屋面積40坪，較去年第4季減少0.1坪，
但平均總價和單價卻較上季增加，分別為913.2萬元和 24.5萬元，顯
示全台房屋平均單價愈來愈貴，民眾可買到的坪數卻愈來愈小。
 
北市負擔最重
調查顯示，第1季全台平均購屋總價為 913.2萬元，較去年第4季增加
2.1%，平均單價則是24.5萬元，較去年第 4季增加9.9%。房價所得比
為8.9倍，較去年第4季和去年同期分別增加0.6、0.7倍。營建署國民
住宅組副組長陳淑娟指，全台仍以台北市負擔最重，房價所得比為13
.5倍，較去年第4季增加0.4倍，而平均單價55.4萬元，也較去年第 4
季增7.4%。
 
中央大學財務金融系副教授葉錦徽認為，全台房價所得比較去年同期
增加，顯示人民負擔愈來愈重，實質薪資不斷下降，房價增長速度遠
高於人民所得，這不是穩定的社會發展所樂見的。
調查指第1季有67.8%的民眾在買屋前有參考內政部「不動產交易實價
查詢服務網」，較上季增加15.1個百分點，其中有 91.6%的民眾認為
參考實價登錄網站後，對買房出價有影響。
 
 
 

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