大師房屋文山營業處的部落格

FB行銷！居間聯絡或介紹不動產物件，裁處罰鍰10萬
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
日前有民眾因未經申請許可經營不動產經紀業務，於Facebook社群網站刊載介紹多筆特定不動產物件，並留有其個人資料作為聯絡窗口，遭台北市政府地政局以違反不動產經紀業管理條例裁處新台幣(下同)10萬元罰鍰。該民眾不服，提起訴願，台北市政府訴願審議委員會審議後認為地政局處分並無違法不當，駁回訴願。
台北市政府法務局表示，依不動產經紀業管理條例第4條、第5條第1項、第7條第1項及第32條第1項規定，經營不動產經紀業者，應依法先向主管機關申請許可，未經主管機關許可而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰。
其中「仲介業務」係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，所謂居間包括了報告訂約機會之報告居間與訂約之媒介居間。因此，即便未收取任何報酬，但只要有提供不特定多數人有關特定不動產物件之資訊或居間報告訂約機會等行為，就可能觸犯不動產經紀業管理條例規定而受罰，不可不慎。
因此，法務局特別提醒，居間聯絡或介紹不動產應留意法令規定，否則一旦違法遭受處罰，將得不償失。

顏炳立：房市枯枝殘葉，「政策不改，市場無量」
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
由於祭出一連串的貸款及課稅措施，及研議中的房地合一稅制後，創造出「買賣兩閒」的局面，加上受到縣市長選舉的因素影響，戴德梁行董事總經理顏炳立2015年1月6日表示，統計2014年商用不動產市場(不含土地)交易量勉強攻上906億元，較2013年微幅成長2.6％，但這也是連續2年無法突破千億大關，顯示買氣已逐漸萎縮。主要是以自用型為主的買盤，其佔比約52％，這也是過去5年來首見自用超過投資的現象。顏炳立表示，房市已是枯枝殘葉，「政策不改，市場無量」。他玩笑說，要考慮改賣玉蘭花和檳榔了。
市場進入冰原期，賣方硬，買家停看聽的局面
戴德梁行統計各類物業成交以辦公大樓佔比高達3成，其次是廠房。原先在前3季，交易量持續攀升，然而這只是曇花一現，市場前景在選舉及房地產稅改不確定的氛圍下，加上交易量已在第2季及第3季釋出，導致第4季交易回落。過往以壽險公司為主的買家，2014年投入商用不動產的資金僅有100.96億元，較2013年大幅滑落約42.53％，這也是受限於租金收益率2.875％的限制，在在顯示市場缺乏投資動能，進入冰原期，賣方硬，買家停看聽的局面。
旅館投資風氣，仍是投資熱門標的
以前10大交易金額觀之，總計金額約434.15億元，約佔整體交易量的47.92％，其中僅有一宗超過百億的成交個案，即寶豐隆地產購入國泰人壽位於敦化南路的敦南金融大樓辦公室部分。位於慶城街福華二館旅館及新門町阿曼TiT商場的交易，也是拜觀光市場持續蓬勃發展之賜，深獲投資人青睞。
此股旅館投資風氣，來年可望因為觀光熱潮持續，仍是投資熱門標的，尤其是單一產權或部分產權集中的中古大樓，以變更用途重新整建裝修，或是直接收購既有旅館，如此可以在較短的時間進入市場，也是搶食觀光大餅的策略作法，這類型旅館以小型平價旅館為主流，金額約在10億元上下。
2015年投資市場回歸自用買盤
展望2015年因投資市場回歸自用買盤，辦公大樓市場也因無投資力道的推升，租金收益率的拉升，才有機會吸引投資人。房地合一稅如果可以及早確定，可以消彌市場不確定的氛圍，只能讓自用需求穩健市場。壽險公司投資房地產政策如能鬆綁，才能有助於將壽險游資停泊的壓力，轉成重返市場的助力。

買方市場！4議題干擾2015房市，降價才能吸買氣
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
2015年一開始，大家都在關心與擔心「房價修正與否？」然而，在2015年持續受到(1)土地公告現值調高、(2)北市囤屋稅、(3)奢侈稅修正從嚴以及(4)房地合一課稅議題，房市成為「買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，才會有出價的意願。
根據台灣房屋智庫統計實價揭露六都價量變化，發現實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5％，但如果比起實價揭露滿一年時的交易狀況，則6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8％以上的量縮。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，自2012年8月實價揭露以來，房價透明化後，實價成為「賣方委售、買方殺價」參考，雖買賣雙方對於房價認知差距不大，但是「屋主想賣高價、買方想買最實惠的價格」，仍使得房市交易量呈現量縮。
因此，2015年受到(1)土地公告現值調高、(2)北市囤屋稅、(3)奢侈稅修正從嚴以及(4)房地合一課稅議題，房市儼然成為「自住買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，更有出價的意願。

2015！7趨勢，結論：自住、換屋撐盤，置產重新配置
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
延續著2014年的房市疲弱走勢，2015房地產一開始，市場頻頻出現不好的消息面，整體來看2015年房地產發展，台灣房屋歸納出7大趨勢，結論是：「自住、換屋撐盤，置產啟動重新配置」，資分別將7大趨勢整理如下：
一、美國獨走升息，全球貨幣仍屬寬鬆，利率保持低檔
2015年美國升息大勢底定，惟其他各國經濟仍然偏弱，通縮危機未除，貨幣市場預料持續寬鬆，央行還會維持一段時間不作利率調整，整體利率依舊相對低檔，因此，有自住及換屋需求的族群，需考慮利率風險並非一成不變，不動產仍為儲蓄的理財工具。
二、大選再臨，九合一選舉結果餘波盪漾，2015上半年供給量走強
2014九合一選舉的震盪結果，更添接下來登場總統及立委選舉之選前不確定因素，眼下如房地合一稅、大戶條款等政策走向轉彎，更多的政治盤算影響來年國內局勢！不過在利空政策非強制推行下，現況有利選前暫緩推案的建商，以及觀望的賣方屋主伺機獲利了結，因此到2015上半年前，房市供給量有機會邁向新高，建議有購屋需求者，可以進場，不僅挑優質物件，更可以爭取好的議價空間。
三、奢侈稅修正嗅政府打房心態，賣方價格可望鬆動
立院三讀通過奢侈稅修正，工業用地亦將開始課徵奢侈稅，而自住使用房屋也得提出證明，顯然政府對房市心態如故，未有鬆動之姿，即便房地合一稅前景不明，財政部也無退守意味，因此有意賣屋屋主可能在2015上半年先行掀起一波降價潮。
四、觀光商圈店面漲勢強，後續潛力無窮
以陸客為主的國內觀光潮，讓許多知名商圈店面價格屢創新高，以永康商圈而言，租金水準每月約12萬到15萬，換算投報有1.125％到1.406％；饒河街夜市店面每月租金亦是10萬起跳，投報率最高可達2.5％，預期2015店面市場仍是洛陽紙貴，商機潛力續存。
五、看準富人資產配置洗牌，超級豪宅、置產市場來勢可期
台美簽訂針對美國籍人士境外帳戶查稅的肥咖條款，以及被視為富人增稅的調整所得稅級距政策，均不利資金匯聚措施，富人資產配置將重新思考，股市、基金一類投機型商品不再躁進，轉為投資店面或捷運宅收租報酬，或購置目前建商大推的超豪宅保值，成為2015資金流向趨勢。
六、搭上捷運話題，交通機能概念宅立於不敗
全台當下都在推動的交通建設，讓周邊住宅形成亮點，比方說台北市正發燒營運的松山線，交通與生活機能交互影響下，使區域房價輕易來到8字頭水準，其他環狀線、萬大線、淡海輕軌綠山線，以及機場捷運線等，都令衛星市鎮得吸收首都腹地效益，2015捷運概念宅魅力不減。
七、買賣雙方價格好商量，2015房市有機會突破觀望窘境
出於選前觀望，2014房市交易儼然低迷，雖然選舉結果讓現況仍不見明朗，惟因部分利空政策暫緩，加上建商與賣方售屋壓力已達頂點，來年房價有機會稍做修正，而買方逢低買進姿態亦已蠢蠢欲動，預計最快2015年初便可破除僵局。

購屋調查！五成六民眾仍看好2015房市交易
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
自2003年全球SARS風暴，台灣房市已經走過約10年房價走揚的循環，自2014年下半年起，國內房市交易狀況呈停滯狀態，2015年台灣房市能否復甦是全民關注的一大問題。根據21世紀不動產進行2015年度民眾購屋意向大調查統計，有近約56％的民眾認為今年將是進場好時機，51％的民眾2015年有購屋打算，過半數民眾仍持續看好2015年房屋市場。
購屋意願大 買方持樂觀態度
21世紀不動產針對25歲以上民眾為調查對象，調查時間為2014年12月8日至2014年12月22日，回收有效問卷共1,651份。根據調查結果發現，隨著2014年政局變天的9合1大選落幕，參與調查民眾過半認為2015年是入場購屋的好時機，21世紀不動產董事長王福漲分析，政府打房具體效果顯現在房價下修與否，2014年尚未呈現明顯變化，2015年打房力度不減，預估累積下來的延遞性買盤將全面釋出，買方市場將成主導，民眾持樂觀態度。
關於影響2015年房市的因素，民眾認為首要原因為2016年總統大選將至，總統大選對房市的影響，將會從2015年下半年度開始醞釀發酵，政治角逐使得預計推行的房市政策能否延續發展，受到巨大的考驗。二者則是尚未上路前就討論的沸沸揚揚的房地合一課稅，王福漲表示，從奢侈稅到近日投資客下中彈的的房地合一課稅，都是政府為了抑制高房價炒作的稅制大改革，在房地合一課稅尚未真正實施與定案前，其實都是給操控台灣房市價格群體一個預設的暗示，一劑預防針，但對於具有剛性訴求的自住買家而言，影響則較小。
對於2015年房價走勢分析，多數業者及專家認為2014年房市利空因素多，房價將會下修5~15％不等，但近約56％的民眾持相左態度，認為台灣整體房市將會小幅上漲5％~10％，反應出買賣雙方對於價格認知差異大，即便如此，仍有近約51％的群眾今年有購屋打算。
剛性自用需求 中低總價小宅仍當道
調查中，2015年有購屋打算的民眾，出於換屋自住訴求的民眾占41％，首購成家者占36％，置產投資者占23％，顯示出2015年度購屋群體仍以家庭自住等剛性訴求為主，在房市環境局勢尚未穩定前，投資者多持觀望態度。
自2011年起奢侈稅上路，到現在房地合一課稅的計畫實施，熱門商品大翻盤，低價小宅成為主流市場，2015年依舊延續購屋最夯類型產品，多數民眾選擇以25~35中小坪數為首選，總價1,000~1,500萬元之間，或是1,000萬元以下的中低產品最熱門，豪宅熱已過，王福漲補充，建商近期也看準產品類型，紛紛大量推出符合此類訴求的產品。
而近50％的民眾購屋類型仍以中古屋為優先考量，相比新成屋而言，中古屋入手價格低，也無預售屋生活機能及建築品質無法預測的風險，只要賣方願意降價售出，物件大多能順利出售，購屋條件仍已周邊生活機能、地段／交通便利性為優先考量。
台中最夯 海外置產興起
至於最理想的購屋地點，台中市以生活機能優渥，房價適中，獲得最受青睞的第一名，新北市則以鄰近全台蛋黃區台北市，北部民眾退而求其次成為第二選擇。反而近期剛剛升格的桃園市，只有僅9％的民眾認為是最佳的購屋地點，桃園近日升格，房市紅利因素多，但卻受政治影響，航空城面臨暫緩開發，投資客觀望心態加重，原先計畫入場桃園投資的民眾，很有可能將游資轉向台灣其他城市。
值得關注的是，2015年有近約11％的民眾認為，海外置產也成購屋新趨勢，無論是長期「穩定收租」的日本，還是短期漲幅空間大的柬埔寨，或是房價持穩增長的馬來西亞，共同特點皆為投報率高，民眾也逐漸將眼光放向海外。此外，也有部分民眾認為購屋城市以氣候宜人，環境優美的養老聖地東台灣，宜蘭、花蓮等地值得期待。
王福漲分析，多重房市利空因素都將造成2015年賣方釋出意願大，議價空間讓步加大，全台房價的預計將逐步下修。2015年上半年度是近期內進場的最佳時機，當房地合一課稅尚未明朗，投資客紛紛脫手之時，正是自住需求的買方議價空間最大的時刻，此時對於預算少但卻想購入城市精華區與就業市場周邊的首購族，更要大膽出手，取得物美價廉的資產比以往任何一個時刻的可能性都高。

房屋因買賣、繼承、贈與取得，成本費用計算大不同
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，依所得稅法規定應以房屋轉讓時之成交價額，減除原始購買之成本，及因取得、改良及移轉該屋而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。可扣除之成本及費用如下：
(一)買賣取得：包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)，於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費，及移轉房屋而支付之一切費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)。
(二)繼承或贈與取得：包括繼承或受贈時據以課徵遺產及贈與稅之房屋評定標準價格，及移轉房屋時支付之一切必要費用。
國稅局說明，在成本計算方面，出售房屋如為繼承或受贈取得者，是以繼承或受贈時據以課徵遺產及贈與稅之房屋評定標準價格為準，不同於買賣取得之房屋，是以原始取得成本為計算基準。因繼承或贈與取得之房屋，其成本原應為零，但為避免已課徵遺產及贈與稅的價值重複課徵所得稅，所得稅法乃規定於計算其財產交易損益時，得減除繼承或受贈時該房屋的時價，而該時價即為遺產及贈與稅法第10條所規定的房屋評定標準價格。

開始下滑！北市購屋總價減36萬，均單價下修0.8萬
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
有巢氏房屋根據彙整實價揭露資料計算指出，台北市買方2014下半年的購屋總價為1720萬，與上半年的1756萬相比，購屋總預算減少36萬，顯示台北市部分買方將購屋總價門檻下降，但台北市平均購買單價下修約0.8萬，至於台北市輕移民比例高的新北市與桃園縣，下半年購屋總價分別是932萬、522萬僅是台北市購屋總價的5成及3成。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，雙北市僅一橋之隔，加上往來交通網絡完整及便捷，雙北市距離拉近，市中心區房價因此水漲船高，使得不少換屋或首購族會選擇單價較低的新北市或桃園市作為購屋區域，加上一樣的購屋金額，換到新北或桃園，可換多一倍坪數，「由小變大」的概念，也讓不少購屋族，轉向鄰近北市的區域購屋，換取更多居住空間。
觀察六都購屋總價變化，最高以台北市1720萬元，最低以台南383萬，南北價差達4.5倍，而在購屋單價變化上，僅有台中及台南微幅上升，2.3~4％，變化不大。劉炳耀表示，台中市近年因交通建設議題持續發酵，2014年初通車的74快速道路，從霧峰連接大里、太平、潭子等，帶動外圍房價補漲，加上BRT通車效益，以及興建中的捷運工程題材，使台中市價量皆往上調升，單價提高下，相對可獲得坪數也較上半年減少2.5％。
台南市購買總價及平均單價相對平緩微升，台南市2014年下半年平均購屋總價383萬，相較上半年總價微幅增加12萬；劉炳耀指出，中南部一般住宅總價仍低，所以價量穩定，加上近年南部地價低，建商大舉南下推案，而高雄、台南持續有建設題材加持，以及地方首長獲得連任，政策推動得以維持進行，房價可望穩健成長。區域平均單價維持1字頭，換算可購買的坪數最大、民眾最幸福。

偷雞摸狗！三角移轉隱匿土地交易所得被抓到
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，公司利用個人出售土地免納所得稅之規定，取巧安排以三角移轉方式，低價出售土地予個人，再由個人高價轉售予實際買受人，藉以隱匿土地交易所得短報未分配盈餘，一旦遭國稅局查獲將補稅處罰。
該局查核發現，A公司於2011年1月出售土地予負責人甲君，買賣總價款係按該年度公告土地現值加5％計算共1.8億元，嗣甲君於同年4月將土地再出售予B公司，出售總價款為3.8億元，甲君向A公司購地資金來源，除小部分自有資金及銀行貸款外，其餘係以該土地出售予B公司所收取之支票款支付A公司。
該局進一步說明，甲君持有土地時間極短，買賣價差卻達2倍之多，且付款情形顯不合理，應係A公司利用負責人甲君個人出售土地免納所得稅之規定，取巧安排以三角移轉方式，先低價出售土地予甲君，再由甲君高價轉售予實際買受人B公司，藉以隱匿A公司土地交易所得
。該局查獲上開事實後，將A公司負責人甲君出售土地之價款，扣除購入成本及土地增值稅等相關費用後之餘額計2億560萬元，併入該公司100年度未分配盈餘計算，核課未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅計2,056萬元，並按漏稅額處以罰鍰。
該局特別呼籲，如有公司利用個人出售土地免納所得稅之規定，以三角移轉方式取巧安排規避稅負情事，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，均可依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補繳所漏稅款並加計利息，免予處罰。

小心應對！政府查稅查成精，售屋民眾勿僥倖
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅」，上路已經3年，根據財政部賦稅署的統計，截至2014年9月30日，稅收合計新台幣156億6,075萬餘元；其中不動產核課19,023件，稅收120億2,061萬餘元，特種貨物核課12,325件，稅收53億8,300萬餘元，特種勞務5,713萬餘元。另為落實特銷稅立法目的及維護租稅公平，各地區國稅局亦對不動產奢侈稅短漏報案件加強查核，以有效遏止不當租稅規避行為。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅上路後，雖有不少民眾認為有漏洞可鑽，但在國稅局積極查核下，難有漏網之魚，民眾最好能撐到兩年後再行出售，以免徒增困擾。
徐佳馨指出，從國稅局近期提供的資料來看，疏失大宗以未依規定辦竣戶籍登記，以及持有期間算錯為多，其中持有期間應以「取得不動產登記日計算至買賣雙方銷售契約訂定日」，是民眾最易犯的錯誤。此外，包括沒有農用證明的農地，受贈取得、交換不動產等，也是不小心會踩到的地雷。當然，過去民眾常自作聰明的利用持有一戶的規定，將房屋假贈與成年子女後再出售、預約買賣、人頭登記、先租後售或以租代售等等，也都是近期國稅局的重點稽核範圍。
徐佳馨指出，近年來國稅局查稅積極，除財產交易所得稅外，奢侈稅更是一大重點，建議民眾自我檢視2年內出售不動產，如有不符合稅法相關規定者，應主動向所轄稽徵機關辦理自動補報並補繳應納稅額，凡屬未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，依稅捐稽徵法第48條之1規定，加計利息自動補報補繳免罰。民眾如有任何疑問，可撥打該局免費服務電話 0800-000321或上網站諮詢。

朱立倫：老舊屋頂違建6條件就地合法
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
新北市1萬8千件老舊漏水屋頂違建有解決辦法了！市長朱立倫於2015年1月20日市政會議肯定工務局提出簡政便民措施，包括：7樓以下、建造超過20年者皆能適用；免簽證，直接勘查認定；屋頂可搭設雨棚；屋脊高度訂為2.1公尺以下；高度提高，四周不封閉、不加設門窗，全體住戶仍可共同使用屋頂平台，減少侵權爭議；以及不影響緊急逃生救難。措施預計於農曆過完年後公告實施。
朱立倫指出，新北市20年以上的許多老舊建築物，為了防漏，屋頂都加蓋了頂篷，過去的規範曾經放寬但不合理，高度只有1.5公尺，以致民眾不願意申請。現在市府依照全國中央法令，放寬至2.1公尺，範圍也擴大到全屋頂，希望透過鄰里體系，由拆除大隊主動服務民眾，讓境內約1.8萬件屋頂違建戶能夠直接登記合法化。另外，針對偏鄉許多透天厝屬程序違建的部分，也希望從簡政便民、實務面等輔導方式讓它合法化。
朱立倫說，偏鄉地區民眾所蓋的透天厝是屬於不需要簽證的傳統建築，要鄉親花7萬元請建築師簽證，還要等上好幾個月的時間，鄉下老農一般就直接蓋了，但是因為沒有建照及使照，於是被視為違建，這類違建基本上是程序違建，不是實質違建，公部門要從便民利民角度，主動幫助鄉親解決問題。
工務局表示，為符合民眾實際需求，修訂「新北市合法建築物屋頂窳陋設置無壁式雨棚處理處理原則」並研擬相關便民策略，包括：
1、放寬樓層數：7樓以下，建造逾20年者，皆能適用。
2、申請程序簡便：免簽證，直接勘查認定，化繁為簡，力求便民，以符實需。
3、解決漏水之困擾：屋頂可搭設雨棚，防水效果更佳。
4、屋脊高度訂為2.1公尺以下。
5、住戶可使用：高度提高，四周不封閉、不加設門窗，全體住戶仍可共同使用屋頂平台，減少侵權爭議。
6、逃生救難無障礙：高度夠，四周不封閉，不影響緊急救難。該項措施預計於農曆新年後公告實施。
針對教育局「我的新北市．我的運動城市」專題報告，朱立倫期許市府團隊達到「人人愛運動、處處能運動、時時可運動」目標，尤其是要促進全民運動。朱立倫說，新北市得天獨厚的土地資源，有非常多的河濱公園及運動設施運動場館都要提高使用率，規劃中的國民運動中心要儘快施工，而興建中的也要如質如期完工。另外，2015年的萬金石馬拉松已是經奧運認證資格的國際級賽事，所以在國際菁英選手人數也創紀錄，接著我們要努力的是，讓HOMESTAY成為事實，讓民眾欣賞感受到在地特色。2016年的國際少年運動會是新北市第一次舉辦國際大賽事，也要儘快做好準備，以最低成本獲得最好成就。
對於禽流感造成民眾消費心理影響及攤商所受到衝擊，朱立倫指示相關局處要嚴加掌握疫情及反應，並適時提出協助及支持攤商，使他們的損失降至最低。