大師房屋文山營業處的部落格

好貴店租！巷內店王東區稱冠，單坪約租2.28萬元
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
根據實價揭露最新資料顯示，東區的店面租金再度出現每坪兩萬元以上的租賃行情，該店面是為於忠孝東路四段181巷的8.77坪小店，月租20萬元，換算單坪租金高達2.28萬元，一坪租金相當於22K新鮮人一個月的薪水，該筆交易也刷新巷內店面的租金行情，成為目前實價租金的巷內店面王。
根據實價租金揭露資料顯示，國內共有6筆的租賃揭露，租金行情在每坪2萬元以上，其中就有4筆出現在東區商圈內，目前租金揭露單價最高仍是站前商圈的韓系藥妝店面，第二名則是東區商圈正忠孝東路上的日系藥妝店面，單坪月租2.57萬元，45坪店面單月租金高達115.5萬元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，店面產品是此波受惠的「觀光概念」產品，北市熱門商圈的精華店面，單坪兩萬租金的交易揭露越來越多。而觀察此波能夠創造高租金大概有兩種趨勢，第一種是切割小店面，拉高單坪租金效應，第二種則是商圈內熱門幹道的沿街店面，租給國際連鎖品牌業者，也能夠創造高租金效益，其中藥妝店更是成為近期快速崛起的業種。
而此次揭露的忠孝東路四段181巷的巷內店面，8.77坪月租20萬元，單坪租金行情為2.28萬元，相當於新鮮人22K一個月的薪水，該店面巷子口就是頂替頂呱呱的SWATCH，該區屬於東區的正核心，店面租金效益相對驚人，而轉進181巷的則有坪數較小的店面，由於轉進巷內仍有穩定的逛街人潮，因而可以出現單坪2.28萬元的租金單價，成為目前實價租金的巷內店面王。

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空襲警報！2014年全台買賣移轉棟數將創近年最低
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
進入歲末，雖自住買方進場的房市旺季來到，但房市依然冷颼颼，2014年全台買賣移轉棟數將有機會創下近年來最低紀錄。而永慶房產集團最新發布的Q4房產趨勢報告更指出，縣市長選後民眾看跌房價比重攀升，已高達近4成，顯示目前房價修正的氛圍正逐漸轉濃，預估原先炒作風濃烈的區域，在2014年投資客紛紛淡出下，前景最不樂觀。
根據2014年1~10月內政部實價揭露資訊統計，全台七大都會屋齡5年以下的新成屋，隨房價仍較2013年走高之下，平均購屋總價都已突破千萬元，2013年唯一低於千萬的台南市平均總價約911萬，2014年也大漲23.3％，但最特別的是，2013年以航空成題材，成為市場焦點的桃園，2014年新成屋購屋總價跌幅卻近6％，成為七都中唯一反轉下跌的。
有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，2014年整體而言，房價確實仍較2013年微幅走高，不過，由於已到臨界點，加上政府管控房市，持續祭出多項查稅及管制措施，投資客已漸感無利可圖，紛紛淡出房市，尤以投資客最愛的新成屋交易明顯轉淡可見一斑。
從實價揭露件數占比來看，2014年1-10月七大都會區屋齡5年內的新成屋佔交易比重，普遍均較2013年下滑1-5個百分點，而屋齡10年以上中古屋，佔交易比重則全面上揚，其中台南市、台中市、高雄市，屋齡10年以上物件佔比64.5％、60.9％、59.3％(表二)，比例更超過5成，為市場中購屋族的最愛。
有巢氏房屋發言人劉炳耀指出，由於房市低迷，投資客淡出房市，2014年市場主要以自住買方作為撐盤要角，僅有物美價廉的中低總價物件，才有機會獲得購屋民眾青睞。針對目前有意購屋，但預算有限的自住買方，可以參考購買屋齡10年以上中古屋，價格方面會較實惠，容易入手，不過挑選時仍需多留意中古屋屋況，並視家庭成員需求，考慮選擇有電梯的華廈產品，盡量挑選交通便捷、機能完整的環境。

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教育部開始管理「青年居住問題」？
 
【MyGoNew方暮晨/綜合報導】
行政院長毛治國2014年12月24日在行政院會聽取教育部就「解決青年居住問題之規劃構想」報告後表示，青年居住問題具重要性及迫切性，為了能真正貼近年輕人的想法，教育部利用網路群眾外包(crowdsourcing)方式徵求各界意見，即時回應青年關注議題，立意良好，這是一個新的嘗試，希望能展現出好的成果。請教育部持續透過網路和實體等多元管道徵集各界意見，讓年輕人共同定義問題，並且構思解決問題的可能選擇方案。
毛院長表示，教育部報告中提到解決青年居住問題的多元方式，如將現存閒置空間進行有效運用、大型公有地釋出作為學生宿舍或畢業後青年就業及創業初期發展基地等都可提出討論。惟有關公有地釋出以協助降低成本的構想，毛院長提醒，需注意土地資源優先用於解決目前的問題，但土地資源畢竟有限，在規劃上也應維持一定彈性，以保留未來世代重新選擇的機會。
教育部在行政院會提出臨時動議報告並指出，將透過「活化閒置校園」及「青年創意生活城」構想，提供年輕人住宿，並研議規劃創意創業及文化交流空間，供青年人發揮創意、創業育成，形成多元文化薈萃的場所。
針對青年透過網路表達意見，毛院長表示，近一、二年來因為網路、行動通訊及社群網站的快速發展，以及公民參與意識興起，政府的運作必須因應此一大環境趨勢進行調整。他重申應建立實體世界與網路世界間的平台與橋樑，從政策研擬的角度來看，也應更加宏觀的檢視政府政策與網路間的各種關係與定位，有必要研訂「網路發展與應用政策白皮書」，作為相關政策的上位指導原則。
毛院長強調，「網路發展與應用政策白皮書」的制定過程務必透過多元管道，廣泛納入外界意見，這不只是政府運作的指引，更是網路時代全民參與公共事務的白皮書。請國發會負責規劃，各部會共同參與，另請杜紫軍政委與科技會報提供專業協助，並請張善政副院長督導。

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新店利多！安坑一號道路延伸啟動
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

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加緊調控！奢侈稅修正三讀通過，工業用地將課稅
 
【MyGoNew蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
立法院院會2014年12月23日通過「特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案(奢侈稅)」，將「非都市土地之工業區土地」納入課稅範圍，未來只要是非都市的工業區土地，持有未滿2年即出售的，按出售價格課徵10％或15％奢侈稅。這次修法也通過，自住換屋者，必須有「自住事實」才能符合免稅條件。同時也擴充財政部對免稅的認定權，增訂「確屬非短期投機經財政部核定者」可免徵奢侈稅。
為兼顧健全房市、維護居住正義，三讀通過的修正條文也將依法得核發建造執照的「非都市土地的工業區土地」也納入課稅範圍，以避免可供建築使用的非都市工業區土地成為短期投機交易標的。同時修法也增定自住換屋免徵奢侈稅需「有自住事實」要件，落實照顧自住換屋者立法意旨。
另外，院會也通過附帶決議，雖修法授權財政部得以依事實認定奢侈稅排除個案，但唯恐行政裁量權太大，要求財政部如要排除奢侈稅，應發布解釋令，就認定方式明確解釋，以達賦稅公平正義。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，奢侈稅從2011年施行至今，對於短期炒作房地有抑制效果，因此不少投資者改把目光轉向未列入奢侈稅課徵項目的工業用地。根據內政部實價登錄資料，2014年非都市工業區土地交易，以桃園最熱有164筆，其次為宜蘭有97筆，因此實行之後，對桃園宜蘭的工業地交易影響最大。
張旭嵐表示，此次修法除了新增工業區土地為課徵項目外，也增加換屋免稅需有「自住事實」的要件，執法從嚴認定，明顯再度宣示政府打房的決心，這也讓已經降溫的房地產交易熱度，將再度面臨一波「房市寒流」。

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新市況！北市億元住宅冷 豪宅頂樓仍吃香
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
台北市實價揭露更新，大安區10月成交兩戶億元豪宅，皆為頂樓交易，一筆位於敦化南路二段31~60號，交易樓層21、22樓，總價2.5億，建物面積218.75坪，每坪單價扣除車位121.4萬，應為大安區老牌豪宅「龍門第」，另一筆為瑞安街61~90號，交易樓層13樓，總價1.16億，建物面積88.64坪，每坪單價扣除車位171.9萬，應為「瑞安傑仕堡」。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次揭露的大安區億元豪宅皆為頂樓產品，顯示除A級豪宅外，高資產族群買屋貴在稀有唯一，頂樓戶就特別彰顯其稀有特質，因此保值性強。
劉志雄分析，此次揭露的敦化南路二段31~60號的交易，位於敦南林蔭大道，擁有頂樓21、22樓的高樓景觀，鄰近明星學校大安國中及捷運安和站，生活機能優越，因此即使為屋齡26年的老豪宅，每坪價格也有121.4萬的身價。
至於瑞安街61~90號的豪宅，交易樓層為頂樓13樓，總價1.16億，建物面積88.64坪，每坪單價扣除車位171.9萬。劉志雄分析，瑞安街鄰近大安森林公園、遠企商圈，地段條件優越，為台北市「名人巷」之一，區內雖沒有大型公園，但擁有小公園，且周邊新案1樓無店面，社區隱密性高，加上鄰近市中心，深受不少企業主、名人喜愛。其中「瑞安傑仕堡」市場釋出少，稀有性高，且正對新龍公園，因此價格更是不斐， 2007年預售時，每坪開價80萬元，7年時間房價漲幅逾一倍。
劉志雄指出，2014年北市豪宅受到整體房市影響，交易呈現大幅量縮，前10月破億豪宅有120筆交易，比起2013年同期衰退46.7％，豪宅群聚的「大安區」首當其衝，交易量也有51.3％的跌幅，雖然如此，但像頂樓這種稀有性產品，仍然受到高資族群關愛。

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想閃稅！由買方支付賣方奢侈稅，小心摸到大白鯊
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，納稅義務人出售持有期間未滿2年之不動產，倘特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)及其他應由賣方負擔之支出，經約定由買受人支付(補貼)而為買賣對價之一部分，應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅。
該局說明，奢侈稅條例第8條第1項所稱銷售價格係指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。換言之，不動產奢侈稅係由賣方負繳納義務，按其銷售時收取之全部代價課徵，故不論買賣契約是否載明買賣價金有無包含奢侈稅款，或有無另協議由買方支付(補貼)賣方應納之奢侈稅款，如經查明買方支付(補貼)賣方所應繳納之奢侈稅款，確屬買賣對價之一部分，自應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅。
該局指出，納稅義務人甲君2012年3月16日由其配偶贈與，並完成移轉登記座落於台北市之房屋，嗣於同年月21日以總價1,000,000元簽約轉售上開房地予第3人，並於該契約書第3條「付款期限及移交不動產方法」中載明此次移轉賣方之土地增值稅、奢侈稅以及代辦費用概由買方負責繳清，經查本件除銷售額1,000,000元外，買方另支付代辦費47,043元、土地增值稅1,593,615元及奢侈稅款150,000元，經該局以系爭房地應銷售之價格2,790,658元，按稅率15％核課奢侈稅418,598元，扣除已申報繳納稅額150,000元，補徵稅額268,598元。

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小心翼翼！雙北不動產拍定總價逾千萬，年減11.8％
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
法拍是不動產市場的反指標，房市越熱，法拍就越冷清；反之房市越冷，不安全的交易就會流入法拍市場，在房市不景氣時，法拍市場就容易出現「斷頭戶」和「溺水宅」。台灣房屋智庫統計台北、士林及板橋三處地院不動產拍定總價逾千萬拍定件數，2014年共194件，較2013年同期220件，減幅11.8％；其中拍定逾3封標單競標的物件，較2013年同期減少32件，年減幅38.1％；至於拍定逾10封標單搶標的數量就更少，減幅達6成。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，根據雙北市地政局拍定移轉件數，北市2014年1~10月共390件、較去年同期462件，減少15.58％；新北2014年1~10月共543件，較去年同期598件，減少9.2％，原因在於法拍有別於一般買賣，得標後須於7天內交付拍定價款，對於總價逾千萬的不動產，除非口袋夠深的置產族，或有長期合作的代墊銀行，否則一般消費者多半無法負擔。尤其現在房市冷淡，投資人在法拍市場除了撿便宜，更加慎選產品。
洪佩君指出，房市買氣不振，就更凸顯了不動產的「保本」特性，加上低利環境猶在，還款壓力仍在多數房貸族的容忍範圍內，使得條件好的住宅產品較難出現漂亮的划算底價，2014價逾千萬的不動產拍定年減11.8％，顯示投資人更加保守，出手和追價力道都顯得小心翼翼。
另外洪佩君表示，從雙北市不動產拍定逾千萬物件當中，標封數超過10封的拍定案觀察，掀起搶標熱的物件多有幾個共通的特性，例如位於捷運站附近的好地段、增值空間較大的公寓和舊華廈、以及由市價六四折起標的3拍物件最受歡迎等等。
其中還有幾個有趣的亮點。除了大安區敦化南路林蔭第一排「敦南藝術館」，以破億元身價吸引11封標單搶標；另外包括基河國宅、虎林街永春國宅等華廈社區都演出衝上拍的好表現。至於新北市的「昇陽新莊」一案，市場上釋出稀少，首拍就有11個標單競標，最後以溢價24％、單價37萬脫標，和實價揭露的行情(32~36萬)相較甚至還高了一點，顯示只要出現優質的標的，投資人仍然願意加價2~3成進場支持。

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想減稅！「2稅7費」的房屋交易單據一定要保留
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
民眾來電詢問：個人出售房屋計算財產交易損益，繳納的房屋稅及房屋貸款利息得否列入成本費用減除？財政部國稅局表示，基本上「2稅7費」(契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費)可以認列為房屋之費用減除，而在房屋使用期間之相對代價(房屋稅、房屋貸款利息)，則不得列為費用減除。
財政部國稅局表示，財產交易所得依所得稅法規定，以交易時之成交價額減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋而支付之一切費用後之餘額為所得額。國稅局進一步說明，前項所稱移轉房屋而支付之一切費用，按財政部1994年2月8日台財稅第831583118號函釋規定，使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
國稅局呼籲，納稅義務人出售房屋計算財產交易損益時，購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)及出售房屋支付之移轉費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)得轉列為出售房屋之費用減除，至於使用期間之相對代價則不得列為費用減除，否則嗣後經稅捐稽徵機關核定財產交易所得時，仍會予以剔除補稅。

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拒買轉租！單身宅、小品宅成市場租賃主流
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
房價居高不下，無殼鍋牛轉為租賃求棲身之地，據中信房屋最新調查指出，工作地緣方面是選擇租賃的主要考量(附件4)。在兩年內有租屋需求人口中，單獨一人租屋居住占最多(28.5％)(附件1)，套房及小坪數等物
件相對是租賃首選(18.1％)(附件2)，單身經濟發酵，未來單身宅成為租賃主流。
中信房屋副總經理劉天仁表示，調查指出有近三成(28.0％)受訪者表示近兩年有租屋需求，其中有40.8％為正在租屋中、而在半年至1年內有租屋計畫占20.3％(附件3)，可見未來租賃市場在房價降不下來，將會緩慢而穩定的成長。
租屋市場需求與成長，連政界都非常「有感」，兩位台北市長參選人都對此紛紛提出政見，柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法，並擴大發放，大量興建公共住宅，由市府擔任二房東，不考慮土地成本之下，估計每坪每月約只需500元租金，單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金，就可以租到公共住宅得以居住。
連勝文部分則是提出提高豪宅稅用於租金補貼，再者廣建公營住宅存量達兩萬戶，據中信房屋調查指出有租屋
需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例偏高(附件1)，租屋地區雙北地區的比例居多，證明雙北移入人口以租屋居多，當然這也和該地區房價居高不下也深切的關係。
另外租屋原因為「地緣關係，工作需求」占大多數(41.1％)，第二順位原因才是「資金配置考量沒有置產需求」佔29.2％(附件4)，可見工作地緣需求在這高房價時代考慮順位凌駕在資金考量上，這也顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口，就兩位候選人的租屋政見，不難知道
為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。
就租屋家居人數而言，中信房屋副總劉天仁指出，調查顯示獨身一人居住占最大數(28.5％)，其中又以男性、20-29歲、居住非都會區比例較高，選擇兩人居住的人口以雙北地區為主，大多也是20-39歲的壯年人口，會選擇五人以上居住以40-49歲比例較高(21.4％)(附件1)，總體來說租賃市場成長為必然，也難怪兩位候選人的房產政見針對租賃市場改革更重於銷售市場方面。

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買不下手！接手意願降低，高檔宅熱度「慢慢退燒」
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
最新一波2014年9月16-30號辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，整體高總價部分交易依然只有零星個案表現，價格也漲跌互見，北市億級住宅成交13件，佔北市住宅成交僅1.9％。
觀察此次揭露資訊中的亮點個案，北市住宅部分，信義區忠孝東路五段236巷「皇翔御琚」，本次揭露一戶總價8億6800萬、單價290.5萬的4樓戶別，總價創實價揭露以來，北市住宅新高，至於單價也僅距離「帝寶」的298.2萬一步之遙。
其次，信義區松智路「信義之星」，本次也揭露一戶，總價4億6319萬，拆算車位後，單價約189.9萬的14樓戶別，單價與該社區先前揭露最高每坪192萬差距不大，符合市場行情。
另外，中山區松江路「松江1號院」，本次再揭露一戶總價2億5650萬元、單價143.4萬元的6樓戶別，該社區至今已揭露9戶，均屬預售時期成交價，單價介於110-175.2萬，高低樓層價格差距相當明顯。
至於新北市住宅部分，板橋區新站路「謙岳」這次再揭露1筆22樓的成交資料，總價1億2625萬、單價81.3萬，單價較先前該社區最高的89.9萬略低；其次，板橋區中山路一段「橋峰A+」，本次也揭露一戶總價7626萬、單價86.2萬的23樓戶別，單價也較先前最高的每坪90.7萬低，都未能再創新高價。

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依規定！符合房屋稅及地價稅自住規定，免繳納奢侈稅？
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，陳先生出售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地，且僅由其父親將戶籍設於該房地，因已於地方稅務局(稅捐稽徵處)申辦符合房屋稅及地價稅自住規定，自認亦可免申報特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)，遭國稅局補稅處罰。
該局表示，按「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」分別為特銷稅條例第2條第1項第1款及第5條第1項第1款所明定。
該局進一步說明，奢侈稅條例第5條立法意旨，係指對合理、常態及非自願性移轉房地之情形排除課稅，其中第1項第1款有關辦竣戶籍登記規定，是指所有權人、配偶及未成年直系親屬於該房地辦竣戶籍登記，與房屋稅及地價稅有關自住規定，係由所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記規定不同，故僅由所有權人父母(直系尊親屬)辦竣戶籍登記，仍無法適用奢侈稅排除課稅規定，應依規定申報繳納奢侈稅。

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