大師房屋文山營業處的部落格

別糊塗了！贈與總額超過免稅額220萬，要課稅
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，贈與金額加計當年度各次贈與金額超過免稅額220萬元部分，應課徵贈與稅，請納稅人記得辦理贈與稅申報。
該局舉例說明，轄內納稅人甲君於2013年5月贈與80萬元房產給兒子(以土地公告現值及房屋評定標準價格計算)，已辦理贈與稅申報，惟未超過免稅額無須繳稅。嗣甲君又於2013年8月再次贈與2百萬元現金給兒子，加計本年度前次贈與80萬元，當年度贈與總額已達280萬元，經扣除免稅額220萬元後，須繳納贈與稅6萬元，卻疏忽未辦理贈與稅申報，經查獲補稅處罰。
該局呼籲民眾，當年度贈與總額超過免稅額220萬元，記得辦理贈與稅申報，以免漏報受罰！

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舊屋增稅？北市府政策尚未決定
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
針對新聞媒體報導，財政部宣布解除老屋增稅禁令，並授權地方政府能調整稅基，北市率先表態要調高的說法，台北市政府財政局澄清，是否對該市舊屋調整房屋稅基，目前政策尚未決定。
台北市政府財政局表示，包括房屋單價、地段率等房屋稅基的改變，需要不動產評價委員會討論通過後才能實施，而且是3年召開一次，2014年已開過不動產評價委員會議，原則上要到2017年才能重新調整。
另依該局統計，依初步擬定的方向，超過20年、7層樓以下的舊屋將不列入調整標準單價的範圍，據估計受影響房屋戶數不到3成，對房價影響有限。

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英國住宅市場基本面，持續看好
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
仲量聯行英國研究部資料顯示2014上半年倫敦新屋單位開工數量為6,600個單位，雖然相較於2013下半年的7,000個單位小幅下降，不過總體來說跟2010及2011時的平均2,500-3,000個單位數量相比還是大幅增長，顯示倫敦住宅市場還是無法解決長久以來供給嚴重低於需求的難題。
即將完工的新屋單位數量則維持在過去三年的平均數量水準，約為2,900個單位。倫敦市中心未來兩年可望見到新屋完工數大幅增加，2015年可望首次超過10,000個單位。在供需嚴重失衡的情況未能得到改善之前，倫敦住宅市場的基本面持續看好。房價季增長趨勢放緩，年增長率還是維持兩位數的高增長達13.7％。
倫敦住宅市場銷售數字從2012年前每半年約銷售3,500個單位的水準上升到2012年後每半年新屋銷售數量6,000-6,500戶的水準，顯示買盤資金動能依然強勁。英國政府鼓勵本國人購屋的UK First計畫推動有成，建商統計資料顯示英國本國人的買盤相較2013年增加。
另外2014上半年我們也觀察到成交主力區從倫敦市中心往市中心外圍建案移動，倫敦市中心的新建案銷售數字減少33％至1,750個單位，市中心外的新建案則有31％的增長至4,800個單位。相較於市中心的高房價，市中心外的建案受惠於之後東西向橫貫快速鐵路的利多讓更多人願意購買2018年通車的車站周邊建案。
東倫敦新興金融區Canary Wharf金絲雀碼頭，約有9萬人在這區上班，未來Crossrail車站就在匯豐銀行總部大樓前。以皇家格林威治行政區的都會Woolwich為例，未來快速鐵路通車後搭乘快速鐵路至Canary Wharf金絲雀碼頭只需8分鐘，同樣的泰唔士河岸住宅只要市中心河岸宅總價的一半。更便利的交通讓買方願意往外搬，另外也吸引原本住倫敦市中心負擔高額租金的人轉租為買。倫敦新建案也以東倫敦的供給增加最多，二戰以來歐洲最大規模的交通基礎建設加持，未來車站的周邊建案將是受惠最大的地點。
預計2019年全段通車的大倫敦東西向快速鐵路Crossrail，未來從希斯洛國際機場至倫敦市中心Liverpool St.利物浦街所需時間將從55分鐘縮短為32分鐘。預計2012-2021年帶動車站周邊不動產效益超過2,700億新台幣(約55億英鎊)。

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以土地作為納稅擔保之估價調降，按公告現值加2成計算
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
稅捐機關表示，民眾滯欠稅捐時以土地、已辦妥建物所有權登記之房屋，提供繳稅擔保或為稅捐穖關辦理禁止處分及限制出境等稅捐保全之標的，原依財政部函釋規定，土地按公告土地現值加4成、房屋按稅捐稽徵機關核計之房屋現值加2成估價。
近日財政部新頒函釋規定，土地修正為依公告現值加2成估價，並增訂納稅義務人主動提示足供認定該土地、房屋時價資料及證明文件，經稅捐稽徵機關查明屬實者，得予核實認定之規定。
稅捐機關進一步說明，財政部此次調降土地擔保價值的加成比率，主要是比較稅捐機關與內政部的相關土地價格，發現目前公告現值加4成的計價規定，明顯有高估現象，因此調降土地擔保價值加成計價的比率。
但配合實價登錄制度的實施，納稅義務人可提供實價經稽徵機關認定，例如(一)報章雜誌所載市場價格(二)各直轄市、縣(市)同業間帳載房地之加權平均售價(三)不動產估價師之估價資料(四)銀行貸款評定之房屋及土地款價格(五)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價(六)法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格(七)其他公允客觀之不動產時價資料等，以上時價資料同時有數種者，得以其平均數為時價。

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備份起來！地價稅所稱自住與房屋稅迥異
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
稅捐機關表示，2014年地價稅已於11月1日開徵，地價稅納稅以8月31日作為基準日，也就是當日土地登記簿所載之土地所有權人，即為該年度地價稅之納稅義務人。
稅捐機關表示，申請地價稅自用住宅用地之要件：(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；(二)土地之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有；(三)未出租或供營業使用；(四)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地以一處為限；(五)都市土地面積未超過3公畝(即90.75坪)，非都市土地面積未超過7公畝(即211.75坪)。合乎以上要件並依規定申請之地價稅，自用住宅用地稅率為千分之二，而一般用地基本稅率為千分之十，且採累進稅率，最高達千分之五十五。
另房屋稅適用自住稅率，須符合下列要件：(一)房屋無出租或營業使用；(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，方得按自住稅率課徵房屋稅。
由此可知，房屋稅並不以辦竣戶籍登記為要件，但地價稅所稱自用住宅用地，須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地以一處為限，與房屋稅3戶規定也不相同。因此，該局特別提醒納稅義務人9月22日前申請適用地價稅自用住宅用地優惠稅率，符合規定者，自當年度開始適用；逾期申請者，自申請之次年起適用。至於之前已核准按自用住宅優惠稅率且適用原因未消失者，民眾無須再行申請。

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真的有效！BRT通車後 台灣大道行車效率顯著提升
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
有關BRT通車後台灣大道的行車效率變化，經調查顯示，台中市台灣大道「忠明-黎明」路段在BRT通車前，快車道行駛速率為20.6公里/小時，慢車道機車為16.3公里/小時、小汽車為16.5公里/小時；根據台中市政府交通局委託鼎漢工程顧問公司所做最新調查，快車道行駛速率為20.7公里/小時、慢車道機車為20.3公里/小時、小汽車為18.3公里/小時，顯示台灣大道於BRT通車後快車道行駛速率仍然維持不變，慢車道汽、機車行駛速率則顯著提升11％~24.5％，另大眾運輸運量提升達30％。
台中市政府交通局表示，台灣大道行車效率獲得顯著提升，歸納是「車道配置」及「公車整併」雙管齊下奏效：首先，在車流量較大的快車道部分路段(忠明路口至朝富路口之間)仍能維持三車道，另部分快車道路段雖減少一車道，但因配套措施於慢車道取消停車格，讓慢車道再增加一個車道，加上慢車道因公車班次大幅減少，使得一般車輛整體通行更為順暢，進而提升台灣大道行車的安全與效率。
其次，原行駛於台灣大道慢車道的11條高重疊公車路線，自7月28日起僅保留少數路線繼續行駛，其餘路線配合調整或裁切轉型成為接駁公車路線，使得原行駛於台灣大道慢車道之公車班次數大幅減少65％，調整的公車班次數移轉至接駁公車路線，以提升BRT運行及接駁效率。
統計目前台灣大道路段BRT加上公車每日運量約為6萬5千人次，較過去僅有公車行駛時每日運量約5萬人次，大眾運輸疏運效率顯著提升30％，尤其10月份國慶焰火施放期間，單日承載量更高達10萬人次，有效紓解大量且集中的觀賞人潮，未再重演12年前台灣大道嚴重塞車噩夢，BRT疏運效率已獲得民眾一致的讚賞。

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居安思危！坡地社區自主防災，自助助人
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
為教導坡地社區居民在災害發生時的第一時間緊急應變，北市府工務局大地工程處推動坡地社區自主防災，在社區與里長的全力配合下，2014年分別於10月18日及11月2日完成2處坡地社區的自主防災演練，經由不同災害情境的模擬及演練，喚醒坡地社區居民具備自主防災的知識與意識，以及學習第一時間保護自身的安全。
大地處總工程司吳明聖說，為使坡地社區居民在災害發生，公部門力量未進入前，能在搶救災黃金時段擁有自主防災應變能力，大地處輔導文山區2處坡地社區成立自主防災應變組織及實際演習，分別於10月18日及11月2日完成辦理防災演練，教導居民熟悉災害發生時的自主緊急應變，社區也相當投入演練，全體動員，成效良好，2015年仍會持續輔導，有意願的坡地社區均可向大地處免費申請，未來將推廣到全市的坡地社區。
大地處坡地住宅科長林士淵說，演練時除了藉由即時坡地監控設備的警示來啟動演習的開始，更加入了因坡地災害發生後而產生火災、瓦斯漏氣及老弱婦孺受傷等情況進行搶救及疏散，更屬逼真，藉由不同的情況演習，使居民能熟悉更多狀況的應對，提升坡地社區自主危機處理與應變搶救能力，對於大地處主動積極的關心與輔導，深獲居民肯定。
逢甲大學營建及防災中心巫仲明副教授說，大地處是第一個以預防坡地災害而輔導居民成立坡地社區自主防災的機關，希望能以輔導成功案例，協助大地處將坡地社區自主防災工作推廣至全台北市的坡地社區，藉由社區居民互助、自助，全面提升坡地社區的防減災能力，讓居民在真的災害發生時才不會手足無措。
文山區萬美里里長尤盛田感動的說，在大地處與多位大學教授、防災專家這兩年全程陪同指導下，萬美里的兩處坡地社區皆擁有社區自主防災組織，並藉由逼真的實地演習，提升居民的高度自主防災意識，希望未來大地處能再協助其他坡地社區效仿，讓所有里內的居民都熟悉自主防災機制，保障自己的生命安全。
已在社區居住10多年的羅主委表示，非常的感謝大地處、專家學者及里長協助社區成立自主防災組織，讓社區委員及居民清楚知道，災害發生時應該怎麼做，才能將災害降到最低，讓我們的演習圓滿完成，也使社區的居民間感情更好更融洽，希望社區自己未來能持續的自主推動，並要把這樣的經驗傳承下去，讓每位居民都住的更安心。
大地處表示，政府的資源有限，防災的工作是必需要結合民眾的力量，透過拋磚引玉效應，希望未來能全面推廣坡地社區實施自主防災，保障生命財產安全。

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新店利多！安坑二期安和支線暨安坑輕軌聯合動土
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
新北市政府為了更健全新店安坑地區交通路網，提升道路服務水準，延續已完工通車的安坑一號道路第一期工程，及2014年3月完成的安祥路至玫瑰路延伸段工程，再接再厲完成安坑第二期工程安和支線暨三環線安坑輕軌規劃，並於2014年11月11日舉行聯合動土典禮，向民眾公開宣誓市府建設安坑地區為宜居城市的決心。
新北市政府表示，自國道3號安坑交流道通車後，新店安坑地區因都市發展急速，所衍生之交通需求與日俱增，原有安康路與安和路兩條聯外道路，已無法滿足安坑地區居民的需求，因此市府近年來不斷努力在安坑地區興建道路，其中2013年剛完工通車的安坑一號道路即是其中一項重要的交通建設。而舉辦聯合動土的安坑第二期工程安和支線，與安坑輕軌則更深入安坑心臟地區，完工後將徹底解決安坑地區交通壅塞問題，具有指標性意義。
主持聯合動土典禮的新北市長朱立倫強調，除了安坑輕軌外，新北市還將努力推動淡海輕軌、五股泰山線輕軌、八里延伸線以及三芝延伸線等輕軌計畫。安坑輕軌之正式開工動土，為新北市持續推動輕軌路網建設之重要里程碑。
交通局長趙紹廉說明，本次動土開工的安坑輕軌安一路段路基工程，將銜接後續之主體工程，是為了將來市民能享受輕軌系統所帶來之便利及繁榮之必要作業，捷運工程處將連同施工團隊，戮力完成各項建設作業。
工務局長曾志煌表示，安和支線是安坑一號道路的第二期工程，北起安康路及安和路口、南接安一路，全長約720公尺，計畫道路路幅內並規劃「安坑輕軌線」所需要的空間，以利將來輕軌開通之用，是安坑輕軌的先期工程。本工程決標金額約為5.6億元，經費由中央及市政府共同分攤籌編，林同棪工程顧問股份有限公司負責設計與現場監造，工程部分則由新高建設股份有限公司承攬，工程預計於2017年完成。
新工處進一步指出，安和支線工程的設計主軸涵蓋了高度人文與自然環境共生之概念。其中車行箱涵採樹狀柱鏤空方式，呈現低調並融合環境意象，將綠樹、林蔭等元素運用至隧道美化；並以山櫻花作為入口的主要意象喬木，側邊擋土牆則採炮杖花向下攀延方式綠化混凝土的冰冷牆面，使沿線道路景觀與周遭環境協調又溫馨。
工務局表示，未來無論是安和支線或輕軌的完成，安坑地區加上原有的永和次系統道路，與既有的安康路形成安坑地區3大主要交通網絡，必可提高安坑地區交通服務水準，改善居民生活品質，落實人本、綠色及永續發展的目標，讓安坑地區成為宜居城指日可期。

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老屋是寶！北市屋齡31年以上房價翻轉向上
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
財政部11月5日宣布解除「老屋增稅禁令」，北市府開第一槍率先跟進。台灣房屋智庫根據實價資訊，以住宅屋齡每10年做一個區間，統計各屋齡層2014年和2013年的房價變化，結果屋齡11~20年房價年漲最多，高達8％(參照表二)；進一步觀察「各屋齡層每10年的房價增減比例」，發現屋齡11~20年，與屋齡10年以下房價減幅達10.4％，價差最大。有趣的是，屋齡超過31年以上，房價走揚，跟屋齡21~30年相較，房價增幅2.9％，且與其他屋齡層相較，僅輸屋齡10年以下新古屋，每坪減少6萬。(參照表一)
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房屋建材會折舊，老屋問題多，因此大多數人購屋偏好新古屋，一般人也以為房子越老越不值錢，不過在台北市可不一定，屋齡31年以上和屋齡10年以下新古屋僅差6萬，反而比21~30年貴1.7萬，也比11-20年的均價高上0.9萬，顯示在台北市住宅越老越有身價。
張旭嵐分析，現在新屋公設比高達30％以上，甚至直逼40％，反觀舊公寓因為公設比低，土地持份高，加上台北市不少在大安、信義區的舊公寓，因交通便利，甚至有學區優勢，經過裝潢後仍可再創造新貌，自用、出租兩相宜，市場廣。此外不少精華地段的舊公寓還有都更效益，因此老公寓反而在市場上受到置產族群青睞。
張旭嵐也提醒，不過近來都更條款趨嚴，若沒有全部住戶同意，都更之路難行，老屋的交易逐漸趨緩，加上財部日前宣布解除老屋增稅禁令，未來老屋的房屋稅恐會增加，這麼一來單純為了都更置產的購屋者得重新思考了。
屋齡11~20年中古屋均價59.6萬，比10年內新古屋的66.5萬，價差達6.9萬，房價減幅10.4％；進一步統計統計各屋齡層近1年的房價，結果屋齡11~20年房價年漲8％最高。張旭嵐表示，通常房屋在20年之後才逐漸會有漏水等問題，會需要較多的裝修費用，反而11~20年的房子，屋況尚佳，若非風格上的要求，購屋之後僅需小幅裝修即可，因此以實用性和價格成長空間來看，屋齡在11~20年的物件，和新成屋價差大、年增優，CP，是保值的好選擇。

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實價資訊！「信義之星」總價4.63億，單價189.92萬
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
北市實價資訊，信義區知名豪宅「信義之星」又一實價揭露。此交易為2014年9月，樓層14樓，總價4億6,318萬元，面積312.34坪，扣除車位，單價189.92萬，是該社區2014年實價第3筆揭露，先前為2014年1月交易，也是高樓層移轉，每坪單價193.2萬。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，受到北市府即將調高2015年公告土地現值及房地合一實價課稅影響，高資產族群提前啟動資產配置，在節稅考量下，為不動產找尋最適避險港口。
劉志雄分析，「信義之星」2014年1月實價揭露2戶，移轉樓層10及11樓，每坪單價193.2萬，為目前該社區實價最高價格，此次揭露每坪189.9萬，與市場行情相去不遠。由於該社區位於信義區邊陲地段，又面對軍宅，因此高樓層每坪190萬左右，合乎市場行情。
劉志雄指出，2015年開徵「富人稅」，後年申報適用。綜合所得稅將從5級稅率改成6級，最高稅率由40％提高到45％，年所得淨額1000萬元以上的富人家庭，所得稅率提高至45％。因此，台灣的高資產族群已經在進行資金挪移，將資金轉至更妥適的產品及區域。
此外，若未來房地合一實價課稅，高資產族群也擔憂，將來有售屋需求，在移轉時所產生的資本利得稅，恐稅負大增，故而提前啟動資產配置，做節稅考量。明年始，若北市府再調整公告土地現值，這些高資產族群，將勢必面臨土地增值稅增加，因此提前為不動產尋覓避險的港口，將成為未來豪宅移轉風潮。

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再添福利！台北市推出「物業健檢」免費服務
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
家裡的社區生病了嗎？趕快到北市府掛號申請健康檢查！社區的管理委員會運作情況不知道合不合理？社區裡的設備好像都不能用了，該怎麼辦？社區該怎樣運作才能讓社區更加HAPPY？
這些問題台北市政府都聽到了，台北市政府繼「老屋健檢」、「都更健檢」之後，台北市推出「物業健檢」免費服務，自2014年10月15日至12月31日受理申請，想要免費健康檢查之管理委員會請趕快來報名申請。
台北市都市發展局表示，這是針對社區管理的全面性健康檢查，除了可瞭解社區的健康狀況，藉由專業管理醫生的評斷，讓住戶瞭解自己社區的實際運作情形之外，並可藉以打造一個優質安全的社區環境。
社區可採「自主健檢」及「專業健檢」兩種方式辦理：自主健檢是一種自發性的檢查，由台北市建築管理工程處網站提供自主健檢表格供社區使用，社區可自行下載後依照健檢表內容自我檢視，作為社區物業管理之參考。
專業健檢是提供物業管理健檢專業平台，經北市府備查有案之公寓大廈管理組織提出申請後，由都發局委由建築師、機械電機技師、物業管理等專業人員組成健檢小組進行社區物業健診，健檢報告及結果僅提供社區參考，並不對外公開。
免費專業健檢自2014年10月15日至12月31日受理申請，受理件數預計為100件(自聘管理員之社區60件、委託物業管理公司管理之社區40件)，依申請掛號順序辦理。報名資格為經北市府備查有案的公寓大廈，由管理委員會主任委員或管理負責人代表申請，檢具申請書向建築管理工程處公寓大廈科櫃檯辦理，但經稅捐處核列為高級住宅加價課徵房屋稅之住宅不在專業健檢的申請範圍。
專業健檢有三大項目包括有，1.管理組織運作，包括各類會議召開情形、公寓大廈規約、管理委員會運作、財務管理等分項。2.設備維護，包括設施設備檢修維護、公用空間使用管理、建物環境品質提升等分項。3.社區營造，包括社區活動、發展計畫。

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雙壓測試！信用管制＋房地合一，新北Q3均單價跌最多達-6.81％
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
2014年第三季台灣房價指數全國為137，與上季房價指數(2014Q2：138)相較，微幅下降0.72％。進一步觀察各都會區房價指數的走勢，除新北市一反過去幾季的漲勢，2014Q3(132)較2014Q2(142)出現下修，季跌幅為7.04％，其餘都會區持平(北市)溫漲(桃、竹、中、南、高)，其中新竹縣市的漲幅最大，為4.46％。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由於受到雙北市買氣表現疲乏，2014Q3全國房價指數相較於上季略為下跌。此外，根據內政部買賣移轉棟數，Q3買賣移轉棟數為7萬6千棟，較上季8萬6千棟或者是去年同期的9萬6千棟，呈現買氣不佳的情況。主要原因為，年初政府的查稅及央行的信用管制措施等，抑制Q3的房市交易量，因此讓整體房市表現呈現「量縮價平」格局。
進一步觀察Q3每坪成交均價的變動，台北市成交均價微
幅上升0.19％，而新北市則有小幅下修的情形，其跌幅為6.81％。桃園縣與新竹縣市、台中市俱呈現微幅上揚，漲幅分別為1.47％、3.30％以及1.93％。同樣地在南部的台南市成交均價亦以0.68％的幅度微幅上漲中，而高雄市則呈現微幅下調的情況，跌幅為0.61％。Q3全國整體成交均價為22.25萬，相較於Q2的22.37萬，微幅下修了0.52％。以房價水準而言，台北市每坪成交均價依然為全國之冠，約為53.99萬元，而台南市為七個都會區的最低，約為11.83萬。
張旭嵐分析，觀察Q3國內外的經濟情勢，國內外景氣持平，在無重大的經濟衝擊之情況下，Q3房市的價平量縮之原因，是源於政府相關單位與中央銀行所提出多項房市穩定政策。除了房屋貸款成數降低，以及一人擁有複數房產的貸款管制趨嚴之外，金管會規範銀行承做不動產貸款的自用住宅第二戶的風險權重為100％，也提高了銀行資金成本，迫使銀行的房貸利率上升。除此之外，財政部對於擁有3戶以上的多屋族加強查稅，以及提出研擬房地合一課稅政策；各縣市政府亦擬訂修法提高非自住房屋稅率。儘管這些攸關房市的政策仍在研擬中，有鑑於政策宣告效果在政策頒布推行之前即會逐漸發酵，進而對民眾購屋交易決策有一定的政策效果。從Q3的資料中也可以發現部份都會區的房屋市場已從去年大幅上升的情況，轉變成持平或是下修的整理期。
張旭嵐進一步表示，展望未來中短期台灣房屋市場價量變化，仍取決於政府與央行持續的平穩房價相關政策之修法結果與施行程度；長期而言，則是受到國際經濟環境與未來國內政經局勢牽動的經濟成長動能之影響。

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