大師房屋文山營業處的部落格

想減稅！「2稅7費」的房屋交易單據一定要保留
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
民眾來電詢問：個人出售房屋計算財產交易損益，繳納的房屋稅及房屋貸款利息得否列入成本費用減除？財政部國稅局表示，基本上「2稅7費」(契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費)可以認列為房屋之費用減除，而在房屋使用期間之相對代價(房屋稅、房屋貸款利息)，則不得列為費用減除。
財政部國稅局表示，財產交易所得依所得稅法規定，以交易時之成交價額減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋而支付之一切費用後之餘額為所得額。國稅局進一步說明，前項所稱移轉房屋而支付之一切費用，按財政部1994年2月8日台財稅第831583118號函釋規定，使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。
國稅局呼籲，納稅義務人出售房屋計算財產交易損益時，購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)及出售房屋支付之移轉費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)得轉列為出售房屋之費用減除，至於使用期間之相對代價則不得列為費用減除，否則嗣後經稅捐稽徵機關核定財產交易所得時，仍會予以剔除補稅。

拒買轉租！單身宅、小品宅成市場租賃主流
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
房價居高不下，無殼鍋牛轉為租賃求棲身之地，據中信房屋最新調查指出，工作地緣方面是選擇租賃的主要考量(附件4)。在兩年內有租屋需求人口中，單獨一人租屋居住占最多(28.5％)(附件1)，套房及小坪數等物
件相對是租賃首選(18.1％)(附件2)，單身經濟發酵，未來單身宅成為租賃主流。
中信房屋副總經理劉天仁表示，調查指出有近三成(28.0％)受訪者表示近兩年有租屋需求，其中有40.8％為正在租屋中、而在半年至1年內有租屋計畫占20.3％(附件3)，可見未來租賃市場在房價降不下來，將會緩慢而穩定的成長。
租屋市場需求與成長，連政界都非常「有感」，兩位台北市長參選人都對此紛紛提出政見，柯文哲主張重新檢討租金補貼辦法，並擴大發放，大量興建公共住宅，由市府擔任二房東，不考慮土地成本之下，估計每坪每月約只需500元租金，單身戶每月5000元、小家庭每月1萬元租金，就可以租到公共住宅得以居住。
連勝文部分則是提出提高豪宅稅用於租金補貼，再者廣建公營住宅存量達兩萬戶，據中信房屋調查指出有租屋
需求多以20到39歲的壯年勞工人口比例偏高(附件1)，租屋地區雙北地區的比例居多，證明雙北移入人口以租屋居多，當然這也和該地區房價居高不下也深切的關係。
另外租屋原因為「地緣關係，工作需求」占大多數(41.1％)，第二順位原因才是「資金配置考量沒有置產需求」佔29.2％(附件4)，可見工作地緣需求在這高房價時代考慮順位凌駕在資金考量上，這也顯示租屋人口大多偏向年輕、外來人口，就兩位候選人的租屋政見，不難知道
為什麼柯文哲較深受年輕族群的歡迎。
就租屋家居人數而言，中信房屋副總劉天仁指出，調查顯示獨身一人居住占最大數(28.5％)，其中又以男性、20-29歲、居住非都會區比例較高，選擇兩人居住的人口以雙北地區為主，大多也是20-39歲的壯年人口，會選擇五人以上居住以40-49歲比例較高(21.4％)(附件1)，總體來說租賃市場成長為必然，也難怪兩位候選人的房產政見針對租賃市場改革更重於銷售市場方面。

買不下手！接手意願降低，高檔宅熱度「慢慢退燒」
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
最新一波2014年9月16-30號辦妥登記的實價登錄資料公布，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，這波公開的資料中，整體高總價部分交易依然只有零星個案表現，價格也漲跌互見，北市億級住宅成交13件，佔北市住宅成交僅1.9％。
觀察此次揭露資訊中的亮點個案，北市住宅部分，信義區忠孝東路五段236巷「皇翔御琚」，本次揭露一戶總價8億6800萬、單價290.5萬的4樓戶別，總價創實價揭露以來，北市住宅新高，至於單價也僅距離「帝寶」的298.2萬一步之遙。
其次，信義區松智路「信義之星」，本次也揭露一戶，總價4億6319萬，拆算車位後，單價約189.9萬的14樓戶別，單價與該社區先前揭露最高每坪192萬差距不大，符合市場行情。
另外，中山區松江路「松江1號院」，本次再揭露一戶總價2億5650萬元、單價143.4萬元的6樓戶別，該社區至今已揭露9戶，均屬預售時期成交價，單價介於110-175.2萬，高低樓層價格差距相當明顯。
至於新北市住宅部分，板橋區新站路「謙岳」這次再揭露1筆22樓的成交資料，總價1億2625萬、單價81.3萬，單價較先前該社區最高的89.9萬略低；其次，板橋區中山路一段「橋峰A+」，本次也揭露一戶總價7626萬、單價86.2萬的23樓戶別，單價也較先前最高的每坪90.7萬低，都未能再創新高價。

依規定！符合房屋稅及地價稅自住規定，免繳納奢侈稅？
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，陳先生出售持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地，且僅由其父親將戶籍設於該房地，因已於地方稅務局(稅捐稽徵處)申辦符合房屋稅及地價稅自住規定，自認亦可免申報特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)，遭國稅局補稅處罰。
該局表示，按「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」分別為特銷稅條例第2條第1項第1款及第5條第1項第1款所明定。
該局進一步說明，奢侈稅條例第5條立法意旨，係指對合理、常態及非自願性移轉房地之情形排除課稅，其中第1項第1款有關辦竣戶籍登記規定，是指所有權人、配偶及未成年直系親屬於該房地辦竣戶籍登記，與房屋稅及地價稅有關自住規定，係由所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記規定不同，故僅由所有權人父母(直系尊親屬)辦竣戶籍登記，仍無法適用奢侈稅排除課稅規定，應依規定申報繳納奢侈稅。

別糊塗了！贈與總額超過免稅額220萬，要課稅
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部國稅局表示，贈與金額加計當年度各次贈與金額超過免稅額220萬元部分，應課徵贈與稅，請納稅人記得辦理贈與稅申報。
該局舉例說明，轄內納稅人甲君於2013年5月贈與80萬元房產給兒子(以土地公告現值及房屋評定標準價格計算)，已辦理贈與稅申報，惟未超過免稅額無須繳稅。嗣甲君又於2013年8月再次贈與2百萬元現金給兒子，加計本年度前次贈與80萬元，當年度贈與總額已達280萬元，經扣除免稅額220萬元後，須繳納贈與稅6萬元，卻疏忽未辦理贈與稅申報，經查獲補稅處罰。
該局呼籲民眾，當年度贈與總額超過免稅額220萬元，記得辦理贈與稅申報，以免漏報受罰！

舊屋增稅？北市府政策尚未決定
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
針對新聞媒體報導，財政部宣布解除老屋增稅禁令，並授權地方政府能調整稅基，北市率先表態要調高的說法，台北市政府財政局澄清，是否對該市舊屋調整房屋稅基，目前政策尚未決定。
台北市政府財政局表示，包括房屋單價、地段率等房屋稅基的改變，需要不動產評價委員會討論通過後才能實施，而且是3年召開一次，2014年已開過不動產評價委員會議，原則上要到2017年才能重新調整。
另依該局統計，依初步擬定的方向，超過20年、7層樓以下的舊屋將不列入調整標準單價的範圍，據估計受影響房屋戶數不到3成，對房價影響有限。

英國住宅市場基本面，持續看好
 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】
仲量聯行英國研究部資料顯示2014上半年倫敦新屋單位開工數量為6,600個單位，雖然相較於2013下半年的7,000個單位小幅下降，不過總體來說跟2010及2011時的平均2,500-3,000個單位數量相比還是大幅增長，顯示倫敦住宅市場還是無法解決長久以來供給嚴重低於需求的難題。
即將完工的新屋單位數量則維持在過去三年的平均數量水準，約為2,900個單位。倫敦市中心未來兩年可望見到新屋完工數大幅增加，2015年可望首次超過10,000個單位。在供需嚴重失衡的情況未能得到改善之前，倫敦住宅市場的基本面持續看好。房價季增長趨勢放緩，年增長率還是維持兩位數的高增長達13.7％。
倫敦住宅市場銷售數字從2012年前每半年約銷售3,500個單位的水準上升到2012年後每半年新屋銷售數量6,000-6,500戶的水準，顯示買盤資金動能依然強勁。英國政府鼓勵本國人購屋的UK First計畫推動有成，建商統計資料顯示英國本國人的買盤相較2013年增加。
另外2014上半年我們也觀察到成交主力區從倫敦市中心往市中心外圍建案移動，倫敦市中心的新建案銷售數字減少33％至1,750個單位，市中心外的新建案則有31％的增長至4,800個單位。相較於市中心的高房價，市中心外的建案受惠於之後東西向橫貫快速鐵路的利多讓更多人願意購買2018年通車的車站周邊建案。
東倫敦新興金融區Canary Wharf金絲雀碼頭，約有9萬人在這區上班，未來Crossrail車站就在匯豐銀行總部大樓前。以皇家格林威治行政區的都會Woolwich為例，未來快速鐵路通車後搭乘快速鐵路至Canary Wharf金絲雀碼頭只需8分鐘，同樣的泰唔士河岸住宅只要市中心河岸宅總價的一半。更便利的交通讓買方願意往外搬，另外也吸引原本住倫敦市中心負擔高額租金的人轉租為買。倫敦新建案也以東倫敦的供給增加最多，二戰以來歐洲最大規模的交通基礎建設加持，未來車站的周邊建案將是受惠最大的地點。
預計2019年全段通車的大倫敦東西向快速鐵路Crossrail，未來從希斯洛國際機場至倫敦市中心Liverpool St.利物浦街所需時間將從55分鐘縮短為32分鐘。預計2012-2021年帶動車站周邊不動產效益超過2,700億新台幣(約55億英鎊)。

以土地作為納稅擔保之估價調降，按公告現值加2成計算
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
稅捐機關表示，民眾滯欠稅捐時以土地、已辦妥建物所有權登記之房屋，提供繳稅擔保或為稅捐穖關辦理禁止處分及限制出境等稅捐保全之標的，原依財政部函釋規定，土地按公告土地現值加4成、房屋按稅捐稽徵機關核計之房屋現值加2成估價。
近日財政部新頒函釋規定，土地修正為依公告現值加2成估價，並增訂納稅義務人主動提示足供認定該土地、房屋時價資料及證明文件，經稅捐稽徵機關查明屬實者，得予核實認定之規定。
稅捐機關進一步說明，財政部此次調降土地擔保價值的加成比率，主要是比較稅捐機關與內政部的相關土地價格，發現目前公告現值加4成的計價規定，明顯有高估現象，因此調降土地擔保價值加成計價的比率。
但配合實價登錄制度的實施，納稅義務人可提供實價經稽徵機關認定，例如(一)報章雜誌所載市場價格(二)各直轄市、縣(市)同業間帳載房地之加權平均售價(三)不動產估價師之估價資料(四)銀行貸款評定之房屋及土地款價格(五)大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價(六)法院拍賣或國有財產署等出售公有房地之價格(七)其他公允客觀之不動產時價資料等，以上時價資料同時有數種者，得以其平均數為時價。

備份起來！地價稅所稱自住與房屋稅迥異
 
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
稅捐機關表示，2014年地價稅已於11月1日開徵，地價稅納稅以8月31日作為基準日，也就是當日土地登記簿所載之土地所有權人，即為該年度地價稅之納稅義務人。
稅捐機關表示，申請地價稅自用住宅用地之要件：(一)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記；(二)土地之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有；(三)未出租或供營業使用；(四)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地以一處為限；(五)都市土地面積未超過3公畝(即90.75坪)，非都市土地面積未超過7公畝(即211.75坪)。合乎以上要件並依規定申請之地價稅，自用住宅用地稅率為千分之二，而一般用地基本稅率為千分之十，且採累進稅率，最高達千分之五十五。
另房屋稅適用自住稅率，須符合下列要件：(一)房屋無出租或營業使用；(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，方得按自住稅率課徵房屋稅。
由此可知，房屋稅並不以辦竣戶籍登記為要件，但地價稅所稱自用住宅用地，須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地以一處為限，與房屋稅3戶規定也不相同。因此，該局特別提醒納稅義務人9月22日前申請適用地價稅自用住宅用地優惠稅率，符合規定者，自當年度開始適用；逾期申請者，自申請之次年起適用。至於之前已核准按自用住宅優惠稅率且適用原因未消失者，民眾無須再行申請。

真的有效！BRT通車後 台灣大道行車效率顯著提升
 
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
有關BRT通車後台灣大道的行車效率變化，經調查顯示，台中市台灣大道「忠明-黎明」路段在BRT通車前，快車道行駛速率為20.6公里/小時，慢車道機車為16.3公里/小時、小汽車為16.5公里/小時；根據台中市政府交通局委託鼎漢工程顧問公司所做最新調查，快車道行駛速率為20.7公里/小時、慢車道機車為20.3公里/小時、小汽車為18.3公里/小時，顯示台灣大道於BRT通車後快車道行駛速率仍然維持不變，慢車道汽、機車行駛速率則顯著提升11％~24.5％，另大眾運輸運量提升達30％。
台中市政府交通局表示，台灣大道行車效率獲得顯著提升，歸納是「車道配置」及「公車整併」雙管齊下奏效：首先，在車流量較大的快車道部分路段(忠明路口至朝富路口之間)仍能維持三車道，另部分快車道路段雖減少一車道，但因配套措施於慢車道取消停車格，讓慢車道再增加一個車道，加上慢車道因公車班次大幅減少，使得一般車輛整體通行更為順暢，進而提升台灣大道行車的安全與效率。
其次，原行駛於台灣大道慢車道的11條高重疊公車路線，自7月28日起僅保留少數路線繼續行駛，其餘路線配合調整或裁切轉型成為接駁公車路線，使得原行駛於台灣大道慢車道之公車班次數大幅減少65％，調整的公車班次數移轉至接駁公車路線，以提升BRT運行及接駁效率。
統計目前台灣大道路段BRT加上公車每日運量約為6萬5千人次，較過去僅有公車行駛時每日運量約5萬人次，大眾運輸疏運效率顯著提升30％，尤其10月份國慶焰火施放期間，單日承載量更高達10萬人次，有效紓解大量且集中的觀賞人潮，未再重演12年前台灣大道嚴重塞車噩夢，BRT疏運效率已獲得民眾一致的讚賞。