不動產市價入帳明年上路－大師房屋文山營業處的部落格

不動產市價入帳明年上路

【廖珮君╱台北報導】

金管會宣布，明年起允許上市櫃公司投資用不動產，可採「公允價值」
入帳，初估全體上市櫃公司增值利益將超過數千億元，又以保險、營建
、紡織和電子股受惠最大，對股市更是一大利多。

保險營建紡織股樂透
金管會說，這些增值利益最快於明年第 1季反映在公司損益表上，等於
上市櫃公司稅前盈餘都會大幅跳增。惟官員也說，這些盈餘將會「限制
分配」，且須提列特別盈餘公積，等於小股東無法享受到好處。

依國際財報準則（IFRSs）規定，對不動產入帳，企業可自行選擇採取
成本法或公允價值法（俗稱市價法）。

金管會在採用 IFRSs初期，為避免資產價值波動過大，企業易有操縱損
益空間，規定只准在今年1月2日開帳日當天，可採市價法入帳，至於今
年一整年的評價，一律採較為保守的成本法入帳。

在企業界反映、不動產實價登錄上路等因素下，金管會昨宣布，2014年
會計年度，對投資用不動產，開放上市櫃公司可採用市價法做後續評價
入帳，等於最快在明年首季財報上，就會反映這些增值利益。

金管會證期局主秘周惠美昨說，除未開發土地採土地開發分析法，其餘
投資用不動產可採公允價值衡量，衡量方法是「收益法」。

依證期局規定，現金流量估算須考量當地租金行情且限10年，折現率為
2.125%，且對持有投資用不動產單筆金額超過3億元或實收資本額20%，
須採委外估價。

據金管會估算，金融股中，銀行業增值利益約 461億元，以公股行庫較
多，例如土銀就超過百億元；保險業因握有投資性不動產較多，估算增
值利益可望上看2000~3000億元之譜，而全體上市櫃公司更可望超過700
0億元。

【上市櫃公司不動產入帳新制】
★實施背景
依國際財報準則（IFRSs）投資性不動產規定，去年採用初期，不允
許企業選擇公允價值入帳，僅限成本法入帳
★入帳新制
明年度，開放企業投資性不動產准採「公允價值」入帳
★估價方法
收益法
★估價參數
須考量當地租金行情且以不超過10年為原則，折現率為2.125%
★估價方式
持有投資性不動產單筆金額達股本20%或3億元以上，須採委外估價
★影響
營建、紡織、電子、金融股受惠，估整體上市櫃公司增值利益約達數
千億元
資料來源：金管會

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