大師房屋文山營業處的部落格

搶進淡水置產 華僑佔1成
 
【劉曉霞╱台北報導】
主打首購族的淡水建案，今年有不少華僑置產客陸續買進，淡水指標案
「台北灣」、「宏盛新世界2」都有華僑客戶，「宏盛新世界2」更出現
華僑貴婦，1次買下6戶。
入手門檻相對容易
「台北灣」專案經理陳慶龍透露，每3組成交客戶中就有1組客戶有國外
經歷。負責代銷「宏盛新世界2」 的信義代銷研展組經理林朝昌也提到
，目前華僑置產客約佔 1成，這些華僑多選擇在市區，主要是為子女購
屋置產。
日前「宏盛新世界2」就出現一名華僑買家，1次下訂 6戶，據悉，這名
貴婦選擇置產淡水一方面是因為房價相對便宜，另一方面也為避免手中
得現金貶值，選擇投入房地產，同時為子女置產。
預定年底就要結案的「宏盛新世界2」 ，專案經理連將龍說，淡水重劃
區和國外環境很像，淡水又具未來發展題材，基期相對低，入手門檻相
對容易，具有漲幅空間，因此吸引華僑上門置產。
鄉林董事長賴正鎰也觀察發現，過去置產潮多是台商返台，今年開始因
為美國政府缺錢，開始大舉查稅，許多華僑轉回台灣置產。
鄉林副總經理呂理全說，有好幾批華僑購買「鄉林皇居」後，也來看「
鄉林山海匯」，一來就買了5~7戶，一組客人約 6人，只有2人長住台灣
，其他4人都是華僑，一年之中可能半年在國內、半年在國外。
淡水指標案 華僑購屋比例
偏愛高樓層有景觀
呂理全分析，住在美國、加拿大的客戶就愛淡水的生活方式，包括飯店
式管理、生活環境和香港半山、比佛利山、舊金山長灘等地很像，淡水
又是雙北郊區中離台北市區最近的地方，附近也有高爾夫球場，對於這
些居住在海外，習慣交通時間 1個小時以內的客戶來說，相當能接受，
這些客戶選擇產品多半是高樓層、有景觀的產品。

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三環三線熱 新店漲12%
 
【郭寶懃╱台北報導】
男人理性、女人感性，儘管雙方相愛，挑選新居的過程難免有歧見。而
捷運新店線周邊房價受到捷運三環三線2016年通車消息，捷運大坪林站
周邊，近1年周邊中古屋價漲最高達 12.2％。只是受到奢侈稅、及無大
型社區交屋的影響，今年買賣移轉棟數僅 5000多棟，比去年少了1成多
。
今年新店區交易呈現「價漲量縮」，根據永慶房屋成交資料顯示，價漲
原因有裕隆城開發、五峰重劃區、信義線開通與三環三線題材；而以捷
運新店線沿線漲幅來看，最高為大坪林站從45.8萬元，漲到51.4萬元，
漲幅12.2％，其次捷運新店站，每坪從 42.19萬元漲到45.9萬元，漲幅
8.8％；七張站漲7.1％排第三名。
通車每坪漲10萬
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，去年新店區買賣移轉棟數
有5000多棟，是有新社區大量交屋，但今年沒有。
全國不動產新店北新捷運加盟店店長吳世昌指出，過去投資客最多時，
1個月有10組，現在只剩下2組，有許多科技公司的上班族合資，買進總
價1200萬元的房子，一漲到1300萬元就賣掉。
住商不動產新店北新店店長王淑娟指出，目前環狀線大坪林到中和第一
階段已經在動工，2016年底可望通車。
環狀線通車讓公寓每坪從40~45萬元漲到50萬元，舊電梯大樓每坪從62~
65萬元漲到70萬元。
末站新店價最低
台灣房屋新店小碧潭捷運特許加盟店店長許明利指出，新店站算是最後
一站，周邊房價會比小碧潭站還要低5％，中古屋每坪約落在35~38萬元
，大多以自住客居多。
大安區和信義區的客群會選擇 3000~4000萬元房屋，以長期投資置產為
主。

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開窗見山 建商不能瞎說
 
【張菱育╱台北報導】
台北市副市長張金鶚上任後，提出《不動產交易消費資訊管理規範》，
要求不動產業發布相關交易資訊要有所本，並於今年7月1日正式實施，
已有不少業者陸續收到公文要求像是「捷運出站就到家」、「開窗就可
見山、水」等廣告標語提出說明，但也引發批這樣的做法「不治本」。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾接過 2次北市府地政局的公
文，包括要求提出當時所做的「成交量分析，依據為何？」此外，因為
常常會發中古屋房市分析的新聞稿給媒體，但是媒體可能在版面上有篇
幅限制，就沒有詳細把統計時間及資料來源刊登出來，讓地政局人員也
來函詢問數據的來源，但是她認為，政府這樣的做法「不治本」，無法
抑止誇大的廣告不實狀況，像是新建案常會講「創天價」紀錄，這才是
政府應該要去查的。
搞錯對象擺烏龍
還有業者接到地政局的電話，質疑新建案喊出「創區域新高」，有炒房
嫌疑，後來才發現地政局搞錯詢問對象，錯把A業者錯認為是B業者的烏
龍事件，建議市政府：「要調查之前也要先做好功課再來查吧！」
文章需資料來源
太平洋房屋行銷部協理林銘傑表示，曾收到一次市府公文，當時於北投
區的「大將首驛」新推案，因有媒體採訪寫到目前房市為「小宅需求多
」，地政局就來函指出此句話的根據來源為何，小坪數的物件為何需求
量較多，為此要求說明。他們解釋「小宅需求多」，是根據《住展》雜
誌的一份市調資料來看目前市場上的買屋狀況，買方較偏好小坪數產品
。
永慶房產集團法律服務部協理吳宜學則說，大約也收到1、2次北市府公
文，要求針對每季的房地產市場的趨勢分析資料來源為何，後來才發現
，因為資料來源擺在該篇文章的文末，沒有一下就看到此依據，經過回
函解釋後，就沒事了。
許多房地產廣告會寫「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等標
語，台北市地政局地權及不動產交易科長沈瑞芬表示，會實際查證是否
屬實，若有錯誤訊息，則會發函要求業者改正，提供民眾正確且透明化
的訊息。
不配合將送裁處
沈瑞芬說大部分業者都願意配合修正，但有少部分不願配合的業者，則
送公平會裁處，預計將於明年初公布實施結果。
台北市政府不動產經紀業管理規範項目
★業者發布消費資訊：
→應為實際狀況且符合事實，不可發布引人錯誤、誤導市場行情或違法
等訊息
★銷售資訊：
→銷售戶數、比率、時間或統計等資訊，需以確定簽約或已完成不動產
產權登記為主，並註明資料來源
★價格資訊：
→單價、總價或統計等價格資訊，須註明成交樓層、面積、類型、屋齡
及資料來源
★行為資訊：
→有關購屋意向、價格變動等統計，須說明調查方式、時間或引用的資
料來源；若為問卷調查，則須註明樣本數
★經紀業或相關人員發布消費資訊，若引用錯誤：
→須即時主動澄清，以確保資訊正確性
資料來源：台北市政府地政局、《蘋果》採訪整理
 

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制度漏洞 涉隱私不揭實價
 
【張菱育╱台北報導】
實價登錄暗藏漏洞，備註欄若涉及個人隱私、價格最高最低的5%等都不
揭露，可能讓有心人士在備註欄加註資料，學者痛批政府是「鴕鳥心態
！」應提高豪宅持有稅至少1%、提高地價稅與土地增值稅、並增加課徵
資本利得稅等。
北市府地政局坦承若備註欄涉及個人隱私的資料，就不會揭露該筆資料
。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，多出現在大型高價豪宅物件
、辦公室交易等，為避免價格被揭，故意在備註欄加註資料。
地政局強調超出市場行情 2成以上會選擇不揭露，台灣房屋智庫市場經
理劉志雄表示，要以同社區物件才能比較，今年「帝寶」於 8月僅交易
一戶，地政局卻要比對其他戶交易行情才能揭露，但目前最高價的「皇
翔御琚」都已經揭露，「帝寶」沒有理由不揭露。
應改課徵高價稅
相對於豪宅客不願公開實價，卻有人未揭露實價前先樂於公布成交價，
如潤泰集團就公告總裁尹衍樑以總價近 8.8億元買下「松濤苑」頂樓戶
，換算每坪約 260萬元。徐佳馨說，此做法是為達到宣傳、確保未來成
交價不可能更低。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，政府推實價登錄卻將價格最高最
低的5%撇除不揭露，根本就是「鴕鳥心態、沒意義」，應該要全面性揭
露，改課徵高房價物件稅賦，包括「提高豪宅持有稅至少1%、提高地價
稅與土地增值稅、並加課資本利得稅等」。

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參與都更 先熟法規求自保

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NGO都更協商 永春案當首例
        
 

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首都商務商機起 松機成北市地上權主戰場
 
【記者徐義平／專題報導】
隨著直航路線不斷加開，松山機場的「首都商務機場」定位也愈來愈明
確，周邊的開發案更如雨後春筍般冒出，兩年內便至少有 4案推出，目
前以「台北學苑」較受關注，推估合計底價逾 300億元，粗估可吸引的
民間投資金額逾千億元。
4案推出 可吸金逾千億
高力國際估價及諮詢服務部董事袁嘉隆表示，松山機場周邊將是未來地
上權的主戰場，從松山機場BOT案先期招標作業案，便吸引8家業者搶標
，可見未來商機可期。
尤其是松山機場具地利之便，一下飛機便可以直接進入市中心，周邊的
商務發展勢必成為各業者布局的重點，公部門也看好此區發展，近兩年
陸續推出 4個開發案，包括已經招標成功的敦化段都更地上權，以及目
前正在公告招標的台北學苑地上權、松齡新村地上權，另松山機場 BOT
案則預計最快明年推出。
其中最受業者青睞的要屬台北學苑地上權與松山機場 BOT案，商仲業者
透露，自從台北學苑地上權公告招標後，已有不少業者表達興趣，壽險
業者也紛紛委託商仲規劃相關投標事宜，其中最有可能出手投標的要屬
國壽與富邦人壽。
台北學苑案 最受矚目
商仲解釋，今年上半年因延續金管會禁買令，各大壽險幾乎沒有在房市
投入資金，直至下半年解禁後，不少壽險業者紛紛在房市投下大筆資金
，目前僅有國泰人壽以及富邦人壽尚未出手，手中資金最充沛，也需要
尋覓可投資標的，預期兩家投標台北學苑的意願大增。
該招商案位於北市敦化北路、南京東路口，基地面積約 4050.17坪，使
用分區為敦化南北路特定專用區（A區），容積率約284％，得標業者每
年將依照申報地價3.5％計算年地租，拆算每坪容積底價約 99.5萬元，
貼近於世貿二館地上權案標脫容積單價99.9萬元，該地上權案規定不得
做為住宅使用，因此，推估未來可能規劃飯店、商場百貨、辦公大樓等
。
全球資產專案經理王維宏表示，台北學苑為繼世貿二館及 A25後最受矚
目的百億元地上權指標案，由於壽險業今年投資金額偏少，預期壽險業
將有可能出手標下該案；不過，因為該案是不允許分割地上權，且僅限
作商業使用，加上底價相對高，不排除也有可能出現叫好不叫座的情況
。

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國有地上權宅 1坪120萬
 
【劉曉霞╱台北報導】
國有地的地上權住宅案今年底終於陸續推出，「吉美璞立」10月中旬正
式開案，吉美建設總經理林進輝透露，每周有 4~5組看屋人，觀察現場
情況，大約有 1/2的民眾願接受地上權產品。明年農曆年後，華固推出
的景美財訓所案也將開賣。
政府推地上權住宅，近年因貸款不易，使得地上權新案頻頻「卡」住，
國有地改採地上權方式標售後，第 1個住宅案「吉美璞立」日前正式開
案，每坪開價120萬元，規劃為17~35坪的「飯店式小住宅」。
總價2300萬起
吉美璞立位在北市民生社區，是第 1個國有地的地上權住宅案，備受外
界關注，尤其是貸款問題，現階段由吉美建設貸款給客戶，林進輝表示
已和兆豐銀行、永豐銀行協商。
林進輝指出，吉美璞立只有60幾戶，總價 2300~4600萬元，買方須準備
一半自備款，約1000萬元，其餘 1/2可貸款。他坦言：「一半的民眾對
地上權產品有抗性，不過隨著台北市土地難以取得，政府主要釋地重心
又在地上權，未來建商和消費者勢必對地上權產品得接受。」
生活機能良好
林進輝說，開案後平均每周有4~5組看屋人，潛銷期間有100組客戶預約
登記，最後約 1/3的客戶願到現場參觀。他認為吉美璞立的生活、交通
都方便，還附贈房屋裝潢。
因民眾對地上權產品有抗性，林進輝指，吉美璞立主要客群在年輕人和
商務客，「尤其是來往海內外的商務客，地近松山機場，又是靜巷。」
今年和財政部簽約的華固建設，預定在明年第1季推出「景美財訓所案」
，華固建設總經理洪嘉昇透露，目前已在都審階段，預定明年農曆年後
，約2、3月正式推出，開價未定；貸款銀行部分則已洽詢2~3家銀行。
目前北市景美地區新案行情每坪約80萬元，洪嘉昇說：「開價會是市價
的65~70％。」以此推算，每坪開價約52~56萬元。華固董事長鍾榮昌曾
說，財訓所地上權案規劃20~40坪小坪數，讓年輕人也買得起。

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看電視查房價 App下月上線
 
記者張菱育／台北報導

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避奢侈稅 國稅局：很好查
 
 
林巧雁╱台北報導
坊間逃避奢侈稅招數層出不窮，比如利用關係人交易、預售換約不申報
、以假預告、假信託或以租代售等方式避稅，國稅局緊盯，呼籲民眾乖
乖申報，不要心存僥倖。
關係人交易最常用
台北市國稅局副局長王玠琛說：「一般民間想到的，國稅局都想得到。
」一些坊間逃稅手法都是老招，民眾不要自以為聰明，以身試法，很容
易被國稅局查到。
奢侈稅規定除了自用之外（須將戶籍遷入），1 年內售出不動產課交易
所得15%，1~2年內售屋課10%。
王玠琛說，一般民眾最常用關係人交易逃稅，比如爸爸買房用兒子的名
義買，兒子的戶籍也遷入，假裝是自用，但 1年就賣出。國稅局查出兒
子年紀輕，才20幾歲，而且賣房子的錢流回父親帳戶，這種很容易被查
獲。只要過戶都要經過地政事務所通報，凡是 2年內過戶的案子都會查
。
國稅局強調，罰金不是以公告現值罰錢，是以實際交易所得處罰，假設
賣出屋子1500萬，被補稅15%之外又罰1倍罰金，總計最後被補罰 30%，
等於要繳450萬的稅金，處罰很重且划不來。
查核金流無所遁形
其它常見的規避方式還包含預售換約不申報，出售不動產時沒有過戶，
等到賣方持有超過 2年免稅閉鎖期後再移轉登記。信託移轉也是常見的
規避方式，或是買賣簽假租約，等買方住滿2年再過戶。
5 大國稅局都已針對假預告真賣屋、假信託真避稅、以租代售等各種避
稅案件加強查核。只要是 2年內預告登記、交屋與買方非同人、疑似沒
有資金的人頭戶、不合理的信託或租賃條約等，都會被國稅局盯上。
國稅局會從資金流向加強查核，尤其針對沒有資金能力，疑似人頭戶的
短期買賣不動產案件，一旦被查獲漏報奢侈稅，除了補稅之外，最重可
依漏稅額加處3倍罰鍰。
國稅局提醒，有些不肖代書與仲介對稅法一知半解，卻提供不實資訊給
民眾，最好不要輕信。

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每坪65萬 新案刷新土城
 
【劉曉霞╱台北報導】
華固土城預售建案「新綠洲」每坪要價55~65萬元，刷新土城最高開價!
不過不少投資客看好華固品牌效應，搶買「新綠洲」，網路上已可查到
投資客紅單轉手，該名賣家還強調︰「只賺手續費！」華固指出，已管
制紅單買賣，遏止相關情形發生。
華固今年4月以32.58億元買下土城學成路的2829坪土地， 928檔期正式
開賣，案名為「新綠洲」，規劃地下3層、地上27層、29~54坪住宅，市
場上一度傳出已經完銷訊息，上周正式對外公開價錢，目前開價每坪55
~65萬元。
含車位開2400萬
華固「新綠洲」副專陳盈愷否認已完銷的訊息，他說：「簽約速度非常
快，但真的還沒有完銷。」他透露，「新綠洲」開價已創下土城當地最
高價位。
因為「新綠洲」熱銷且價格高，吸引投資客進場買賣紅單，甚至在 591
房屋交易網上就可查到紅單轉售。一名紅單賣家以每坪 53.89萬元，轉
讓18樓、3房2廳2衛1陽台的產品，總價含車位開出2400萬元。
該名賣家還在特色說明部分指出：「紅單轉讓，對於未買到的買方是大
福音，錯過不再！不用擔心買貴，紅單轉讓非『獅子大開口』，只賺手
續費！」
不歡迎短期炒作
對於「新綠洲」出現紅單買賣，華固總經理洪嘉昇說，「我們一開始發
現這個事情後，就已展開管制，我們不歡迎短期炒作投資客」。負責代
銷華固「新綠洲」的新聯陽副總經理張俊杰也指出，一開始就禁止紅單
轉讓，只是當初沒有在條約中註明，才會有漏網之魚。
洪嘉昇指出，目前已提出兩項管制措施，要求客戶訂單和簽約單必須是
同一人，同時約定客戶半年內不得換約，以遏止短期投資客搶進，「我
們希望把房子賣給真正有需求的人」。
多是台北品牌客
今年以來，土城學成路僅有4筆實價登錄揭露，單坪成交價最高為 42.4
萬元，若是以整個土城來看，單坪最高價為53.1萬元。
永慶房屋裕民店店長李建良說，土城去年年底房價就開始上漲，漲幅約
1 ~5％，他觀察，華固「新綠洲」多半是台北品牌客過來買，由於土城
房價和其他區域相比便宜，外地客購買土城住宅比率也高達一半，剩下
的則為土城在地客。

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