大師房屋文山營業處的部落格

買淹水屋敗訴 女落髮抗議
 
【許淑惠、孫英哲╱連線報導】
彰化女子林佳璇去年買透天厝，鄰居提醒才知當地會淹水，怒控詐欺
，一審以賣方隱藏重大交易資訊，判刑四月，房仲不知情無罪，昨二
審改判指林女無法證明淹水致房屋曾損害修繕，不符隱瞞「交易重大
資訊」要件，判賣方、房仲無罪定讞，林女氣得剃光頭控訴判決不公
。

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學會行話 談價格增優勢
 
記者／劉曉霞
全台房價高漲，買房困難，上班族張先生最近想買房，卻不知道該如
何和仲介打交道，《蘋果》訪問多家房仲業者，解密房仲行話和溝通
技巧，教你第一次買房就上手！
　
以關心角度詢問
永慶房屋台大店店長黃俊傑坦言，購屋第一步要先拉近與仲介的距離
，接著明確講清楚需求，包括購屋預算、購買動機、自備款等，「我
們也曾碰過單親家庭或是弱勢家庭要買房，這時候就會想幫他們一把
」，讓房仲了解後，仲介就可幫買方和屋主爭取。
黃俊傑建議，民眾看房時可與房仲討論物件是否適合，不要只是嫌棄
，若想拉近關係，可用關心角度詢問仲介，「最近問有沒有冒泡或是
我對某個案件有興趣，你能不能踩線？」讓仲介了解，買方對房市還
算了解，增加談價格的優勢。
住商不動產台北遠企店店長吳國源建議買家直接問仲介，「這個房子
開價多少、底價多少、多少可以談、服務費怎麼收、有甚麼方法可以
讓我便宜買到房子？」讓對方了解自己做過功課。
若怕被房仲欺負，吳國源透露，可表明有很多在房產工作的親友，已
看過房子一段時間，降低房仲戒心，還可表明，「買對房子，還會再
介紹親友，或是親友還會再買房」等話語，讓房仲知道有再次消費的
機會，通常較願意讓利。
房產作家里歐娜建議，可假裝自己是賣家，要求房仲提供附近成交案
例，藉此了解開價、成交價、去化天數、裝潢等資訊，如此才有談價
籌碼。
「不用害怕談價」
里歐娜說，「實價登錄只看得到價格，看不到價值，這讓仲介有 5％
的操作空間」，一般人資金有限，常被開價嚇到，但不用因此怕去談
價，「愈怕愈不知道，愈不了解知識，我也曾斡旋失敗無數次，房子
和股票不一樣，可以談80次，總有屋主會賣我，總之就是要拗」。
　
房仲行話大公開
★仲介說法→實際意思
◎一般約：一般委託的案件
◎專簽：屋主專任委託特定房仲或仲介
◎冒泡：成交
◎踩線：詢問其他房仲經手案件
◎全泡：買、賣成交都由同一個仲介完成
◎半泡：買、賣成交由兩個仲介完成
◎守現：現場、廣告看板駐點
◎芭樂：不易成交案件
◎蘋果：易成交案件
◎收斡：向買方收取斡旋金
資料來源：《蘋果》採訪整理

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專家看法 李遠哲：稅制讓年輕人買不起房
 
【記者 許敏溶】
中研院前院長李遠哲昨應邀到台灣師範大學演講，批評台灣高房價問
題，他說，政府調降遺產稅造成原本在海外的錢回到台灣炒房地產，
導致年輕人買不起房子，20年前中研院附近房子 1坪約10萬元，但20
年來飆高5、6倍。
李遠哲說，他上周碰到 3位中研院院士都買不起台北市房子，只能住
在板橋、林口、南崁，從外縣市開車到中研院得花半小時到50分鐘，
「這是完全沒道理」。
沒達到公平社會
李遠哲認為台灣要打造公平合理的社會，「目前還沒達到」。
李遠哲也說，到國外開會時看到不少領18趴優惠存款國內退休公務人
員到處玩，但台灣高達21兆元的負債中，很多是因軍公教退休金支出
，這制度對年輕人非常不公平。他透露自己雖符合領取資格，一直沒
領取，後來更直接放棄。

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看旺桃園站 雙北投資客多
 
【郭寶懃╱台北報導】
高鐵特區以桃園站周邊推案量最熱，坪數為27~80坪，開價38~45萬元
，以小坪數較受投資客喜愛；台中烏日高鐵周邊建案專攻首購族，坪
數為26~48坪，開價19~21萬元。
台北素地少，而新北房價高，「明日苑NO.7」案場人員指出，近期許
多投資客紛紛南下，又分短期投資客與長期投資客。
總價低較易入手
短期投資客以小坪數為主，長期投資客會以大坪數為主，主要是看上
該區高鐵捷運的便利性與發展性，如國際商務城今年將營運，冠德建
設投資的購物中心也將開工。
建案「華爾道夫2」 規劃中小坪數為主，專案吳舜情指出桃園區域客
佔6成。「竹風航空城NO.2」專案張致遠指出，目前40~50坪案子比較
好推，因總價低，許多投資客較易入手，置產客多來自雙北市，都是
看好該區未來的發展。
烏日區吸首購族
至於台中站周邊建案「富都匯」規劃 2~4房，案場人員指出，目前烏
日與太平為首購族買房目標，因市中心房價上漲，導致消費者都往外
圍區域購屋，此區投資客多來自於南屯區與西屯區，自住客部分則再
加上自彰化移居而來的買家。建案「櫻花臻綻」銷售人員說，近期建
商龍寶、富旺與麗寶都在周邊買地，今年開價應該都會站上2字頭。

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大師房屋邁向營運新紀元，開放加盟－雙和區域代理
 
成立18年的大師房屋今年六月成立加盟事業處正式開放加盟，在桃園
藝文中心開了第一家桃園藝文加盟店後，最近更領先房仲同業，啟動
「區域代理」加盟模式，第一個開放的市場即選在新北市的交易熱區
－「雙和」，邁向營運新紀元。
重”質”更勝於”量”，輔導加盟者邁向成功之路
大師房屋董事長陳建慶表示，多年來一直有同業或朋友要求他開放加
盟，甚至連對岸的房仲同業都對他遊說。但是對他來說：「質」比「
量」更重要，他寧願慢火細焙，除了培養主管需花長達10年的培訓期
外，他更願意花時間慢慢尋覓認同大師房屋企業精神的團隊，也不願
急就章，大量開放加盟，只為了衝刺展店速度與大量擴張店頭數量。
大師房屋從成立以來，一直秉持著8大核心企業精神－『 家庭、事業
、健康、休閒、學習、心靈、理財、人脈』，人生不是只有衝事業、
賺大錢，而是要在上述 8大領域均衡發展，創造出客戶、個人、公司
三贏的美好未來。
大師房屋董事長陳建慶強調，大師房屋的所有同仁均力求將這 8大核
心精神完整落實在生活當中，除了成立單車隊、高球隊、登山隊，定
期舉辦戶外活動外，也邀請大師房屋的客戶參與各項活動，一起實踐
8大核心精神的落實主義。
開放區域代理，用授權模式帶領加盟團隊邁向巔峰
有感於市場對於專業地產顧問的需求度越來越高，大師房屋董事長陳
建慶除了開放加盟外，近期也開啟了一個全新的加盟制度－區域代理
，將一個區域的代理權授權給在當地深耕多年的房仲團隊，而第一個
宣布正式加入大師房屋的區域代理市場即是『雙和區』。
雙和區加盟總管理處處長翁郁森表示，加盟大師房屋，一來是彼此理
念相符，二則是以「大師房屋」品牌的成熟機制為後盾，才能在雙和
地區仲介業的激烈競爭下，做出差異化，走出屬於自己的一套營運模
式。
大師房屋董事長陳建慶直言：區域代理有其優勢，主要是因為傳統的
加盟體系品牌的經營理念與加盟店東之間存在著衝突，因為加盟品牌
希望收更多加盟金，因此即使在同一區域內開放多個加盟店，反而是
多多益善。但對加盟店東來說，卻造成同一品牌的資源排擠效應，競
爭者眾反而僧多粥少，更加稀釋戰力。
區域代理三大優勢，讓”大師”品牌複製更多大師
長久以來，大師房屋董事長陳建慶致力於打造一個讓客戶、同仁、公
司三贏的經營環境，因此當他決定要開放加盟體系時，他便思索：該
如何突破既有的加盟模式，讓加盟主更蒙其利？因此他便進一步打造
出『區域代理』的制度。簡而言之，『區域代理』有以下3大優勢：
優勢1：突破資源排擠困境
跟其他加盟品牌幾乎不限店的模式相比，大師房屋區域代理模式將單
一區域只開放給單一團隊經營，由該區域的加盟團隊依照市場胃納量
，決定該成立幾個店頭，大師房屋總部只做輔導、絕不干涉，也不會
有同一品牌加盟店在同一區域越開越多的排擠效應
優勢2：不採「定額」收費制，與加盟店共生共榮
一般房仲加盟品牌對於加盟主採取「定額」收費制，例如在 A級地段
開店，每月的月費 8萬，不管加盟店的業績如何，每個月都要收取。
大師房屋則採取「有業績才收費」的方式 （請參考附件表1），依照
營業額多寡收取 1%~3%不等的輔導費用。換句話說，如果加盟店當月
無業績，也不必繳交任何費用。
優勢3：以大師經驗輔導更多第一名房仲
不同於市場上部分只做品牌輔導，本身並無直營開店經驗的加盟品牌
，大師房屋淬鍊了18年的直營經驗，以完整的實務經驗與扎實的教育
訓練課程，輔導加盟者打造更上層樓的知名度與品牌價值，成為當地
的豪宅銷售領導品牌。更難得的是，大師房屋直營品牌的海內外物件
（包含台灣、美國、日本、澳洲等地）也同步開放給加盟通路，做到
完全的資源共享。
大師房屋董事長陳建慶引用教育家林有田博士所說：「只有第一名才
能教你如何成為第一名」。為擴大品牌市占率，除了開放區域代理外
，也將持續在新竹、新板特區、新莊副都心、高雄美術館區、農16區
等高總價豪宅聚落拓展加盟店。在兩岸交流日益頻繁的情況下，未來
也將以『城市代理』的加盟模式，拓展大陸市場，讓大師房屋不僅跨
出台北，也將眼光放諸於華人世界，做到華人世界裡的豪宅銷售第一
品牌。

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高鐵台中站 房價漲14％
 
【郭寶懃╱台北報導】
高鐵車站特定區自2005年起陸續開發，已吸金 439億元投入各建設，
今年台中、桃園與新竹高鐵沿線特定區將共推出 1.7萬坪地上權土地
，其中，台中車站特定區開發面積7656坪最大。且近年因陸續到位的
建設開發利多，台中站區房價近一年上揚14.85％。
今年將推出8筆高鐵車站特定區土地招商，高速鐵路工程局第5組組長
陳慧君指出，各筆坪數605坪~5665.6坪，使用分區為商業區，可朝向
旅館、購物中心與量販店為主。 
看好未來交通便捷
商業開發帶進就業人口也豐富了區域生活機能，讓站區周邊的房地產
交易更趨活絡。根據統計，台中烏日近一年房價漲幅 14.85％，是各
站區最高。太平洋房屋烏日高鐵特區店長陳炳煬指出，此區還有台74
線、及未來捷運綠線的交通便利性，大幅縮短烏日與市中心的距離，
消費者若買不起市區高單價產品，就會往外圍區域移動，才會導致該
區域交易量明顯增加。
漲幅以11.28％ 排第二的是板橋站周邊，日前實價揭露區內「橋峰」
、「畫世紀」和「東方富域」最高成交單價來到90萬元、77.3萬和80
萬元。台灣房屋板橋特區特許加盟店店長李容瑋指出，該區周邊房價
主要因五鐵共構，生活機能完善，豪宅群聚，連最新推案「馥華雲鼎
」開價也從90萬元起跳，只要有豪宅成交，就會提高整區房價。 
台北車站周邊下滑
住在新北市 Vicky苦笑指出，現在新北市房價也越來越貴，薪資又不
漲，一般的上班族根本買不起，希望今年房價能下跌，才有機會進場
買房。
台北車站是唯一周邊房價下滑區域，從每坪74.6萬元下跌至72.9萬元
，跌幅2.28％。群義房屋北區事業處總經理潘家成指出，中正區整體
交易量少，若成交的是舊社區物件，就會影響整體的均價，不然以該
區的新物件來說，若買方釋出好的產品，去年的新成屋一定比2012年
貴。 
台南歸仁鄉的高鐵台南站，近一年漲幅 4.9％，台灣房屋智庫研究員
洪佩君指出，高鐵台南站自2006年啟用以來，房價表現並沒有出現預
期中的漲幅，是因為周邊的機能發展仍然相當有限，商業規劃尚未到
位。 

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新北高價屋熱銷 建商想漲價緩賣
 
【劉曉霞╱台北報導】
新北市推案量大，逐漸取代台北市房市火車頭地位，不少新北市房價創
區域新高的新案不畏市況冷，逆勢熱銷。業者觀察發現，新北市推案熱
區林口、淡水、土城等區域的創新高價指標案，如「華固新綠洲」、「
亞昕晴空樹」陸續將在年底或農曆年前結案。
房價貴但能保值
928 檔期新北市各區指標建案陸續創新高價，土城由華固推出「華固新
綠洲」刷新土城新高價，每坪開價 55~65萬元，銷售速度快，預定年底
就可結案。位在下新莊廻龍百億元指標大案「君泰」，開價也創當地新
高。
信義代銷研展部經理林朝昌分析，指標建案開價雖然略高於區域行情，
不過在地客戶還是可以接受，「雖然房價較貴，但具保值性，買方對條
件夠好、相對風險小的產品接受度較高，低價產品反而不見得好。」
林口新高房價指標建案「亞昕晴空樹」去化速度也相當快，專案經理嚴
俊偉說，每周來客人數高達80~120組，已賣 9成，小坪數更已經完銷。
看好林口後續潛力，明年 4、5月將推出「亞昕晴空樹」2期，屆時開價
直接站上5字頭。

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雙北複層式 宅推出即完銷
 
【王筱君╱台北報導】
雙北市精華區寸土寸金，低總價小宅相對熱銷，強調坪效、空間變化的
「複層式住宅」獲市場青睞，繼「力欣百漾」、「南京富心」推出即完
銷，北市中山、北投、南港區與新北市三重、蘆洲相繼推出類似產品。
專家提醒，購買複層式宅除留意公設比，可要求業者提供錯層管線圖。
中山區陸續推6案
新莊副都心重劃區的「旺洲MORE」，規劃 72戶3米、4米2複層式小宅，
每坪開價 65~73萬元，創區域新高價，強調空間感及建材品質，吸引投
資客進駐。專案副理周附生稱，9月推案至今售出約5成，周來客數約30
~35組，投資與自住比例約6︰4。
中山區近期陸續有「明昌精典」、「達麗信義」、「安家T.HOUSE」等6
件挑高3米6及複層式新案推出，多為16~30坪。「安家T.HOUSE」訴求商
旅宅概念，專案副理官智謙表示已售出7成。
複層式宅因使用坪效高，去年第 4季熱銷至今年初，永慶代銷處長何彥
煒表示，「多集中在小基地建案，因可發揮面積大，市場上一推出就cl
ean。」他認為市區精華地段，明年仍有類似產品會推出。
太平洋代銷副理王更新觀察，複層式宅現今多被純3米6挑高產品取代，
但4米2型空間變化大，對預算有限首購族仍有吸引力。
留意樑柱受力狀況
儘管屬合法建築，但不少業者私下抱怨政府刻意打壓，廣告文宣僅打出
「創意空間」，隨即收到市府關切函。
結構技師戴雲發提醒，此類產品應留意樑、柱銜接受力狀況；網路地產
王總經理陳韻如認為，錯層式管線最好有圖為證，「搞清楚上下層樓規
劃，避免客廳對到樓上廁所。」

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中山6字頭套房 吸首購族
 
【張菱育╱台北報導】
看電視也可以查房價？有業者推出全國第一個可在電視上查詢實價登錄
台北市中山區中古套房交易熱絡，不少知名社區每坪單價在 6~8字頭，
總價最低 600萬元，較好入手，因此吸引不少首購族進駐，但是也有民
眾憂慮部分區域聲色場所多，若住在此要多注意居家安全。
松江路環境較單純
信義房屋中山南京店店長謝致遠表示，像「 歐夏蕾」、「國賓SMART」
、「國賓藝術」、「美麗國賓」、「大漢雙城」、「基泰之星」、「冠
德中山」、「美麗行舘」等，都是中山區較知名或交易熱絡的套房社區
，尤其是中山北路與農安街上，價格在6~8字頭，總價為 600~2790萬元
不等，有些首購買方還是需要長輩協助買房。
但環境較複雜的地區，房價行情僅 4字頭。太平洋房屋民權店店長林占
魁指，像是林森北路與新生北路上的套房，因附近聲色場所多，女生較
不會考慮此區，因此房價每坪約40多萬元；而松江路環境較單純，中古
套房自住客較多，每坪約60~70萬元。
林占魁說，挑高4米5的套房交易最熱絡，因可做夾層有更大空間，但要
注意套房僅能貸7成，甚至有些銀行不願貸款，買入第2間房僅能貸 6成
，買房前要考量償貸能力。
多觀察交通出入口
在中山區工作多年的Michelle說：「中山區套房非常多，但因為特種行
業不少，要注意住宅位置與安全，有些建案巷道狹窄，她會觀察交通出
入是否方便。」

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不動產市價入帳 明年上路
 
【廖珮君╱台北報導】
金管會宣布，明年起允許上市櫃公司投資用不動產，可採「公允價值」
入帳，初估全體上市櫃公司增值利益將超過數千億元，又以保險、營建
、紡織和電子股受惠最大，對股市更是一大利多。
保險營建紡織股樂透
金管會說，這些增值利益最快於明年第 1季反映在公司損益表上，等於
上市櫃公司稅前盈餘都會大幅跳增。惟官員也說，這些盈餘將會「限制
分配」，且須提列特別盈餘公積，等於小股東無法享受到好處。
依國際財報準則（IFRSs） 規定，對不動產入帳，企業可自行選擇採取
成本法或公允價值法（俗稱市價法）。
金管會在採用 IFRSs初期，為避免資產價值波動過大，企業易有操縱損
益空間，規定只准在今年1月2日開帳日當天，可採市價法入帳，至於今
年一整年的評價，一律採較為保守的成本法入帳。
在企業界反映、不動產實價登錄上路等因素下，金管會昨宣布，2014年
會計年度，對投資用不動產，開放上市櫃公司可採用市價法做後續評價
入帳，等於最快在明年首季財報上，就會反映這些增值利益。
金管會證期局主秘周惠美昨說，除未開發土地採土地開發分析法，其餘
投資用不動產可採公允價值衡量，衡量方法是「收益法」。
依證期局規定，現金流量估算須考量當地租金行情且限10年，折現率為
2.125%，且對持有投資用不動產單筆金額超過3億元或實收資本額20%，
須採委外估價。
據金管會估算，金融股中，銀行業增值利益約 461億元，以公股行庫較
多，例如土銀就超過百億元；保險業因握有投資性不動產較多，估算增
值利益可望上看2000~3000億元之譜，而全體上市櫃公司更可望超過700
0億元。
【上市櫃公司不動產入帳新制】
★實施背景
  依國際財報準則（IFRSs） 投資性不動產規定，去年採用初期，不允
  許企業選擇公允價值入帳，僅限成本法入帳
★入帳新制
  明年度，開放企業投資性不動產准採「公允價值」入帳
★估價方法
  收益法
★估價參數
  須考量當地租金行情且以不超過10年為原則，折現率為2.125%
★估價方式
  持有投資性不動產單筆金額達股本20%或3億元以上，須採委外估價
★影響
  營建、紡織、電子、金融股受惠，估整體上市櫃公司增值利益約達數
  千億元
  資料來源：金管會

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首度揭露 信義帝寶實價4.2億
 
【張菱育╱台北報導】
台北市信義計劃區內的「信義帝寶」社區，首次出現實價登錄交易紀錄
！以總價約4.2億元，每坪200萬元高價轉手，成為目前實價登錄以來，
住宅單價排名第4高的豪宅。「信義帝寶」坐落的忠孝東路五段236巷，
也因「皇翔御踞」等豪宅齊聚，被封為豪宅巷。
昨日北市實價登錄揭露最新資訊，位於信義區忠孝東路五段 236巷45弄
1~50號有1筆豪宅揭露，為「信義帝寶」總價約4.2億元，每坪 200萬元
，共238.11坪，為「信義帝寶」首度有實價揭露交易。
皇翔御琚每坪276萬
實價登錄顯示忠孝東路五段236巷內共有 14筆住宅交易紀錄，除這次揭
露的「信義帝寶」外，還包括日前揭露的 3筆最貴豪宅「皇翔御琚」，
每坪260~276萬元、1筆「國家大帝」，每坪95.5萬元、 2筆「國美信義
花園B區」，每坪35.2萬元及97.6萬元，其中出現3字頭價格為親屬間特
殊交易。
此巷內還有「冠德花園城堡」、「美硯」、「信義公爵館」等高價住宅
，被喻為「豪宅巷」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「
信義帝寶」位於信義計劃區內，是豪宅建商宏盛建設在信義計劃區的代
表作，基地位置靠近全國最貴的「皇翔御琚」，該頂樓交易戶擁有大面
積的露台，因為頂樓與規劃特別，所以出現每坪200萬元的交易紀錄。
專營富人保障價格
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，忠孝東路五段236巷鄰近台北101大樓
、新光三越百貨，雖屬長度不長的小巷，但街廓相當整齊，且鄰近捷運
永春站，生活機能非常成熟；「信義帝寶」除坐落一流的區段外，也延
續「仁愛帝寶」的專營高資產客群模式，保障住戶品質也保障價格。
頂級豪宅熱區集中
大師房屋總經理陳建慶表示，忠孝東路五段 236巷內的豪宅成交件數少
，主要因釋出少、買的人也不多，加上名人怕被媒體報導，就不敢買此
區，已在此路段置產的富豪，主要是在2008年金融海嘯後，認為不動產
才是最保值的標的，因此會選擇豪宅做為投資置產，或為子女準備的物
件。
劉怡蓉分析，觀察頂級豪宅交易仍集中在大安區及信義區等，明年還有
「松濤苑」、「陶朱隱園」、「信義計畫區D3」等豪宅案讓人拭目以待
。

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開春指標新案 北台43件拼場
 
【王筱君、劉曉霞╱綜合報導】
探測2014年開春房市水溫，《住展》雜誌統計北台灣總推案量約1831億
元，43個10億元以上指標案蓄勢待發，北市內湖區「雙湖匯」、大同區
「興洋興天地」總銷皆突破百億元；新北市以林口區推案量最大，有 5
個10億元以上建案。
代銷業者表示，春節向來是房市熱季，低總價、低單價產品仍為明年推
案主力。北市明年春節指標推案分布文山、內湖、大同與南港區，新成
屋「興洋興天地」鄰近台北車站、建成圓環，規劃171戶48~88坪，開價
每坪 150~160萬元，專案經理陳俊雄表示，看好年貨迪化街人潮，春節
才會正式推案，潛銷2周已有100多組看屋客預約。
北市走向個案表現
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，文山區有不少新案進場，又以千坪基
地的「靜心文匯」最受矚目，開價將超過 9字頭，創區域新高。市區房
價高，信義代銷研展部經理林朝昌認為，北市推案走向個案表現，「地
段條件、基地規模與品牌結合是關鍵。」
千萬元符合首購族
隨奢侈稅傾向不延長2年閉鎖期、量化寬鬆政策（Quantitative easing
，QE）延後退場，景文科技大學財金系副教授章定煊直言「狼來了喊太
多次」，整體環境仍有利房價上漲，建商資金未撤出、房市銷售回溫，
民眾感受仍是「房價漲不停」。
因北市新案少，甲山林廣告總經理張境在看好淡水、林口、基隆、桃園
等低單價、低總價小宅；林朝昌直指新北市第 2圈土城、鶯歌、汐止、
基隆等區，總價1000萬元以內最符合首購族需求。
林口房市明年續熱
民眾胡秀蘭表示，竹北新建案動輒開價 30~40萬元，一般上班族根本買
不下手，「政府打房沒打下去，會擔心台灣房市泡沫化。」
新北市今年熱區林口明年也將延續戰火，長虹、亞昕分別推出 3案新案
，力麒建設董事長郭淑珍也要在林口推別墅案。長虹建設財務長陳茂慶
說，規劃在林口推出「世紀長虹」、「長虹天際」、「長虹天薈」 3案

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