大師房屋文山營業處的部落格

北市老公寓 詢問度增3成
 
【劉曉霞╱台北報導】
北市府日前修法放寬都更面積，讓都更重露曙光，隨著都更有望，新北
市房價直追北市後，近期北市老公寓又受到關注，業者透露，詢問度較
修法前增加2~3成。
台北市府上月底新增「都市更新快速通關」及「老屋重建」 2方案，都
更案審議時間縮短在3~6個月內，都更面積修改放寬到500平方公尺、約
151.25坪基地就可都更，只需3個月，就能申請建照。
名校多 機能方便
隨著新北市房價逐步追上台北市，尤其新北市房價屢創新高，讓不少民
眾望屋興嘆，永慶房屋大安店店長廖德欣觀察，已有客戶寧可回台北市
買老公寓，「台北市府放寬都更面積到 150坪，很多人再問老公寓案件
，詢問度多2~3成」。
以民眾Alice購屋經驗為例，Alice原本規劃買40坪、含車位的房屋，新
店區含機械車位的總價要1450萬元，但文山區興隆路含平面車位卻只要
1200萬元，雖然興隆路是老公寓，不如新店的新成屋，但價格一比差了
250萬元，最後Alice捨棄新店，決定在興隆路置產。
民眾 V先生也選擇在台北市買老公寓，捨棄新北市新屋。他認為，台北
市房價較具保值性，都市社區規劃相對完整，「台北市馬路較寬，不用
人車爭道，新北市道路很擠，停車不易」，台北市明星學校較多、生活
機能也方便。
福利好 投資保值
廖德欣分析，選擇重回台北市購屋者部分是投資保值，部分是為避免未
來房屋跌價，也有民眾到新北市看屋後，考量台北市福利比較好，寧願
重回台北市，以大安區來看，房價漲幅大、跌幅慢，具保值、增值功能
，「反過來看，看完大安區後，轉買新北市的人不到1成」。
住商不動產企研室主任徐佳馨說：「現在有些新北市地區房價的確比台
北市貴，譬如新店貴於文山、板橋貴於萬華，這時候購屋者就會考慮回
台北市，這種情況比較常發生在台北市南端、西端。」
一坪均價約40萬
財團法人台灣大學建築與城鄉研究發展基金會專案顧問周維崇認為，這
和修法沒有直接關係，主要還是受到房地產購買者以尋找具有成長空間
產品、資金尋找投資機會為主要考量，「這是短期效應，不是真的回來
，若是台北市老舊公寓均價大概在40萬元上下，較好地段如內湖、大直
一帶就還有投資空間」。

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三重海砂屋 1坪5.2萬重建
 
【郭寶懃╱台北報導】
折騰了10年，新北市三重區知名海砂屋「賓士名宮大樓」確定可拆除重
建，目前已經將屋頂分離的部分先行拆除，由仲一建設負責重建計劃，
但卡在尚有2戶住戶未簽重建合約，待取得全部 49戶同意後便能執行拆
除，預估災戶要繳重建費用每坪5.2萬元。
新北市三重區中正北路 168號賓士名宮大樓，2001年被認定為海砂屋，
新北市政府都市更新處股長吳敏漳表示，2004年已發布都更說明書，但
在2006年此棟成立的自主更新會因住戶意見不合，所以終止都市更新。
但該大樓外牆已剝落，對面又是重陽國小，周邊鄰里擔心危害國小學童
。賓士名宮大樓都市更新會理事長陳金城表示，除了對面是重陽國小，
旁邊還是市場，當時有擔心小朋友與攤販的安危，搭設圍牆作阻擋，但
是新北市政府的審核遲遲未確定，加上還有些住戶還沒搬走，所以拆除
的計劃一直延遲。
補助更新20％費用
記者前往現場場勘發現，建物外觀牆壁都龜裂，樓下也只用圍牆遮擋，
但詢問在樓下賣水果的攤販，他卻完全不知情上面的建物有危險性。
2011年 9月，住戶找到仲一建設公司協助重新興建，目前已經將屋頂分
離的部分先行拆除。而新北市政府也確認該大樓須立即處理，新北市政
府都市更新處科長程靜如表示，工務局有補助更新會20％費用，剩下的
80％會等拆後再補助。
民：計劃應說清楚
賓士名宮大樓都市更新會總幹事表示，目前的確有先收下20％的補助款
，但是新北市政府卻沒有協助幫助，引發部分住戶有點不滿意。有住戶
表示，買到海砂屋就已經夠衰，政府應該要將規劃拆除計劃書規劃清楚
，災戶才能了解自己的房子被重建後的模樣，委員則應與住戶溝通。
仲一建設總經理李仲毅表示，他們是在7、8年前招標時後開始協助更新
會，目前新北市城鄉局都市更新審核已經通過，但要等 1個月公告，才
能與建管處申請建照，但還有 2戶居民沒搬出，所以到時候還得與住戶
商談。
雙北市對海砂屋住戶的補助方法
取得同意書即啟動
李仲毅表示，重建費用是每坪5.2萬元，意即原先每戶 30坪的災戶要繳
交156萬元參與拆除重建，只是重建後坪數會略增為 32坪；目前只要取
得最末2戶的同意書，就能申請建築執照重建。

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台Q2房價漲幅全球第2
 
【綜合報導】
全球房地產指南（Global Property Guide）網站日前公布2013年第2季
全球42國房價變動調查，亞太地區領漲全球，台灣以14.52%年增率衝上
亞軍，單第2季季增率更以漲幅7.33%高居全球第一，連房價向來高貴的
阿拉伯聯合大公國的杜拜（4.14%）也只能甘拜下風。
全球房地產指南（GPG）指出，42國有34國房價上漲、8國下跌，其中杜
拜以17.99%驚人年增率位居第一。
高雄市漲幅最高
GPG稱，全球年增率第2的台灣是亞洲房市明星，調查是根據信義房屋、
永慶房屋及我內政部資料，台北市平均每坪65.5萬元台幣、新北市33.5
萬元、高雄市15.2萬元。若看單季漲幅，高雄市以26.34%排第一、桃園
市20.81%、台中市18.29%分居2、3。
我國業者指出，台灣房地產置產買家以本地為主，資金充裕，需求大於
供給，價位才攀升。第一太平戴維斯董事長朱幸兒認為，目前亞洲以新
加坡與香港房市較緊繃，許多歐美人士都在此買房，在亞洲一賺錢就轉
手將資金挹注到歐美。
高力國際董事總經理劉學龍表示，過去7、8年房價上揚多因低利影響，
且政府3年前停售國有土地，原先希望抑止地價，卻反致需求無法滿足、
地價漲推升房價漲。
「年輕人買不起」
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，台灣房價已達頂點，但房價高
不代表經濟好，反而台灣房價和經濟、租金呈反比，租金報酬率 1.57%
全球最低，風險高又不具投資價值；除非提升台灣經濟，不然台灣房市
還在沉淪，年輕人不僅買不起房，連就業機會也少了。

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上半年房市 桃園衝第2名
 
【張菱育、劉曉霞╱台北報導】
統計今年上半年的實價揭露資訊，全台累計金額高達 2兆元，平均單月
不動產交易總額達3337億元；新北市不意外的名列交易冠軍，平均單月
交易總額約700億元，亞軍桃園縣單月交易達533億元，把台北市硬是擠
到第3名。
但住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，據今年 1~8月北市建物買賣
移轉棟數，較去年同期成長 2.85%，顯示北市交易狀況並無減弱，純粹
因為桃園交易量太大，蓋過總額。
北北桃佔全台53％
根據信義房屋統計實價揭露資訊數據，全台不動產交易金額含蓋土地、
住宅、商辦等不同產品，平均每月「北北桃」交易1754億元，約佔整體
的 53%；其中桃園縣受惠於土地、房屋等交易熱絡，擠下台北市成為全
國交易第2高地區，今年上半年平均每月交易533億元。
業者：青埔還會漲
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，桃園本身有工業區的工作
機會，及重大建設利多因素，近 2年成為房市熱區，不管是土地或中古
屋、新成屋等的住宅交易皆很熱絡，其中又以3房為主力產品， 2008年
金融海嘯後的房價漲達8成，冠居主要都會區。
新北市從建物買賣移轉棟數和實價登錄金額來看，皆為全國之冠，今年
上半年平均每月交易金額達700億元，佔全台2成以上。海悅廣告總經理
曾俊盛說：「房市不如外界想像悶，很多區域房價不斷創新高，今年92
8檔期會比6月中旬的低迷狀況好很多。」他指新北市林口新案每坪30萬
元的價格已站穩，新莊副都心的投資置產客也回流。
以桃園青埔為例，曾俊盛認為，桃園青埔房價是漲多回頭整理，海悅代
銷的「新潤明日苑」，1個月賣10幾戶，每周來客人數約70~80組，「青
埔價格終究會再漲上去。」
只是現在買賣方雙方對價格仍有落差。永慶資產管理協理黃增福就說，
大部分預算有限的民眾還是會往新北市找，但屋主普遍希望拉高房價、
買方又因對政策的不明確影響，進場保守，預計等奢侈稅修正明確後，
房價將「價平量回升」。
自住客怨貴近1倍
住桃園市的鄭先生希望換空間大一點的房，但他發現房價現在比 2年前
漲快 1倍，「感覺房價是投資客炒起來的」讓他這種有自住需求的當地
人，買房買得很辛苦。

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賣屋所得 改以實價課稅
 
【劉曉霞╱台北報導】
內政部實價登錄資訊上路後，愈來愈多民眾發現，財政部國稅局課徵財
產交易所得已由過往習慣的「評定現值」改採「實價課稅」。有民眾在
土城售屋，9月時被政府補追稅額。業者提醒，預售屋或是5年內房屋，
改採實價課稅機率高，一定要保存發票、單據，以利報稅。
M先生在土城和建商買1戶580萬元的住宅，因換屋需求，去年以670萬元
出售， M先生今年以評定現值方式申報財產交易所得稅，卻被國稅局打
回票，9月時收到補寄稅單，其中獲利的 27萬元被認列是房屋所得，因
此補繳3萬元稅金。
交易虧損也要列舉
網友cindy063943也在 Mobile01社群網站討論區發文求助，他賣屋次年
漏報稅，今年 9月中旬被國稅局要求繳稅，國稅局也以「實價課稅」方
式課稅， cindy063943大嘆，賣屋並未賺錢，成本超過獲利，但因沒保
存單據，難道只能摸摸鼻子認了？
住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，房屋交易就算是虧損，也記得要在
次年申報財產交易所得稅，「若不申報，政府就當你買賣房屋獲利，一
定要經過申報，而且房屋買賣若是虧損，也是要列舉，相關單據都要妥
善保存才能舉證。」
徐佳馨以去年台中客戶L小姐為例，L小姐當初是以850萬元買進預售屋，
交屋後因資金需求以800萬元賣出，並未獲利，不過L小姐備齊發票與單
據，今年申報所得稅時就未被課稅。
裝修增值部分扣抵
永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出，目前國稅局採認列舉的扣稅
項目，包括：代書費、增值稅、印花稅、契稅等，仲介費收據可全額抵
扣，若是裝潢整修可增加房屋價值，足以使用 2年以上可扣抵，不過若
沒有發票，只有收據無法當憑證。
陳俊宏說，曾有客戶花100萬元整修裝潢，後來國稅局只認列 20萬元，
像廚具、水晶燈、系統櫃等被認定是可搬遷項目，因此不予扣除，若是
像天花板、管線、地板等不可搬遷的就認列。
最多可扣除達60％
陳俊宏建議，民眾要有心理準備，裝潢不會全部被列入扣除所得，因此
裝潢時，可要求設計公司對可認列部分開發票，一般而言，裝潢部分最
多可扣除60％，有些客戶針對裝潢、傢具另定買賣契約，避免花錢卻不
被國稅局承認，但實際上會影響到購買方向銀行貸款，不會建議民眾如
此操作。

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賣屋獲利低者 實質申報有利
 
【劉曉霞╱台北報導】
民眾購屋買賣報稅過去習慣採「評定現值」而非「實質申報」，隨著實
價登錄機制完備，陸續有民眾被要求改採「實質申報」，一般民眾多認
為，「實質申報」繳交稅額較高，業者提醒民眾可精算，不見得「實質
申報」就會繳較多的稅。
國稅局已取得成本
永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出，過去國稅局無法了解購屋取
得成本，從2008年開始要求建商提供買方名單和價錢後，國稅局取得購
屋成本後，陸續不接受房屋以評定現值方式申報。
房產業者指出，今年初就有 2件「宏盛帝寶」交易案採實質課稅，不過
就算是豪宅，採實質申報不一定會比較貴。
S先生以 1.7億元賣出北市內湖豪宅，若以房屋評定現值計算，稅額是
4000萬元乘42％約1680萬元，不過若是以實質申報計算，當初取得金額
是1.2億元，扣除代書、裝潢等成本費用後，原本的建物價從 4800萬元
變成3400萬元，變成完全沒有獲利，根本就不需要繳稅。
可請代書協助精算
台北市地政士公會理事長張義權指出，「實質申報」是根據《加值型及
非加值型營業稅法施行細則》第21條規定課徵，是實質申報划算還是評
定現值較好，通常要看土地、建物比例和房屋轉移獲利的絕對值而定，
若是買賣獲利總價2000萬元，但建物僅佔 100萬元時，選擇實質申報就
較有利。
信義地政士聯合事務所專案經理林以德也認為，實質申報是否划算要視
個案而定，2年內取得、價差不大的房屋轉移，或是土地、建物比例中，
土地比例高者，報稅時用實質申報會比較有利。他建議民眾，除請代書
、經紀人精算外，也可找會計師協助。陳俊宏也建議，消費者報稅前還
是要精算。

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北市住宅價格 小漲0.14％
 
【張菱育╱台北報導】

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北市大湖國宅 10年漲323％
 
【張菱育╱台北報導】
台北市幾處精華地段的國宅社區10年來，房價漲幅 150％~323％，多數
房價漲幅皆逾2倍，不少房價已達7字頭。其中又以「大湖國宅」表現最
為亮眼，從2003年的每坪12~14萬元，到現在每坪50~60萬元，10年迄今
房價漲幅達323％居冠。
每坪開價約60萬元
台北市絕大多數的國宅社區位於精華地段，雖然屋齡動輒 20~30年，但
因為少有物件釋出，房價支撐力強，比起周邊住宅大樓每坪便宜5~10萬
元；根據信義房屋研究顯示，其中「大湖國宅」從 2003年的每坪12~14
萬元，漲到現在每坪50~60萬元，漲幅達323％最高冠，其次則為「基河
二期國宅」漲幅達311％。
全國不動產文德捷運店店長邱文祥指出，因奢侈稅因素，讓內湖區釋出
物件少，且屋主價格又開高，導致成交量萎縮，「大湖國宅」目前每坪
開價約60萬元，總價約在2000多萬元。
「基河二期國宅」，目前每坪約 55~60萬元，太平洋房屋大直店店長程
麒輝說，此國宅總價從10年前的500萬元，漲至現在的 2700萬元左右，
漲幅驚人，且屋主還是看好房價還會漲，因此現在較惜售，此區自住約
佔8成以上。
「1周內就可成交」
信義房屋公關專案經理洪琬琪表示，過去國宅大多給人格局差、公設比
高或棟距小等負面印象，但因國宅大多位於機能成熟、學區佳的地段，
在高房價時代，有總價相對較低的優勢，一旦有物件釋出，只要開價合
理，通常1周內就可成交。

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大學周邊 東海漲5成最多
 
【張菱育╱台北報導】
全台各大學陸續開學，據房仲業者統計，目前全台熱門的學校周邊房價
狀況，東海大學周邊房價漲幅最高，近 3年達40~50%，漲幅最少的則是
位台北市中心的台大、師大周邊，約1成，高雄師範大學漲幅則為36~45
%。
400萬可買3房大樓
根據數據顯示，近3年台中的房價漲最多，東海大學周邊房價漲幅達40~
50%，目前中古大樓每坪14萬元。
21世紀不動產中科福華加盟店店長陳文秋說，東海大學附近有中科從業
人員的居住需求，總價相對市區低，300~400萬元可買到2~3房的中古大
樓，且台中榮總後面有不少中古大樓社區，像「瑞聯社區」 30~50坪產
品，每坪約8~12萬元，此區自住佔6~7成，投資置產族2~3成。
而台大、師大周邊因房價相對已高，漲幅變化不大，房價近 3年漲幅約
只1成；高雄市高雄師範大學周邊中古大樓則從每坪 10.6萬元，漲至14
.4萬元，漲幅36%。
真理大學也漲33%
新北市淡水區的真理大學周邊房價，公寓從2011年每坪12萬元，漲至現
在每坪16萬元，漲幅也達到33%。
東森房屋不動產趨勢中心指出，主要是因新北市「蛋黃區」如中、永和
、板橋漲幅太高，因此購屋人轉往其他低價區買房，淡水區因捷運到站
，且房價相對便宜，加上最近大型建商有不少新建案推出，因此也拉高
房價，補漲幅度大。
「可自住也可出租」
高雄民眾Alice說，原本考慮買在學區附近，可以自住未來也可以出租，
但房價高得驚人，還是要多聽多看房再下手。

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北捷大安站 店面年漲25%
 
【張菱育╱台北報導】
敲敲打打施工多年的台北捷運工程，總算將告一段落，捷運信義線可望
於年底通車，松山線預計明年上半年通車；這二路捷運沿線以信義線東
門站店面價格最高，每坪約 400萬元；漲幅最高為信義線捷運大安站、
及松山線南京三民站，年漲幅皆有25%。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉指出，捷運東門站店面價格最高，主要因此
站為中和、蘆洲站分流，不僅有國內需求，還有國外觀光人潮帶動商機
，因此店面需求有不錯的反應，但釋出店面不多，置產族想長期持有，
可說是僧多粥少，市況呈穩定發展。
中信房屋忠孝SOGO加盟店黃店長說，因現在售價及租金價格太高，最近
店面交易較冷清，但估計等信義線通車後，又會有一波漲勢，漲幅空間
至少5%，目前大安站附近店面月租每坪約5000~8000元。
松山車站商圈成形
另劉怡蓉說，松山站具台鐵轉乘優勢，車站大樓的BOT案將興建2棟大樓
，集合辦公、商場與旅館經營，讓松山車站煥然一新，旅館將由國賓飯
店規劃 220間客房，結合周邊平價的五分埔與饒河街夜市，吸引自由行
旅客，帶動周邊商業發展，另一個未來商圈將成形。
21世紀不動產南京光復加盟店店長汪敬德表示，現在松山線周邊店面屋
主都惜售，但店面租金因有陰面、陽面之分，且南京東路店面類型差異
大，人潮較分散，因此租金價差大，月租每坪 2500~4000元不等，投資
報酬率約1.7~2.2%，有筆25~28坪店面，租金約6~8萬元，價格算偏低。
「大環境提升帶動」
捷運台北小巨蛋站周邊店面，近1年漲幅約1成左右，信義房屋南京店專
案經理蔡惠生認為，店面漲不是因為捷運將開通的關係，而是整體大環
境房價提升，也帶動此區店面上漲，現在店面投資報酬率約2%。
小巨蛋住辦物件多
蔡惠生說，台北小巨蛋周邊已經很久沒有店面成交，目前待售物件多位
於巷弄，較適合住辦，開價每坪約100多萬元。此外，據當地業者透露，
有筆位於光復北路60巷的40坪店面，開價4500萬元，約每坪 110萬元，
已賣1年尚未脫手，但屋主還是不願降價。

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買合宜宅 離婚恐失承購權
 
【吳苡辰╱台北報導】
因房價過高、民眾買不起房，營建署推平價合宜宅政策，承購民眾須名
下無房、年收入低於一定等標準，才具承購權，但近日有民眾擔心，簽
約到交屋有數年期間，若因年收入增加、婚姻狀況變化導致承購資格改
變，將影響承購權，但營建署仍在研擬對策，引發民眾與學者痛批，政
策推出前應做好規劃，而非倉促推出。
浮洲合宜宅承購戶王先生表示，許多承購戶都以為簽約時符合承購資格
即可，近日才知交屋時若因承購資格改變恐喪失承購權，更擔心因此違
約，辛苦存的錢拿不回來。
隱藏事實恐觸刑法
合宜宅承購者有多項規範，如40歲以下有配偶、單身者須滿40歲、年收
入低於一定標準等才可承購，但簽約到交屋長達數年，擔心因條件改變
喪失資格，記者詢問營建署後發現，許多問題營建署仍未定案，連交屋
時是否再次稽核承購者資格，營建署也表示：「仍在研擬中。」但因資
格改變喪失承購權，則不算違約。
王先生說，「結婚是人生正常規劃，若因此喪失承購資格很冤枉！」希
望政府能趕快定出規範。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，若不
符合資格，就應釋出合宜宅資源，交屋時應再次驗證資格，並定出處罰
條款。
群宜法律事務所建議營建署，由承購者自行舉證、簽定切結書，規定承
購者再次申請承購資格證明，隱藏事實將觸犯刑法的使公務人員登載不
實。

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600萬以下好宅 市區外挖寶
 
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】
根據內政部實價登錄網站統計總價低於 600萬元的房子，占台北市交易
量比重僅10.59%，新北市、桃園縣各占 27%、59.38%，顯示在高房價、
低薪資條件下，自住型購屋人只好往外遷移，離市中心愈遠、愈有機會
找到低總價好宅。
台灣房屋智庫研究員洪佩君說，購屋自住者通常以家庭薪水的1/3 作為
房貸上限，由此反推，夫妻合計月入 7萬元的家庭，買房預算最好低於
600萬元，以貸款8成計算，每月房貸本息約2.4萬元。
她表示，台北市總價 600萬元以下的物件不多，實價登錄也顯示，北市
低總價成交數量不到全部的 11%，其中以中山區數量最多，但多為套房
產品，其次是北投、萬華區的老舊公寓。
洪佩君表示，新北市則有27%的成交案總價不到600萬元，分布區域包括
淡水、汐止、新莊等，淡水不少是新成屋、大樓產品，汐止、新莊以老
公寓為主。
桃園房市成交近6成低於600萬元，分別坐落於桃園市、中壢市、平鎮市
，多數是電梯大樓，可見離台北市愈遠，愈容易買到低總價、屋齡新的
房屋。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，預算不高又想購屋時，可以從外
圍地區開始買屋，再慢慢換屋到市中心；想住在台北市，仍有不少路段
有低總價的房屋，像是台北市北投區光明路一帶、萬華區西園一帶，也
有不少3字頭、總價不到600萬元的房屋。

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