大師房屋文山營業處的部落格

房價飆漲 工業住宅風潮再現
 
工商時報 記者蔡惠芳／台北報導
隨著台北都會區高房價問題愈來愈沈重，工業住宅挾其比一般住宅便宜
1～2成的優勢，大量興起。根據住展雜誌昨（20）日公布的最新調查指
出，北台灣都會區近3年來工業住宅就湧現3,774戶，其中，新北市就占
了3成6。
根據最新調查，近 3年來北台灣都會區總計有47個預售、新成屋住宅個
案，是興建於工業用地上，戶數達 3,774戶。其中以新北市的工業住宅
個案數量最多達 15案，其次為桃園12案，台北市有11案、新竹8案、基
隆市有1案。
以戶數看來，新北市 1,386戶最多，集中在板橋、三重、新莊等區；台
北市也逾1,000戶，其中，北投區就有4個工業住宅各案，戶數達 748戶
居全市之冠。住展房屋網經理黃美瑄表示，這幾年房價漲幅驚人，讓房
價較低的工業住宅有機可乘，吸引預算有限的客層。
不過，雙北市政府已進一步加強管控，今年 3月，台北市政府正式實施
工業住宅擴大管控、取得建照必須繳交保證金等措施，凡都市計畫規定
不准許作住宅的使用分區（商業區、娛樂區、辦公服務區及科技產業專
用區等）都納入管制；而新北市也隨後跟進，除了保證金外，也限制容
積率，降低工、商業區作為住宅的比例。
去年被北市府大舉開罰的內湖五期重劃區、大直大灣、南港等區，也是
商業、娛樂或工業區土地違規作住宅使用的集中區域。建管處在核發此
區使用執照上，已載明使用分區為「工商混合區」或「辦公服務區」，
並限定用途不得銷售、使用為集合住宅。
黃美瑄表示，工業住宅的最大優勢，是房價比一般住宅相對便宜約1～2
成；不過，各區工業住宅和一般住宅的價差略有差異。以台北市的工業
住宅來說，因地段不差，因此和一般住宅價差並不明顯；而桃園市有些
工業住宅規畫成透天大戶，有時總價甚至比一般住宅還要更高。

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都會房市 桃園上揚12％最多
 
【張菱育╱台北報導】
受政策壓抑，去年台北市房價增幅不大，反而桃園縣因有升格、航空城
、機場捷運等利多因素，房價漲幅逾 1成，居各都會區之冠。房仲業者
預估，桃園部分地區房價還有5~10%的增幅空間。
買方出價趨保守
統計2013年1~11月實價揭露，發現各主要都會區房價，桃園縣增幅最高
12.5%、新北市為10.4%居次，而台北市增1.9%居末；桃園縣從 1月的平
均每坪14.4萬元，漲至11月每坪16.2萬元，新北市則從每坪27.9萬元，
漲至每坪30.8萬元。
至於各都增幅最高的行政區，以新北市新店區最多，房價成長高達59.5
%，其次為桃園縣大園鄉增35%，高雄市前鎮區增幅有26.8%。
去年受政策壓抑，北市房價增幅不大，有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示
，觀察過年前全台有巢氏店頭買賣情況，發現賣方物件有增多現象，買
方則因為擔憂未來房市波動，近期出價相對趨於保守，預估今年房市整
體波動不大，趁近期房市物件變多，想購屋買方現在是多看多比較的好
時機。
北市通勤時間長
台灣房屋桃園區總經理古兆憲指出，桃園有升格、航空城、機場捷運等
利多，讓生活機能更到位，有不少自住與長期置產族進駐，預計部分地
區今年還有 5~10%的上漲機會，隨著捷運即將通車的時間愈近，看屋量
也逐漸增加。
以平均每坪16.2萬元的價格來看，古兆憲說，現在還可買到外圍區屋齡
5 年內的透天別墅、大有商圈與中正藝文特區周邊、八德、南崁等地區
的2~3房中古大樓。
住桃園的徐小姐說，若在北市上班要考量開車時間，上下班常常塞車，
但桃園房價相對北市低，可換得更大的居住空間。

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今年房價「可望跌1成」
 
【劉曉霞╱台北報導】
台中市和桃園縣土地公告現值自今年起調高超過 2成，房仲業者發現，
去年房市「北冷南熱」，據昨日公布的最新國泰房地產指數顯示，台北
市房價下半年連 2季走跌，台中、高雄市況反熱。展望今年，德明財經
科技大學副教授花敬群說，房價可能出現 10%內的小幅下跌，北部地區
特別是「林、三、淡」等區域，房價跌幅可望超過 10%，中南部跌幅則
會小於10%。
國泰房地產指數調查顯示，去年全國房價是緩步推升、「價漲量增」的
高檔小幅盤升格局，以桃竹房價漲幅最高，較前年成長12.37%，其次是
台中，年增率達10.41%，高雄排第3，年增10.07%。
高價豪宅微幅上漲
若單看去年第 4季，以台中表現最亮眼，其次為高雄和桃竹。台中市房
價更是首度站上每坪20萬元大關，季漲幅高達 13.38%。台北市雖然第4
季推案戶數重新回到2011年水準，但整體房價持續 2季走跌，僅高單價
豪宅微幅上漲，價格向上力道薄弱。
花敬群說，去年新北和桃竹地區推案量和銷售率表現都相當亮眼，帶動
各地區復甦，不過第 1季過後，房價追價意願薄弱，呈高檔震盪情況，
新北第 4季推案向高單價集中，但因高單價產品價格接近台北市，無法
向上突破，出現跌價。
學者憂「甜甜圈化」
景文科技大學副教授章定煊提到，市中心房價愈來愈高，去年全台房市
出現推案往都市外圍擴散情況，日本在房產泡沫前也發生過類似情況，
被稱為「都市甜甜圈化」，如市中心房價不降，台灣也會發生「甜甜圈
」效應，「現在有點失控，後續若再爆量，不是太好」。「都市甜甜圈
化」是指大都市居民因房價上漲等原因，被迫搬到外圍郊區，導致市中
心人口減少，人口密集地區就像甜甜圈的形狀。
「加薪趕不上漲價」
國泰建設協理陳仁澤認為，房價降不了，是供給面出問題，他認為，「
房價應該多元化，最好是有每坪100、200萬元，也有每坪 10~20萬元的
房子，照顧更廣，房價就會更健康。」展望今年，「房價上有天花板，
下有鐵板支撐，應該會在高檔狹幅盤整。」
對於學者均預測今年房價可能微幅下跌，民眾阿尼苦笑說：「跌太少了
，只有跌 10%，這樣我還是買不起房，企業加薪幅度又跟不上物價漲的
速度，可能一輩子只能租屋住了。」

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台中售屋量 年激增73%
 
【劉曉霞╱台北報導】
台中市和桃園縣土地公告現值自今年起調高超過 2成，房仲業者發現，
台中和桃園去年12月委售房屋量激增，台中市委售房屋成長 2萬多件居
全台之冠，桃園縣委售成長幅度最高，較前年成長1.42倍。

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年終提前還款省息 小心違約得不償失
 
【洪安怡╱台北報導】
農曆新年將近，年終獎金、業績分紅與壓歲錢的資金該如何運用，也許
拿來償還沉重的房屋貸款是個實在的做法。不過，貸款戶在精算提前還
款能省下多少利息的同時，還須留意當初簽立的合約內容，是否有提前
還款的限制，免得減少利息，卻又多了違約金的支出。
雖說利率高低是影響利息多寡最主要的關鍵，在央行不斷暗示將來可能
升息之下，減少計算利息的本金，也是種治標的方式；歲末年終，不少
上班族都能領到一筆年終獎金、分紅等等，此時，貸款戶可以考慮將這
些額外的資金用於提前償還房貸。
每隔一段時間提前還款，以減少本金的方式讓利息支出降低，本金減少
速度愈快，省息效果愈佳，以貸款500萬元，利率2%來計算，將貸款分2
0年攤還，共須繳交約107萬元的利息，但若縮短為10年攤還，總利息約
為52萬元，可省下55萬元的利息支出。
貸款戶提前還款時，銀行會將還款金額從本金扣除，縮短時間，但每月
還款金額並無減少。若想降低每月房貸支出金額，可要求銀行重新計算
，以貸款500萬元，分20年攤還，利率2%計算，每月約須繳2萬5294元的
房貸，假設還款100萬元，將剩餘的400萬元尾款本利合平均分攤20年，
保持同樣的還款時間，但每月還款金額將降至2萬 0235元，讓貸款戶每
月減少5000元的負擔。
還款選清償暫不塗銷
但貸款戶若想將貸款提前清償，須留意是否有違反合約內容，部分階梯
式貸款以前期較低的優惠利率吸引申辦，卻也帶有綁約期限制，綁約期
通常為 3年，規定綁約期間內不可提前將款項還清，否則須支付違約金
，以合作金庫為例，綁約3年，1年內清償，須繳交還款本金 9成中的1%
，如500萬元的本金，就須繳交45000元的違約金。
合作金庫表示，目前利率低於2%的方案如「溫馨房貸」、「公教房貸」
都有綁約限制，貸款戶若想將款項提前還清，又不想繳違約金，可選清
償但暫時不塗銷登記。
中信房屋法務專員白宗益表示，目前房貸仍處低率環境，貸款戶感受到
貸款負擔大，主因為房屋總價高，相對利息支出增加，建議貸款戶保留
手中可活用的資金，或利用轉貸延長還款時間，才能減輕每月還款的負
擔。
【房貸減壓有方法】
方法/執行效果
※提高自備款：降低貸款金額，有效減息
※提前償還本金：減少貸款本金，達到省息、減輕負擔的效用
※縮短還款時間：還款時間愈短，支付的利息愈少
※使用寬限期：寬限期以先償還利息的方式減輕貸款初期負擔，但會增
加寬限期結束後的支出本金
資料來源：《蘋果》採訪整理

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租地建屋 可要求出租人登記地上權
 
【鄭婷方╱台北報導】
有鑑於都會地區素地已越來越少，地上權案興起，日漸成為趨勢，與透
過租賃的方式承租房屋或土地相較，2 者皆為有限制持有，但之間的差
異究竟為何呢？專家表示，若以時間限制來說，租賃契約的租期上限為
20年，反之，地上權雖仍須設定土地年限，但無上限規定，運用範圍相
對較廣。
民眾成為有殼族之前，大多得租屋而居，然而，地上權住宅開始推出後
，有不少民眾疑惑，這與租屋的情況是否相似呢？若以居住層面分析，
崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出，民眾承租房屋是跟地上權人、房
屋所有權人、或有代理委託書的管理人承租，租屋無地上權，因租賃屬
一般債權，只須契約，可不必公證，但不可再轉租；而地上權房屋必須
登記才生效力，且可轉租他人。
對出租方限制變多
另以土地使用來說，崔媽媽基金會義務律師朱俊穎表示，土地可以租也
可以設地上權，若設為地上權可強化承租人的權益，轉變為地上權人，
地上權期間的權利等同物權人，且《民法》第 840條規範地上權將來收
回土地，可請求房屋市價補償，且一旦設為地上權，也不受租期上限20
年的租期限制，但轉成地上權對出租方的限制變多，若有意出售，買方
可能拉長考慮時間。
朱俊穎補充，若租地建屋，不受租期20年限制《土地法》第 102條要求
出租人在出租後 2個月內，須提出登記為地上權，為出租人之義務，但
超過2個月仍可聲請，而承租人則是在租約生效後的 15年內，只要仍在
租期內，皆可請求出租人登記地上權，為承租人的權利。因地上權須在
土地權狀或土地登記謄本的他項權利標示，相對來說，買賣交易有無告
知是否有租約的糾紛就會降低。
地上權可作債權擔保
此外，地上權的時間雖可超過20年，所有權人土地運用相對較不靈活，
但朱俊穎表示，租金可能因此提高，進而增加收益，因地上權期間內若
物價上漲，有民法保障可調整地租，但須提出報告向法院請求，再經法
院評估。定期租約則不可調租金，不定期租約若要調租金，同樣也須向
法院請求。
朱俊穎指出，租賃權不可權利抵押，但地上權期間可抵押作債權擔保，
不過前提是商業價值高、且經債權人認同，無須土地所有權人同意，將
來即使拍賣，也不影響土地所有權人權益。

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建商衝買氣 推5年無息貸款
 
【王筱君╱台北報導】
有錢沒錢，買個新房好過年！為吸引民眾買屋，降低民眾購屋門檻，近
來不少建案推各式「金援」方案，新成屋「信義國際」提供5年238萬元
無息貸款，新竹「十里靜安」推換屋專案，補貼購屋人48萬元津貼，淡
水「美麗境」與竹北「臻觀」則推出2年免管理費。
只須備1成頭期款
位北市基隆路、市民大道口的「信義國際」，鄰近饒河夜市，規劃23∼3
1坪，每坪開價95∼135萬元，只須自備1成頭期款，另由建商提供60個月
無息貸款，專案經理盧茂宏說：「目前剩30戶，無息貸款有助去化速度
。」
新竹關埔重劃區的「十里靜安」規劃267戶61∼85坪大4房，含2車位最低
總價1680萬元起，只須自備1成頭期款，交屋後另可享6個月每月 8萬元
補助津貼，新理想經理吳仁善表示：「已售出6成。」
2年免管理費促銷
北投「湯富裔」近期釋出 4戶保留戶，交由隱行館溫泉飯店管理，投資
人每年可獲 3.5％租金報酬，專案經理杜光漢指，投資人免負擔管理、
水電費，每年另有52.5萬元收入。
淡水「美麗境」與竹北「臻觀」則推出 2年免管理費方案，吸引投資族
，也減輕首購族負擔。「臻觀」位竹北高鐵特區隘口六路、高鐵五路口
，規劃111戶32∼53坪2∼4房，每坪開25萬元，只需 5％簽約金，預計年
底交屋，從取得使照起計算管理費，每坪50元，由建商提撥 700萬元作
大樓管理維護基金。專案副理景立尚表示，去年11月推案，已售出近5
成。
「還是要衡量未來是否繳得起貸款」創意家行銷副總何志正提醒，買屋
屬重大計劃，低自備方案只是降低門檻，部分無息貸款建案也可能提高
單價，「畢竟羊毛出在羊身上。」

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不動產放款過高 9銀行列管
 
【廖珮君╱台北報導】
金管會今年持續列管 9家放款集中在不動產的銀行，其中房貸佔總放款
比重超標者，有土銀、永豐、渣打和滙豐銀等 4家銀行；建築融資佔比
超限者，則有土銀、新光、京城、板信、華泰和陽信銀等 6家銀行，土
銀是唯一兩項都超限者。
金管會在2011年鎖定17家不動產放款偏高的銀行，至今已減少近一半，
只剩9家，而到去年11月底，房貸加修繕貸款餘額為2.9兆餘元，較2011
年大減2371億元，建築融資貸款餘額則為5585億元，較2011年略增32億
元，兩者合計減少2339億元。
超標須增提準備金
金管會官員說，已要求這 9家銀行按季提出改善計劃、降低不動產授信
，並增提備抵呆帳，強化風險承受能力。
金管會是在2011年針對各銀行不動產放款，提出 3大監理指標，要求銀
行房貸加修繕貸款限佔總放款40%、建築融資限佔15%、所有不動產相關
放款限佔總放款70%。
一旦超標「踩紅線」，就得增提 0.5~0.75%不等的準備金，此舉可強化
銀行風險承受度，但也吃掉銀行獲利。據金管會統計，2011年和2012年
合計，已要求銀行提了73億元的呆帳準備金。
為避免限制銀行業務發展，金管會也在去年底，取消「不動產放款限佔
總放款70%」的監理指標，只剩2大項監理指標做控管，此舉可讓銀行融
資中小企業的空間增加。
而剩下的 2大項監理指標中，又以市場排名再做區分控管，若是市場排
名前十大者，標準再拉高，房貸加修繕貸款限佔30%，建築融資限佔10%
。據金管會資料去年11月底資料顯示，房貸和建築融資排名前10大的土
地銀行，兩者都超限。
信合社建築融資高
據資料顯示，房貸加修繕貸款佔該銀行總放款的比重，以渣打銀佔比47
.59%最高，滙豐銀也有41.74%，土銀達35.97%，永豐銀則是30.52%。
若是建築融資佔該銀行總放款的比重來看，以京城銀佔22.79%最高，板
信銀也有20.29%、華泰銀佔19.55%、土銀佔15.91%、陽信銀佔15.67%、
新光銀則佔12.25%，光信合社商銀就佔了3家。
為推動金融自由化「追上新加坡、趕上香港」，經比對星港法規後，金
管會日前宣布開放26項金融業務，但也有26項業務沒開放，其中就包括
維持銀行不動產放款限存款和金融債30%的限額。

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自辦都更 政府最高補助530萬元
 
【倪浩倫╱台北報導】
許多發展歷史悠久的都會區，區域內不乏屋齡老舊公寓，傳統都更案有
較高面積條件，且行政流程耗時較久，使得民眾常望之卻步。政府為加
速都市更新及加強民眾意願，陸續提出各種加速都更的辦法，如台北市
的「老屋重建」和新北市「簡易都更」，降低都更面積申請標準與縮短
審議時間。
新北市政府城鄉發展局2013年12月31月正式公告，2014年起「簡易都更
」最小面積將從原有1000平方公尺（約304坪）下修至500平方公尺（約
152 坪）即可實施，家有老屋、欲自行重建的民眾，可依循類似方案提
出申請。
需100%所有權人同意
民眾若欲自行辦理都更，可先至地政局查詢屋齡與土地面積是否達到標
準。以簡易都更為例，新北市政府都市更新處更新發展科科長洪宜萍表
示，屋齡須逾30年，土地達500平方公尺（約152坪），並評估臨路條件
、現況態樣和重建後環境要求等條件是否符合，並徵求100%土地及合法
建物所有權人同意。
社區須申請都市更新會，由七個社區所有權人發起，經政府核准後才是
一個具法律效應的政治組織，進而辦理接下來的行政流程和建築施工。
待取得簡易都更適用證明，便能申請建照，經都市設計審議通過，確認
該簡易都更獎勵容積為15%或20%後，便核准建照準備動工。整個行政審
查時間約3個月，較一般都更動輒16個月以上快速許多。
政府派輔導團體協助
台北市預計2014年上路的「老屋重建」方案，也是不少欲自辦都更的民
眾選擇之一。針對屋齡達30年，面積逾 152坪的建築基地，經都市設計
審議通過便能重建，審議時間僅需3個月。
自辦都更因為戶數較少，民眾共識高，且只要達到15人向都市更新處連
署，政府便會派輔導團體前往協助，團員包括建築師、估價師等專業人
士。與新北市都更處合作的都市更新學會表示，輔導團體會前往說明包
括容積率、建蔽率等內容，民眾也可委託專案協助，「目前輔導民眾到
成立自立更新會，未來將規劃到事業計畫結束。」
資金籌措是自辦都更一大難題，台北市都更案「中正晏京」專案經理張
培增說，自辦都更的前置作業，包括請建築師畫圖、辦公聽會、工務遴
選和廠商發包等，需近百萬元經費，「民眾若共識不夠，易因出資問題
打退堂鼓。」政府提供部分的經費補助和輔導機制，例如台北市最高補
助530萬元，新北市最高280萬元，補助內容包括找建築師繪圖和辦理事
業計畫。
產品規劃程序較複雜
負責銷售內湖自辦都更案「吉祥居」的永慶代銷處長何彥煒表示，簡易
都更能高效率獲得全體住戶同意，但後續包括產品規劃、建築發包等程
序較複雜，「住戶若無該方面專業人士，建議找建築經理公司協助，負
責融資與起照較繁冗手續。」

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雙北搶手建案 地段佳 2周完銷
 
【張菱育、葉家銘╱綜合報導】
新北市二重疏洪道兩側市地重劃區土地從昨天開始進行權利變更登記，
房地產預售市場呈現兩極化，有些建案可能因為區位地點佳或建商的品
牌，銷售速度快得驚人，甚至新北「勝輝V1」推出 2周就完銷！網路蒐
尋一下北、高兩大熱銷建案「華固新綠洲」、「華人匯」，就出現77筆
轉售資訊，專家分析這且是投資客想盡早獲利了結。
北市「璞真慶城」與新北市板橋區「勝輝V1」，推出不到 1個月即銷售
一空，「勝輝V1」現場專案謝經理表示，主要是因地段佳，至捷運府中
站僅1分鐘路程，加上此區約有 10多年沒有新產品推出，且因規劃小坪
數，因此有不少投資置產型買方。主攻首購族群的熱銷預售案，還有新
北市土城區「華固新綠洲」、台中大里區大漁建設「悅自在」。
投資客po網求轉售
華固建設總經理洪嘉昇說，「華固新綠洲」鎖定首購族需求，且距捷運
海山站僅300公尺，自住族約佔6∼7成。「悅自在」廣告戶主打「總價38
8萬起、自備50萬起」策略，2個月就完銷，其專案副理馬春成指出，此
案設定在40坪以下的 2∼3房，在中市已經找不到此低價位的物件，首購
族佔6∼7成，投資則佔2∼3成。
由於銷售快速，「華固新綠洲」在網路出現投資客紅單轉手，樂屋網共
有3筆待售物件、591房屋交易網則有8筆待售物件，網路開價每坪約47.
46∼56.03萬元，原本預售案場開價則為每坪55∼65萬元。針對預售案已
在網路轉手求售，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，「這種狀況
很頻繁，且較會出現在推案量大的社區。」
同樣在網路轉售熱絡的還有高雄「華人匯」預售案，「華人匯」有高達
66筆待售物件，其中樂屋網有41筆，網路開價每坪 31.79∼54.99萬元間
；而591房屋交易網有24筆待售，每坪約 29.79∼50萬元，較原本預售案
場開價每坪38∼50萬元略低。
台中豪宅熱賣封盤
對於熱銷個案的銷售時間，有些現場專案經理低調不願透露，以預售單
方式推出的建案，僅以「超額預約」帶過。至於台中豪宅預售案「聯聚
泰和大廈」，推出不到2周，隨即已售8成先行封盤，總經理王于娟表示
，「因為離完工還有段時間，所以保留 2成戶數先暫時不賣，之後再釋
出銷售。」

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二重疏洪道重劃區 換發權狀
 
【郭寶懃╱台北報導】

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葉兩傳億元豪宅 首拍流標
 
【王筱君╱台北報導】
豪宅法拍市場常是反映名流權貴起落的明鏡！廣告鬼才葉兩傳「台北高
峰會」與船業奇人蘇信吉「敦南藝術館」億元豪宅，昨於台北地方法院
執行法拍，前者無人投標流標，後者公告停拍，原因為延緩拍賣。寬頻
房訊表示，兩物件皆為第1拍，與市價相差不遠，流標不意外，第2拍拍
出機率較高。

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