政策仍不明 擇優慎選好標的
記者林美芬／特稿
悶了一整年的建商們，終於在 928檔奮力一搏，加速推案與強銷，但
是，在央行可能逐步升息、經濟前景依舊未明的狀況下，消費者購屋
動作最好還是小心謹慎，以防建商倒貨。
整體房市在政府的嚴控之下，明顯偏弱，加上都更進度阻滯，使得建
商悶了一整年，推案不是，不推案也不是，幾乎是卡住的狀態，也因
為有政府一波波的控管，導致消費者一直對房價下跌帶著期待，但從
市況來看，房市僵持房價卻未下跌，整個市況更讓學者、業者、官員
及消費者一個頭兩大，不知該進還是該退。
走過今年鬼月，建商終於熬不住了，展開今年最大一波的推案及強銷
期，宣告搶進市場，企圖為悶住的市況找一個突破口。
建商搶攻，對房市是有助益，至少帶進清新空氣，有助流通；不過，
從消費者端來看，政府態度至今未明，央行及行政院不同調，央行力
控房貸及土建融資，且近來的升息動作呼之欲出，行政院雖有放寬的
跡象，但房屋實價登錄帶動公告現值逐年提高，都會影響到未來房屋
買賣及持有的成本，加上空屋量依舊高檔，這些都是消費者在購屋之
前要慎思的部分。
且根據住展的調查，議價率正在提升，最近一次調查是，新屋議價率
達到14％，部分個案更高，再根據住商不動產的調查，降價求售的案
件正在暴增當中，尤其是之前漲太高的台北市，成為降價求售的最大
案量區，降價幅度超過10％，這些數據說明，即使目前價格沒有明顯
下跌，但是，價格下跌的可能性是越來越高。
不過，在這混沌不明的時期，消費者未必是要退場觀望，與其等待建
商自行降價（幾乎不可能），不如審慎購屋，慎選地點、個案，並好
好議價，主動出擊，掌握房地產的特性是好地點抗跌，不漲的地點卻
可能領跌，才不會成為建商倒貨的對象。
大師房屋正朝向「華人市場美式經紀制度第一品牌」發展的過程中，為滿足高總價客戶群多元化的住宅需求，在大台北的南區設立了大師房屋文山及華城營業處，在我們努力的耕耘下能帶您深入瞭解木柵、景美及新店地區各個知名住宅及社區，並提供您不動產終身顧問的服務，位於「台北後花園」之稱的文山及新店地區，區內公園綠地多、學校多，環境單純的優點，有康橋、再興、靜心中小學及政大、世新等大學的薰陶下環境及人文素養都非常高，更在喧鬧的大台北地區裡還可以自在享受樂活與慢活的生活步調。
詳情請洽：大師房屋文山營業處 (02) 2937-5499
(大師國際不動產股份有限公司)
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買房族難貸 轉進小銀行
工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
繼合庫、土銀，兆豐銀也對房貸進行管控，兆豐銀決策高層已在上月
下達指令：「房貸放款餘額必須以今年6月底的1,540億元為限，勿再
超過」，房貸利率更提高至2.37％起跳。金融人士指出，未來民眾恐
難再在大型行庫辦房貸。
銀行主管形容，不少房貸戶現在已沒有辦法再跟大型行庫往來，多數
轉進小銀行，甚至是基層農會信用部辦理房貸。
土銀、合庫近來也陸續再祭出管控房貸措施，合庫上月開第一槍，全
面提高包括首購族的房貸利率至2.47％後，現在更全面停作建商在作
完土建融的後續「分戶房貸」。
土銀則是採兩種方式將房貸利率全面提高至 2％以上，其中青年安心
成家方案超過500萬元的部分，利率將以 2.16％起跳，至於自家土建
融分戶房貸的部分，則全部提高至2.02％以上，央行先前所謂的1.84
％下限利率幾成「絕響」。
至於台銀，由於8月房貸餘額比起7月減少16億元，因此目前尚未「以
價制量」，大幅提高房貸利率。
公股金融圈人士指出，7月合庫房貸戶大舉出走到土銀，讓土銀8月房
貸餘額比 7月增加40億元，受到主管機關「關切」，更要求土銀必須
以去年底放款餘額 （約51.64％總放款占比）為限，土銀因而不得不
跟進合庫「以價制量」。
金融圈人士指出，央行、金管會兩大部會聯手，牽動大型行庫相繼採
取緊縮房貸措施，除使房貸戶搬家風潮愈演愈烈，收入普通的一般首
購族，未來購屋利息負擔也因銀行上調利率而將更沈重。
行庫主管舉例，若首購族購買1,000萬元的房子，倘若年息多出0.5％
，一年就得多繳5萬元利息，平均利息錢一個月要多付超過4,000元，
以現在雙北市房價飆漲的程度，房價與利息雙上揚，首購族未來恐更
難在雙北市買房。
大師房屋正朝向「華人市場美式經紀制度第一品牌」發展的過程中，為滿足高總價客戶群多元化的住宅需求，在大台北的南區設立了大師房屋文山及華城營業處，在我們努力的耕耘下能帶您深入瞭解木柵、景美及新店地區各個知名住宅及社區，並提供您不動產終身顧問的服務，位於「台北後花園」之稱的文山及新店地區，區內公園綠地多、學校多，環境單純的優點，有康橋、再興、靜心中小學及政大、世新等大學的薰陶下環境及人文素養都非常高，更在喧鬧的大台北地區裡還可以自在享受樂活與慢活的生活步調。
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房市銷售 走入差異化、區隔化
住展雜誌發布最新市調報告，今年迄今，全國三大都會區、銷售奏捷
的指標建案有29個之多，與低迷市況有相當大的差異，住展分析認為
，現階段房市屬個案表現，房市走入差異化、區隔化的現象愈來愈明
顯。
住展指出，這29個熱銷案，分布在北中南，其中台北市有7 個、新北
市有5個、桃園地區有7個、新竹地區有2案、台中有3個建案、高雄有
4個建案。
調查中的熱銷指標案，台北市有 3個指標豪宅建案銷售表現突出，特
別是位於內湖區的地標建築「長虹天璽」，銷售速度超乎預期，每坪
開價 135萬元，創下內湖房價的新高點；其次是忠泰建設位在中山北
路二段「玉山石」，不到兩個月就完銷，每坪價格高掛 160萬元；另
外，位於新生北路的 「台北1號院」，在興富發建設喊出降價的策略
運作下，以每坪一百萬元的不二價銷售，也有不錯的市場反應。
住展雜誌研發長倪子仁表示，指標龍頭建商國泰建設在新北市、台中
市與高雄市三地，各有一個指標案推出，三個建案都賣得嚇嚇叫，特
別是位在北高雄高鐵左營站附近的「YOO馥建築」預售案，是國建近8
年來，再度回到高雄的首推案，每坪開價25萬至35萬元，開賣幾週銷
售就破五成，國建迅即調漲房價並光榮結案，在大高雄引起一陣騷動
。
不讓三大直轄市的豪宅專美於前，新北市林口的「新北郡」、五股的
「未來之都NO.1～NO.3」、淡水的「台北灣NO.3」，加上桃園地區的
「美力城邦」、「遠雄艾菲爾」、「廣豐公園NO.1～NO.2」及八德的
「三本天朗」等案，均為以首購族為標的建案，因應低總價首購族市
場的需求，也成功的殺出一條血路。
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地上權房屋 投報率高2%
【邱煜婷╱台北報導】
近來國產局、台北、高雄標售地上權都傳出好成績，顯示國人「有土
斯有財」的觀念逐漸改變，相關的地上權、使用權房屋也引起注意，
據統計，「台北花園」近1年漲幅 28.6%，比周遭房價多了6個百分點
，「京站」的租金投資報酬率更高達4.2%超出一般行情，打破了以往
地上權、使用權房屋效益逐年遞減的觀念。
住商不動產統計台北知名的地上權、使用權住宅 1年來的漲幅，發現
房價並未隨著使用年限的遞減而降低，反而略漲，雖仍多低於周遭漲
幅；不過其中位在信義區松勇路的豪宅「台北花園」，1 年漲幅卻高
達28.6%，甚至高於周遭一般住宅。
房屋售價低於周邊
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指，「台北花園」位豪宅區內，有
豪宅品質，價格又低於附近豪宅，讓購買意願增加；且附近豪宅釋出
太少，只要有人購買「台北花園」，價格即會墊高，因此漲幅才會高
於周邊。
不只房價漲幅不差，地上權案因使用權多只有50年，且不須負擔土地
成本，故房屋售價都低於周邊行情，不少投資客就買來出租，以只有
使用權的「京站」為例，因房價較區域行情低，但租金不變，換算報
酬率約4.2%，普遍高於台北市約2%的行情。
不須負擔土地成本
徐佳馨表示，基本上地上權、使用權房屋的投資報酬率，會比周遭有
所有權的房屋高1%？2%左右，因為購買這類產品不須負擔土地成本，
相較購買其他所有權房屋的成本來得低，自然提高了租金報酬率。
建商近期開始搶進地上權案，顯示地上權已逐漸獲得重視。吉美建設
經理林進輝認為，因為精華區土地少，現在民眾已經慢慢能接受地上
權，接下來10年內應會有更多的地上權房屋推出，民眾對地上權房屋
的接受度也會更大。
北市地上權使用權案 房價與租金報酬率 看中精華地段優勢
以近期地上權的規劃來看，日勝生「仁愛本真」、甚至吉美建設剛標
下的的民生社區地上權案，都在台北精華地段，看中的就是精華地段
的優勢，未來也都規劃為豪宅。徐佳馨說，隨著精華區土地越來越稀
有、建商搶進狀況來看，未來不只會有越來越多的地上權房屋，甚至
地上權豪宅也會變多。
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北市實價登錄完成數約3成
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
不動產實價登錄已於2012年8月1日起施行，台北市政府地政局表示，
截至8月15日止，台北市應申報登錄之買賣案件經統計為854件，已於
實價登錄線上申辦系統申報登錄件數為 268件，完成申報登錄比例約
31％。
地政局呼籲尚未完成申報登錄之申報義務人，儘速辦理申報登錄。申
報人如為權利人或地政士得選擇使用自然人憑證，如為不動產經紀業
得選擇以工商憑證，透過網際網路申報登錄，除不受辦公時間、地點
限制外，又可簡化申報登錄程序。倘不方便採用憑證申報登錄者，亦
可攜帶身分證明文件，就近於該局服務台或各地政事務所臨櫃申報登
錄。
另外，地政局特別節錄實價登錄相關法令規定、實價登錄常見問答及
諮詢電話等訊息，印製了精美宣導摺頁置於地政局及所屬各地政事務
所申報登錄處、台北市政府聯合服務中心、台北市各戶政事務所、台
北市稅捐稽徵處各分處等地點，歡迎民眾索取。各地政事務所在受理
買賣登記案件時，亦會隨案主動提供送件人「不動產成交案件實際資
訊申報登錄須知」，提醒民眾及相關業者應按時申報登錄。
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地價稅自用住宅優惠稅率5大要件
作者：MyGoNews方暮晨
時間：2012-07-29
地價稅所稱自用住宅用地，除供住家使用之住宅用地外，尚必須有土
地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用
，有5大申請要件必須注意。
國稅局說明，得適用地價稅自用住宅用地優惠稅率課徵要件為：
(1)土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。
(2)無出租或供營業用。
(3)土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
(4)土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地
稅率繳納地價稅，以一處為限。
(5)面積限制：都市土地未超過300平方公尺部分及非都市土地未超過
700平方公尺部分。
國稅局提醒民眾，新購房地之所有權人，如符合自用住宅用地規定，
記得要在 9月22日以前辦竣戶籍登記，並向在地稅捐機關提出申請，
經核准後即可自當年度起開始適用自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅
，逾期則於次年(期)才可適用。2012年最後申請日適逢星期六依規定
順延至9月24日。
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李鴻源：實價登錄不是實價課稅
中央社 – 2012年8月20日 上午9:36（中央社記者謝佳珍）
內政部長李鴻源今天表示，實價登錄與實價課稅不是等號；實價課稅
與否是財政部權責，但他認為，短期間不會，民眾不用擔心。
不動產成交案件實際資訊申報登錄制度8月1日上路，李鴻源上午接受
廣播訪問，說明實施目的、受理情形等。
李鴻源說，截至15日止，買賣案件已登錄 2886件、租賃案件269件；
買賣案件以新北市500餘件及桃園縣400餘件最多。
他說，不動產資訊透明化、落實居住正義、健全市場是推動實價登錄
的目的；若逾期申報或申報價格不實，依規定將罰。
外傳有地政士認為實價登錄導致工作量增，將調漲收費；李鴻源說，
尊重市場機制，相信地政士會自行評估，但他認為，調漲金額不會太
多。
依規定，不動產成交案件權利人（買方）、地政士及不動產經紀業者
，須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託
代銷契約屆滿或終止30天內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊
。
內政部會在各縣市政府彙報資訊後，以區段化、去識別化方式公開，
供社會大眾查詢。
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輕鬆3分鐘！搞懂如何繳交房屋稅
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
房屋稅條例第 3條規定，房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關
增加該房屋使用價值之建築物，為課稅對象。因此除領有使用執照之
房屋，應向所在地稽徵機關申報設立房屋稅籍有關事項及使用情形並
繳納房屋稅外，對於無照違章房屋亦需申報課稅。
稅捐機關說明：民眾常於房屋頂樓，1 樓前後搭蓋建物，或房屋增建
夾層，以增加房屋使用空間，均應併入房屋面積，核課房屋稅。如經
查獲未依規定辦理申報，因而發生漏稅者，依法除應補稅外，並按所
漏稅額處2倍以下之罰鍰。
稅捐機關提醒民眾，房屋所有人應於房屋建造完成之日起30日內檢附
有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；
其有增建、改建、變更使用情形或移轉、承典時，亦同。
房屋之課稅與否，主要是依房屋的現值大小而定，其年限多寡非唯一
考量因素，房屋評定現值在10萬元以下，才有可能免徵房屋稅。依據
房屋稅條例規定，住家房屋現值在10萬元以下者，免徵房屋稅。
稅捐機關表示，若房屋現值在10萬元以下，而部分供營業用，部分為
住家用者，依規定仍應按其實際使用面積課徵房屋稅；亦即現值10萬
元以下房屋，營業用部分仍按其實際使用面積課徵房屋稅，至於住家
用部分則免徵房屋稅。
房屋依使用情形區分為營業用(店舖、工廠等)、住家用及非住家非營
業用(事務所、補習班、空屋、診所等)3種使用情形課徵房屋稅。
稅捐機關表示，在土地寸土寸金的情況下，有些納稅義務人會利用房
屋頂樓增建廣告塔，作為行銷各式各樣產品的廣告看板；因為該頂樓
增建廣告塔，除了加重其房屋負荷量外，並無增加房屋使用價值，自
無房屋稅條例第 2條之適用，不屬於房屋稅課徵對象，故無營業用、
住家用及非住家非營業用3種使用情形之問題。
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買賣預售屋 換約當年度報稅
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部昨（13）日表示，買賣預售屋時若分年度支付買賣價款時，應
按支付尾款當年度申報所得，但若尾款交付日期不明，則須在買賣雙
方「換約」當年度，以獲取增值利益申報財產交易所得，課所得稅。
官員提醒，買賣預售屋財產交易所得，須在換約當年度認列全額損益
，由於房地產交易金額龐大，賣方如果賺得多，以其他所得項目併計
個人綜合所得稅時，可能適用不同級距所得稅率，稅賦因此增加。
財政部賦稅署官員指出，由於預售屋尚未建造完成，建商出售給個人
，個人再賣給第三人時，因不動產沒有完成過戶，再轉售的就不是不
動產本身，而是一種權利，轉售預售屋的個人，獲取的增值利益要按
其他所得課徵所得稅。
不動產交易金額龐大，買方通常會分次支付價款，若是以分期付款的
交付日當年度認列所得，將產生單一交易，一筆所得因在不同年度收
取價款，而分年認列損益情形。
官員指出，由於個人出售預售屋時，並未辦理不動產所有權移轉登記
，買賣雙方若分別在不同年度支付買賣價款，基於同一筆交易的損益
，不宜分割於不同年度課稅，因此財政部規定，以交付尾款的日期當
年度，為其財產交易所得的歸屬年度。不過，由於預售屋買賣是建立
在買賣雙方契約關係上，其支付尾款時間，通常只有買賣雙方及建商
才知道。
為避免課稅上爭議，財政部發布新解釋令，在尾款支付日期不明時，
以買賣雙方到建設公司辦理預售屋買賣契約異動當年度，作為所得歸
屬年度。
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北台未出售房屋量 不夠市場需求
記者林美芬／台北報導
住展雜誌針對建商未售出房屋戶數與總金額作出最新調查，今年上半
年北台灣五大區塊累計未售出房屋總戶數與總金額分別是1萬2,822戶
、 2,688.6億元。住展認為這些量體只夠不到一年市場需求，反駁政
府空屋量太多的說法。
根據主計總處調查，全台空屋達 156萬戶，且新北市空屋數達到33萬
戶、空屋率達22％，是全台之冠。
但根據住展最新調查，北台灣今年全年推案量約 8,600億元，較去年
推案量短少近300億元，目前未售出2,688.6億元，若以今年全年推案
量8,600億元、目前整體銷售率近四成估算，一年約可消化3,440億元
，2,688.6億元等於未來建商不再推出新案，僅可滿足0.78年需求。
住展指出，北台灣未售出量體最大地區是新北市，目前未售出總銷售
金額約1,130億元，較台北市的 670.4億元多出近7成，其他地區依序
是新竹地區的439.4億元及桃園地區的378.1億元。新北市未售出戶數
前三名，第一是淡水的1,775戶，第二是新莊的542戶，第三是中和的
538戶。
統計發現，北台灣五大區塊，以基隆地區未售出量體最少，只有 526
戶、50.7億元，台北市未售出量體僅有1,208戶、670.4億元，顯示台
北市房市未售出餘屋量十分有限。
住展雜誌研發長倪子仁說，近期房市利空仍不斷，特別是銀行打算將
特定餘屋較大的地區，房貸成數予以緊縮，這無異將使這些地區的賣
壓雪上加霜。不但無辜的打到自住客及首購族，更對新成屋購買的誘
因產生嚴重影響。
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劉燈城：下半年房市審慎保守
2012年8月11日 上午5:30中國時報【沈婉玉╱台北報導】
台灣銀行董事長劉燈城昨日表示，在房屋移轉棟數下滑、央行限縮豪
宅貸款及實價登錄制度上路後，下半年房市「審慎保守」，未來台銀
對建商的土建融資，放款利率將拉高到 2.5％以上，好區位及好地點
的房產價格下修有限，但是區位差的房產則恐有下修之虞。未來台銀
將掌握好地點、好客戶及好價格的「三好原則」進行不動產授信，並
兼顧首購族的需要，協助政府推出各項優惠房貸。
劉燈城表示，上半年台銀住宅貸款餘額僅2千億元，較去年底成長2％
，全台上半年買賣移轉棟數呈現負成長，顯示主管機關一連串管控措
施已發揮成效，房價也不再大幅飆漲。配合下半年豪宅控管及實價登
錄，可再進一步抑制炒作氣氛，預期台銀下半年房貸餘額大幅成長不
易。
在土地及建築融資方面，劉燈城指出，台銀一向重視客戶的信用，在
考量房市展望及資金成本下，目前土地融資利率在 2.5％以上，建築
融資利率不得低於土地融資利率，約在2.6％至2.7％之間。未來台銀
將嚴審不動產放款，轉向衝刺中小企業及海外授信。
大師房屋正朝向「華人市場美式經紀制度第一品牌」發展的過程中，為滿足高總價客戶群多元化的住宅需求，在大台北的南區設立了大師房屋文山及華城營業處，在我們努力的耕耘下能帶您深入瞭解木柵、景美及新店地區各個知名住宅及社區，並提供您不動產終身顧問的服務，位於「台北後花園」之稱的文山及新店地區，區內公園綠地多、學校多，環境單純的優點，有康橋、再興、靜心中小學及政大、世新等大學的薰陶下環境及人文素養都非常高，更在喧鬧的大台北地區裡還可以自在享受樂活與慢活的生活步調。
詳情請洽：大師房屋文山營業處 (02) 2937-5499
(大師國際不動產股份有限公司)
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實價登錄Q&A 七、裁罰規定
Q1：實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰？規定為何？
A1：申報登錄不實、逾期未申報登錄，經通知權利人 (買賣案件之買
方)限期改正，而未改正者，按次處以 3萬-15萬元之罰鍰，至改
正為止。如屬委由地政士或不動產經紀業案件，申報登錄不實、
逾期未申報登錄，不經限期改正，直接處地政士或不動產經紀業
者3萬-15萬元之罰鍰，至改正為止。
Q2：依經紀業提供不動產說明書或權利人契約書文件填載，致生不實
之責任歸屬？或權利人拒不提供契約相關資料時，其責任歸屬?
A2：有關地政士依不動產說明書或契約文件填載，以致不實時，其責
任歸屬問題，如係權利人提供不實資訊，似有使公務員登載不實
事項於公文書罪之疑慮。本部已邀集學者專家納入委外研究，並
徵詢法制單位予以釐清確認。
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