房市亮點－商辦、豪宅 港資猛插旗
近年台灣推動兩岸直航、開放陸客來台觀光自由行、調降遺贈稅等，
都被港資視為房市起漲的明燈，近五年港資不斷大舉加碼注入台灣不
動產，根據統計從2007至2011年就至少有5家港資，8個標的物被相中
，顯見港資對台灣房地產仍具有不小的影響，未來若開放陸資來台，
商辦及豪宅價格都有機會再度攀升。
CEPA加持 港房價上衝
1997年香港房市出現歷史高價後開始暴跌，到2003年下跌高達70％，
但自從簽訂CEPA開放陸客赴港自由行，香港房價節節上漲，許多香港
投資人身價因此水漲船高，挾帶豐厚資金開始往其他區域購置不動產
，然台灣房地產有香港早期房市的縮影，吸引大批港資願意注入台灣
房市。
台灣房屋市場經理劉志雄表示，港資起初來台投資不動產，主要投資
商品圍繞在店面、單層商辦及精華區豪宅，像東區、西門町商圈的店
面、信義計畫區的商辦以及豪宅都是他們的最愛，而且豪宅的購買大
都指名指標性豪宅例如「信義之星」、「宏盛帝寶」等。
但隨著2008年兩岸經貿大幅開放後，許多港資集團開始插旗台灣不動
產。劉志雄指出，2009年亞太置地（APL）向CAPMARK購買三筆不動產
，分別是 「世貿Tower」、「壽德大樓」、「世紀羅浮」三棟大樓，
其中「世貿Tower」及「壽德大樓」 不到一年出售獲利就有一至三成
，大幅增加港資對於台灣房市的信心，2010年再度以30.5億買進萬國
商業大樓，該棟建築位於陸客最愛商圈之一的西門町，今年年初更高
調宣布繼續買樓，以零售商場與旅館為主，預計可投資規模高達 270
億元。
另一港資「豐泰地產」則是主推豪宅市場。劉志雄分析， 2009 年以
5.5 億收購台壽保酒店式公寓「天母星辰」進行改建翻修，2011年推
出豪宅建案；2007年更整合新店大台北華城近 3萬坪土地，與富邦建
設合作總銷金額達 150億的別墅建案，預計最快今年下半年或明年推
出。
另外，豐泰地產2010年接連競標「天母聖道兒童之家」土地及慶豐銀
行南陽街總行大樓，雖然最後結果都與得標擦身而過，仍然可看出其
企圖心，今年也宣布加碼160億投資台灣商辦市場。
台灣不動產 避險新天地
劉志雄指出，如今歐債危機又起，各國大舉印鈔實施貨幣量化寬鬆政
策，造成大陸、香港房價持續飆漲，港資面臨香港房價持續走高、大
陸政策打房下，相對台灣不動產市場不論價格或限制都可以獲得出口
，在考量報酬獲利及風險安全下，相信台灣不動產仍是最佳避險產品
。
最近頗受矚目的太子敦南大樓也有港資出價的傳言，未來在「香港經
驗」的操作下，這股資金勢必會替台灣房地產帶來新的話題。
大師房屋正朝向「華人市場美式經紀制度第一品牌」發展的過程中，為滿足高總價客戶群多元化的住宅需求，在大台北的南區設立了大師房屋文山及華城營業處，在我們努力的耕耘下能帶您深入瞭解木柵、景美及新店地區各個知名住宅及社區，並提供您不動產終身顧問的服務，位於「台北後花園」之稱的文山及新店地區，區內公園綠地多、學校多，環境單純的優點，有康橋、再興、靜心中小學及政大、世新等大學的薰陶下環境及人文素養都非常高，更在喧鬧的大台北地區裡還可以自在享受樂活與慢活的生活步調。
詳情請洽：大師房屋文山營業處 (02) 2937-5499
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下月上路.交易全都露 房市進入不二價
實價登錄八月一日正式上路，未來買賣不動產，都需要將交易價格登
錄在政府網站上。對民眾來說不僅可以得到第一手房價消息，也減少
了業者喊價、哄抬房價的現象，房市交易更透明。
內政部地政司副司長王靚琇表示，實價登錄上路後，無論是自己私下
買賣，或是透過仲介、代銷業者、地政士（代書）成交案件，只要完
成所有權移轉登記的三十天內，就必須申報登記；政府受理、查核資
料過後，也將去除詳細的門牌、地號、建號資料，以每五十個門牌號
碼為單位，在網路平台上公開房價資訊。
不過，八月起申報，政府機關整理資料仍須一段作業期間，民眾大約
要至十月起，才能真正上繳查到房價行情資訊。
實價登錄上路後，將會引導房市進入「不二價」市場。信義房屋企研
室經理蘇啟榮表示，雖然一開始房地產業者反彈，但了解登錄內容後
，就會發現其實有助於市場資訊公開透明。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，實價登錄上路後，各種成交
資訊，都得揭露在公開平台，民眾可以輕易地查詢到區域房價資訊，
不會像以前一樣，被仲介、代銷業者牽著鼻子走。
有人擔心仲介會謊報房價，造成房市資訊混亂，王靚琇表示，政策上
路後，縣市政府地政事務所將主動查核各區段房價，每個月查核物件
將高於申報物件的百分之五；只要不實申報或延遲申報，都將對負責
申報案件者處罰鍰，最高十五萬元。
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投報率6％ 赴日當包租公正夯
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
雙北市租金淨投資報酬率頂多 2~3％，相較之下，日本租金投資報酬
率 6％起跳，讓台灣投資人十分心動，加上近年來台灣房價愈漲愈高
，因此不少投資人轉赴日本投資房產當包租公，且熱潮有愈燒愈旺之
勢。
一般人刻板印象常認為日本物價高，日本房價應該也不便宜，但根據
日本住友不動產的統計，若以東京集合住宅區2011年房價為基準，新
加坡是東京的6.37倍、香港是4.32倍、北京是2.19倍，連台北房價都
是東京的1.46倍。
如果比較租金行情，則台北租金是東京的0.3倍，北京是東京0.5倍左
右。
信義房屋不動產株式會社駐台辦公室專案經理李芊億指出，該公司在
台灣每個月都固定舉辦兩場購屋說明會，每場都採預約制，以60人為
限，場場爆滿，到場的客戶平均有 60~70人，參加完說明會之後，約
有20~25組會赴日看屋，成交案件約在7~14組。
她指出，到日本看屋者有 8成以上是事業有成的中小企業主或醫師，
有些是為了方便小孩在當地讀書，也有不少是為日後退休生活打算，
大部分買進的物件都選擇在交通方便地區的 1~2房，也有人是被租金
高投資報酬率吸引。
業者指出，台灣大樓的坪數通常都含有 3成以上的公共設施，但日本
實際出售面積不含公共設施，停車位也不出售，因此日本每坪房價雖
至少7、80萬元新台幣起跳，坪數卻相當實在，1,000多萬元新台幣即
可買到日本買景觀不錯的小豪宅。
至於若想到日本買房當包租公，業者指出，日本租金投資報酬率比台
北高許多，有時租金投報酬率可達 6~8％，不過，買房當包租公一定
要順利出租，才有投報可言，至日本買房當包租公，還是要留意買房
的地點。
李千億就建議，客戶最好買交通方便而且屋況好一點的房子，因為屋
況佳、交通方便的房子空置率較短，頂多2、3星期就會順利出租；但
交通較不方便的房子，空置率也較高，且加計交給物業公司管理和維
護物件成本之後，可能讓租金投資報酬率下修1.5％左右。
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社福機構為鄰打壓周邊房市？
業者：錯！回饋貢獻良多
記者曹逸雯／台北報導
為了讓身心障礙者能夠融入社會，許多發展中心、特殊教育學校等機
構均設在一般社區中，希望可以在藉著與社會大眾的互動，對身心障
礙者產生正面的影響，，幾乎無可避免的，這些機構設立之初，往往
需面對社區居民的強烈抗爭，有房仲追蹤幾所知名身心障礙機構所在
位置與房價關係後發現，這類機構的設立不但不會影響房價，漲幅都
在區域範圍之內，也少有人會為此而不願選擇在附近買屋。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨今（16）日表示，居民反對身心障
礙者進入社區的理由，以影響房價、破壞居民安寧為主，甚至認為這
類機構屬於「嫌惡設施」。但就業界的定義來說，所謂的嫌惡設施主
要分為兩大類，一種是對生命安全造成威脅，如焚化爐、加油站、高
壓電塔、飛機場等，另一種則是對生活安寧產生影響，如高架橋、垃
圾場、殯儀館、特種行業、家庭工廠等。
徐佳馨指出，身心障礙機構並不是所謂的嫌惡設施，反而這些機構為
了回饋社區，經常以清潔周邊、社區等活動方式，為社區貢獻良多。
統計大台北地區這類機構所在位置，對附近房價造成的價格影響，可
說是完全沒有，如陽光重建中心所在的南京東路、心路基金會所在的
萬美街一帶，詢問度不受影響，在價格成長幅度上也與周邊不相上下
。
住商不動產景美加盟店陳胤豪協理指出，木柵文山地區早年由於地價
便宜，山明水秀，加上交通便利，許多社會福利機構設立於此，但經
過多年觀察，這類身心障礙機構與社區共處，對社區所產生的影響不
大，雖然在設立之初，往往會因為一般大眾對身心障礙者的認識不足
，讓地方產生激烈抗爭，但經過機構本身的努力以及積極對社區互動
，鮮少聽聞地方對於這類機構抱持負面的態度。
徐佳馨表示，社會福利機構在選擇所在地時，受到的限制本來就比較
多，磨合期也較長，目前已具規模的第一兒童發展中心、心路、陽光
等單位所設置的發展或重建中心，在創始初期也受到附近居民的抗爭
，不過，這些機構對身心障礙者多施以充分教育以及完善管理，少有
對打擾到附近居民產生打擾住宅安寧的狀況，加上近年來媒體對身心
障礙者多以正面性報導，目前社會大眾對於這類機構也不再疑懼。
徐佳馨也指出，對於一般購屋者來說，周邊是否有社會福利機構，很
少納入購屋考量，而隨著一般大眾對於身心障礙者的認識更多，加上
社會福利機構多會自發性對社區回饋，預期未來這類反彈應該會減少
，至於某些住戶擔心社會福利機構入駐會影響房價與生活品質，也只
能說是多慮了。
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奢侈稅實施滿周年 房屋租賃市場量增
政府奢侈稅上路屆滿周年，房地產買賣交易數量縮減，許多原本想作
短線交易獲利的屋主，不想二年內出售需繳納10-15%的高額奢侈稅，
面臨到要選擇讓房屋閒置或出租。多數屋主為了讓資產做最有效的利
用，選擇將房屋出租,造就近來房屋租賃市場的業務量大增。根據大
師房屋外商租賃事業處統計,近一年來房屋租賃市場較奢侈稅實施前
，委託出租數量增加了將近30%。高級住宅出租的成交數量也增加了
約 10%。大師房屋因應此租賃市場日益擴大的商機，合併了擁有多年
外商租賃經驗且深受好評的上品國際不動產經紀有限公司，成立了大
師房屋外商租賃事業處，經營歐、美、日本及東南亞、大陸房客的住
宅租賃業務。
中國市場崛起 對於租賃市場的影響
大師房屋外商租賃事業處處長賴廣琦指出，近年來因為中國崛起，許
多國際企業的亞太區總部紛紛從台灣遷移至上海、北京，原本派駐在
台灣的代表數目相對減少，同時原來是派遣高階經理人，變成中階主
管，租金也因此調降。由此外商投資台灣的各項產業正漸漸地邊緣化
當中，高級住宅(尤其是豪宅)租金較高，更難找到足夠預算的外商公
司客戶。
交通便利、生活機能佳為優先考量
目前國際廠商外派來台任職的商務人士，以歐美及日韓為大宗。近年
來由於兩岸政策鬆綁，吸引陸資前進台灣，也增加了許多大陸商務人
士的租屋商機！在群聚效應方面，大師房屋外商租賃事業處處長賴廣
琦表示，天母地區有美國學校、日僑學校且環境舒適，最受歐美及日
本商務人士青睞；中山區因巷弄內有熟悉的日本料理店及日式卡拉OK
，深受日本單身商務人士喜愛；大陸商務人士與國際媒體偏好居住在
台北車站附近，主要是因工作需要常需往返北中南地區，例如台北京
站，地處於五鐵共構，能四通八達貫穿台灣，相當便利。全台最國際
化的信義計畫區除擁有多家百貨公司、電影院及各式餐廳酒吧外，附
近象山自然公園環境及國際會議中心與台北世貿展覽館，更是吸引各
國商務辦事處人士居住首選。
整體來說，美商公司仍佔外商高級住宅最大數量，但近年來以往預算
不高的韓國企業己經迎頭趕上。另外，大師房屋外商租賃事業處目前
高級住宅承租戶的第二至四名都是歐洲國家，多為傳統產業，高科技
產業較少；而台灣企業只有二家本土公司請外籍主管租住高級住宅超
過八萬元，顯示本土企業聘用外商專業人才並不普遍。
此次與大師房屋合併的上品國際不動產經紀有限公司，擁有十多年與
歐、美外商及各國外駐台外交單位的長期合作關係，服務範圍包含台
北市中心、房屋種類包含高級住宅、別墅、套房，服務經驗豐富，具
有良好的實績效率，在外商租賃圈內擁有優良的風評與肯定。大師房
屋總經理陳建慶與上品國際不動產業務經理賴廣琦是同窗，期望能將
大師房屋高總價房產銷售經驗結合上品國際不動產的租賃專業人才，
合力攻佔高總價房產的大餅。
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大師房屋引領房仲業第三波革命
開啟創新三軌制美式經紀人時代來臨達成圓滿人生
近年來臺灣貧富差距持續惡化，臺灣產業結構變化，製造業外移、
金融業購併；工作機會縮減，五月失業率來到4.12%，薪資停滯凍漲
，甚至比 13年前還要縮水，利率從 5%跌至 1%，物價一路飛漲，痛
苦指數節節攀升，日子越來越難過，退休生活堪憂，以往平均退休
年齡為 56-60歲，經過金融風暴與通貨膨脹後，許多人只好將退休
計畫往後延遲至 61-65歲，繼續努力工作，累積積蓄，才能讓退休
生活較為舒適。由於臺灣經濟環境的改變，職業人口擁有第二份工
作的人越來越多，為了提供民眾更具多樣化及彈性的職涯規劃、同
時協助政府增加就業機會，大師房屋提出兼職、正職、專職三種經
紀人職位並行的創新「三軌制」7月起正式上路，廣邀各界菁英人才
，進入高總價房仲業一展長才，並鼓勵大家先從兼職或正職起步，
等收入穩定時，就可以轉入專職，享受財富自由的生活，提早達成
退休的夢想。
近年來金融海嘯一波波，各種投資工具幾乎都全盤皆墨，只有房地
產一枝獨秀、穩健上漲，相較於起伏劇烈的股票市場，房地產投資
波動小，具有較佳的避險性，特別是地段好的房地產更加明顯。換
句話說，在過去十年來懂不懂房地產，是否有買房或換屋，造成完
全不一樣的財富累積結果，當然也產生截然不同人生命運。房地產
在不景氣時，具有保值、抗跌的功能，在景氣蓬勃時，更有增值的
效果，基於有『有土斯有財』的觀念，讓棄股市轉戰房地產投資的
人數大幅增加。而房仲業在這之中扮演了非常重要的位子。
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央大指標 民眾最想買房
2012-06-28 工商時報 記者陳碧芬／台北報導
中央大學昨（27）日公布台灣 6 月消費者信心指數（CCI）總數連三
降至 76.36 點的 2 年新低，但國人對「購買耐久性財貨時機」的信
心回升至 90.95點，是本次調查上升幅度最大的單一指標，顯示房市
投資人氣凝聚。
此外，本次「家庭經濟狀況」指標同步上升，學者指出，交叉分析推
估，自住型建物是目前最受消費者歡迎的標的。
中央大學台灣經濟發展研究中心主任吳大任指出，調查 2項上升的指
標，分別為家庭經濟狀況、耐久性財貨時機；推估是股市不佳、景氣
不明，國人避險意識提高，轉向投資黃金、不動產，「在台灣比較好
的投資標的，還是房地產。」
中大台經中心同時為台灣房屋編制「台灣房價指數」，採季度公布，
今年第 1 季該指數為 117，較去年底微幅上揚 2.63％，與去年同期
比較也成長 3.54％。
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新聞分析-錢太多!房價回不去了
2012-06-27 工商時報 【蔡惠芳】
政府打炒房，但 5月份的房貸餘額依然逆勢再創新高，預售屋、中古
屋房價也持續挺在高點，究竟要怎麼解讀？簡單來說，就是錢太多！
房地產已成為最佳保值工具，更是游資最佳避風港，讓房價一漲就不
再回頭，回不去了。
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房產實際交易價格 10月網上全都露
實價登錄 8 月上路 逾期申報、價格不實可罰 3~15 萬
短線成交量看增
【經濟日報／記者楊文琪、陳美玲／台北報導】
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五大房仲業 積極進軍海外
2012-06-21 工商時報 記者方明／台北報導
國內房仲業者積極進軍海外投資，其中，信義房屋布局大陸、日本最
早，住商、永慶以大陸為主，大師則以美國、日本為據點；今年初台
灣房屋也正式成立海外事業部，以東協國家為主，並將 2012 年訂為
海外事業元年。
信義房屋最早進軍海外市場，目前在大陸上海、蘇州、北京、杭州、
青島及成都，共計有 81 個營業據點，因大陸打房動作激烈，去年信
義大陸仍是虧損，今年在體質調整完畢後，第四季可望有績效顯現。
日本信義目前與日本房產界最具規模的歐力士集團、大京集團、三菱
地所 Residence皆有合作關係，是台灣唯一獨家代理販售其物件的房
仲業者，營運範圍橫跨成屋、新成屋，提供從看屋、簽約、申貸、交
屋、出租代管等完整的全程服務。永慶房屋目前海外只深耕大陸上海
，目前約有 38 家直營門市，去年雖仍有虧損，但依舊看好大陸市場
，不排除朝上海以外城市發展。台灣房屋今年初成立亞太國際地產公
司，開始布局馬來西亞、泰國、緬甸及新加坡等東協地區國家。
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