大師房屋文山營業處的部落格

北市百戶平價屋 1844人搶
 
【潘姿羽╱台北報導】
台灣金聯推出百戶平價屋，吸引1844人瘋搶！台灣金聯連續 4年推出平
價售屋方案，分成住宅83戶、商辦12件、土地5筆共100件房地方案，以
低總價小宅最夯，標號6的北市林森北路套房吸引511人登記。
比市價相對便宜
據台灣金聯統計，登記最熱門的物件前5名依序是標號6的北市中山區林
森北路套房、售價606萬元，台中市北區漢口路四段套房、售價126萬元
，高雄市苓雅區憲昌路的2房產品、售價243萬元，以及雲林縣斗六市公
正街套房，售價58萬元。截至本月15日，這5戶的登記洽購人數達731人
。
「到最後一天，林森北路的套房還有 100多人報名登記。」台灣金聯專
員劉添財透露。
中信房屋林森加盟店店長許志偉則分析，該戶房屋位於林森北路「佳昌
大廈」，台灣金聯售價 606萬元拆算車位，每坪約33.7萬元，與市場每
坪行情45∼50萬元來比，相對便宜。
許志偉也指出，林森北路的低價套房吸引民眾搶購並不意外，這戶房屋
若出租，月租金可達1.2萬元，1年滿租的話，投資報酬率便有3%，高於
定存利率，是不錯的投資標的，且地點鄰近捷運，未來轉手也有增值空
間。
27日將公布結果
劉添財表示，截至本月15日，全台已有1341人登記，但最後 1天又湧入
逾百人登記，總人數有1844人，「雖然政府頻頻打房，但市場對於低總
價物件還是有很大需求。」台灣金聯百戶平價屋方案申請時間本月16日
下午5時截止，本月27日公布抽籤結果。

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北市福里花園 法拍價1億
 
【王筱君╱台北報導】
高總價房屋始終動見觀瞻，法拍市場也不例外，近期北市、花蓮皆有高
總價宅淪法拍，倍受矚目。北市福里花園大廈因鄰近豪宅文華苑，即使
屋齡已 26年，市場詢問度仍高，待拍戶為 14樓頂樓，含增建總坪數達
141.76坪，另有2個車位，本月15日將在台北地方法院執行第1拍，底價
1億860萬元。
福里花園大廈近慶城街，該區房價行情每坪75∼85萬元，寬頻房訊評估
：「待拍戶1拍價格略高於行情，2 拍就有機會拍出。」該社區1樓為商
場，住戶進入社區須爬一小段樓梯，穿過 2樓中庭花園，據房仲業者透
露，早期微風廣場執行常董廖鎮漢與孫芸芸夫妻曾是住戶。
陽明山別墅第4拍
住商不動產長春復北加盟店店東孫世明表示，福里花園大廈近 3年才陸
續釋出物件，行情每坪90∼100萬元，平面車位約13坪，售價約350萬元
，另有子母型車位，價格約 500萬元，「靠近敦北商圈，離機場又近，
長期仍有看漲趨勢。」
台鳳前總裁黃宗宏的陽明山別墅本月14日在士林地方法院執行減價拍賣
，土地2953.29坪，建坪210.48坪，內含其父黃成金千坪墓園，底價4億
873 萬元。待拍戶有多次流標紀錄，且陰宅、陽宅坐落同處，法院筆錄
載明墓園由黃氏子孫全體以借貸關係佔有中，故不點交，寬頻房訊稱，
依國人習俗，多會避諱此類物件。
花蓮大廈法拍7筆
花蓮公正街「華爾街大廈」地下室、4樓與12樓等7筆不動產淪法拍，本
月6日執行第1拍，總坪數648.92坪，底價6820萬元。全國不動產花蓮金
仲加盟店副總經理林偉倫表示，待拍社區生活機能佳，但昔日空屋多，
2 年前有投資客大量買進、整理出售，另成立管委會，目前行情每坪約
13萬元。

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北市標出豪宅 1坪140萬
 
【潘姿羽╱台北報導】
信義區「國美商隱」超夯！台北市政府25戶市有房地昨日開標，位永吉
路30巷的「國美商隱」釋出21戶，標脫 15戶，標脫戶數達7成，其中10
樓戶的底價6235萬元，最後以7529萬9990元標脫，換算單價每坪達140.
9萬元，溢價率高達20.77％。

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炒房團 營造搶購假象
 
【王筱君╱台北報導】
要談台灣房價飆漲，不能不提近年風行的炒房手法，「紅單」（購屋預
約單）與揪團炒房，透過炒作、營造搶購假象，吸引更多民眾進場，是
炒作房價的黑手。
「紅單」多出現在新興重劃區，包括桃園青埔、淡水、八德等，屬於預
售屋權利轉讓，也就是預售屋的優先締約權，代銷業者為保障簽約率及
製造熱銷氣氛，同1戶房屋接受多組客戶排隊預約。
加價轉售賺暴利
由於投資成本不高，每戶預約成本約5∼10萬元，但一轉讓至少可賺5萬
元，不少投資客1次預約5戶、10戶，由於短期獲利可達50∼100%，吸引
不少新手投資客，預售屋價愈炒愈高。
去年央行總裁彭淮南點名，應控管預售屋紅單炒房。將「紅單」轉手獲
利併入綜所稅課稅，稅率最高40％，但政府只能採消極查稅辦法，要求
補稅及繳交罰金，尚無其他更嚴厲的手段來遏止炒紅單歪風。
炒房團也是幫兇，透過集資買屋，配合建商炒作，甚至接收整批建商餘
屋，再加價轉售，賺取暴利。知名炒房團有帥過頭、翻身俱樂部等。
近期不少北部建商南下推案，動輒開出新高價，德明財經科技大學副教
授花敬群認為，外來建商敢於創高價，搭配粉絲團營造搶購風潮，容易
主導交易價格，導致在地建商不得不跟進，彼此形成囚犯困境。

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新莊夯 租金大漲18%
 
【劉曉霞╱台北報導】
台北市房租貴，迫使不少民眾轉往新北市承租房屋，但據實價登錄顯示
，今年第1季新北市每月每坪租金約 637元，也僅較去年同期上漲約3.5
％。但新北市新莊區租金漲最大，較去年同期大漲18％。
1萬7租不到房
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，台北市蛋黃區就業機會多，有捷運經
過、商業機能強，尤其信義區多國際級企業，租金自然不俗，起薪不高
的上班族若在這些區域工作，就只能順著捷運沿線，往外圍尋找，才有
機會省下2∼3成房租。
在外商公司工作的Amanda就因此被迫從台北市搬到新北市居住，Amanda
說，她和男友原先在北市中山區租屋，因為房東決定賣屋獲利了結，她
和男友只好另覓租屋處，原先租金每月約 1.7萬元，「最近在台北市找
房子，發現 1.7萬元根本找不到房子住」，最後才在捷運新莊站附近找
到符合預算的房子。
房價漲獲利了結
無獨有偶，在科技業工作的小健和太太在新北市承租3房2廳的電梯大樓
，開出1.8萬元的預算卻到處都找不到，最後把預算提高到2萬元，才找
到離捷運蘆洲站走路要15分鐘的電梯大廈。
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，由於現在房價貴，年輕人
買不起2房1廳的房子，轉而購買1房1廳的套房，不少房東趁房價上漲時
獲利了結，使得租屋族被迫搬家。
丁玟甄觀察，現在台北市要花 2萬塊以下租屋，幾乎都是公寓，新北市
10年內的電梯大樓都要 2萬元起跳，若要從新北市搬進台北市，至少要
犧牲掉1∼2個房間，若扣除租金、生活開銷，要存下頭期款買房，相當
不易。

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桃園八德買氣升 月銷4成
 
【王筱君╱台北報導】
桃園房市自去年底轉冷，八德擴大重劃區與青埔因推案量大，短期內看
不到生活機能成形，銷售鈍化明顯，有代銷業者私下透露，重劃區建案
1個月能賣出5戶就要偷笑，暗示買氣急凍；惟八德大湳地區因近舊市區
，2字頭房價可吸引區域客與北客，桃大建設推「桃大極」，1期173戶2
個月銷售完畢，2期346戶推案1個月售出4成、破百戶。
購屋族多為軍公教
八德可分為擴大重劃區與大湳商圈，多數新建案集中在重劃區，大湳商
圈目前僅有「三本千晴」、「合雄帝璟」與「桃大極」3 建案。「桃大
極」1、2期總銷達100億，2期鎖定換屋族，規劃48~70坪，每坪開價28.
5 萬元；專案經理呂岱融表示，因單戶總價1400萬元起，購屋族群多為
軍公教或醫師，台北客佔3成。
「三本千晴」專案副理陳宇博坦言：「桃園重劃區推案量體大，銷售持
續鈍化，低總、低單市場接受度較高。」該案去年底推出，但銷售不夠
理想，改鎖定換屋族後售出約3成，以區域客為主。
海悅廣告代銷「合雄帝璟」建案，規劃2~4房，總量體高達560戶，邱姓
專案經理表示：「同時有首購、首換型產品，買方多以區域客為主。」
受打房影響，青埔看屋客明顯量縮，「禾林RICH ONE」專案經理廖偉逸
表示，近兩周來人量縮2成，4 月底前平均周來人可達40~50組，現只剩
近40組。青埔「帝一莊」專案經理李濟良直言：「政策方向不明確，購
買人觀望氣氛濃。」
桃園房價直追新北
作家蔡詩萍是道地桃園人，父母仍住在楊梅，對於桃園房價直追新北市
，他昨天出席「桃大極」會場有感而發：「房價過度飆升，對在地人造
成擠壓，不是什麼值得驕傲的事。」

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「台北信義」Q1連賣2戶
   
【劉曉霞╱台北報導】
預售案房價是房市的指標，而土地成本、營建成本及建商毛利是建案的
台北市信義區豪宅「台北信義」近日又有交易，第1季售出14、21樓各1
戶，不只如此，近日也有2戶出租成功，租金每月高達38萬元。
成龍兒曾買1戶
繼港星房祖明入住「台北信義」後，太子建設在2、3月分別售出14、21
樓各1戶，買家是自然人，兩人分別持有總面積各為 137.22坪，扣除車
位23.79坪，權狀面積 113.43坪。太子建設總經理謝明汎只低調證實14
、21樓已出售，買方和售價均不願透露。
調閱地籍謄本顯示，14樓是在今年2月成交，設定抵押金額為1億8480萬
元，21樓是在今年3月成交，設定抵押金額為1億8000萬元。今年 2月實
價登錄曾揭露1筆「台北信義」交易案，總價2億4693萬元、坪數 159.7
坪，謄本顯示，該筆為港星成龍兒子房祖名以本名陳祖名購入，拆算車
位後，每坪成交價175.7萬元。
另有業者透露，「台北信義」近日有 2戶出租，單戶單月租金達38萬元
，換算下來單坪單月要3000元。不過目前「台北信義」成交價與租金價
格在實價登錄網站均尚未揭露。
業者透露，「台北信義」新承租戶之一是控股公司高階主管，租戶覺得
買豪宅動輒破億元，不如把錢投資股市，每月獲利都有 1~2成，就算買
豪宅有增值，但增值速度遠不如股市，因此寧可「以租代買」。

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土地建材飆漲 拱出高房價
 
【王筱君╱台北報導】
預售案房價是房市的指標，而土地成本、營建成本及建商毛利是建案的
3 大要素，土地與營建成本依城鄉差距、建築等級而有不同，兩者合計
約佔房價7成，另外3成，就是建商的毛利。
建材被中國吸光
舉例來說，北市素地難求，導致土地價格高昂，建商購地成本與營建成
本佔比約7比3，新北市則維持 5比5，中南部土地成本較低，比例可達3
比7，但仍然視個案訴求有所調整。
至於營建成本則包含營造工程、規劃設計、廣告行銷、資本利息等，不
同等級材料時價與工法是造成營建成本高低的關鍵。營建署去年底統計
，台北市實際營造成本10年漲了1倍，以每坪百萬元的建案來說，平均1
坪營建成本約20萬元。
天下不動產估價師事務所所長張峯嘉分析，營造費用近7年約漲1~2成；
「2008∼2010年是營建成本飆漲最瘋狂的2年，光是鋼筋就足足漲了3倍
。」大聲行銷總監田大權指出，2008年北京承辦世界奧運，加上上海世
博會，全亞洲建材都被中國大陸吸乾，營建物料漲幅大。
地主建商成贏家
但營建成本漲幅遠不及土地漲幅來得驚人，田大權暗諷：「在房地產領
域，最專業的絕對是地主！」他認為地主永遠只有一個心態：0 成本概
念，「土地就養在那邊，放愈久愈值錢。」此外政府天價標地，直接推
升土地價格，日前北市府還帶頭標售豪宅，其中信義區「國美商隱」得
標價每坪更達140.9萬元。
財金文化董事長謝金河日前在《蘋果》論壇發表「正視世代危機之源：
高房價」文章，點出5家最會賺錢的房地產上市公司，6年來賺了幾百億
，但繳交國庫的稅卻是鳳毛麟角，加上土地與房地產分離，地主與建商
成了台灣房價飆漲的最大贏家。

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房屋契稅 買屋以現值6%計
 
【洪安怡╱台北報導】
買賣房屋時，土地課徵土地增值稅，房屋則課徵契稅，金額以房屋評定
現值6%計，於合約成立後30天內申報，地政士可代繳。契稅僅在少部分
因公使用取得或信託下免徵，參與都更的房產首度移轉時，有減稅 40%
優惠。
契稅是專用於不動產的產權移轉，共有買賣、贈與、占有、典權、交換
、分割等用途，稅率不同，如買賣、贈與、占有的稅率為6%，典權的稅
率為4%，交換和分割的稅率最低，僅2%，不過一般仍以買賣與贈與情況
最常見。
多委由地政士繳納
契稅的計算方式，是以契價乘稅率的金額繳交，契價指建物價值，目前
以該屋房屋稅單的房屋評定現值為準。假設某甲購入A屋，A屋的房屋評
定現值為100萬元，乘以6%後可得某甲須繳交契稅6萬元，若該屋為法拍
屋，則由拍定人繳交。
買賣雙方簽訂買賣不動產契約30日內，賣方向該屋所在地縣市政府機關
申報繳交，或是攜帶稅單至銀行繳交也可。一般常見做法，是房屋買賣
移轉時，地政士會請賣方提供房屋稅單，試算契稅後由買方繳交費用給
予地政士委託代繳。
雖說房屋買賣多半都須繳交契稅，但也有少數契稅免徵的情形。台灣房
屋法務專員游璿樺說明，例如各級政府機關、公立學校等，因房產取得
非作為營業使用，免徵契稅。或建物完成前，變更起造人名義者也免徵
契稅，譬如 B建商蓋新建案途中，尚未取得建照，但因經營不善而將建
物移轉給B建商，此時B建商不須繳交契稅，另外，信託又分為自益信託
與他益信託，自益信託因委託人與受益人為同一人，因此也免徵契稅。
自益信託免繳契稅
除少數免徵契稅外，參與都市更新還有減徵契稅優惠，十大不動產董事
長黃新美表示，都更地區依權利變換而取得該建物，都市更新後的首次
移轉可減徵契稅40%。舉例，某乙的房產參與都更，更新後取得B屋，再
將B屋轉賣給某丙，假設B屋原先須繳交6萬元的契稅，減徵40%後，某丙
繳交的契稅降為3.6萬元，節省了2.4萬元的稅費。
【契稅小檔案】
屬性：不動產移轉稅
6種用途：買賣、贈與、占有、典權、交換、分割
課徵時機：不動產移轉時，原因發生日起30日內申報
計算方式：契稅稅額＝契價(房屋評定現值)×稅率(2%~6%)
免徵：因公取得，建物完成前變更起造人，信託房產等部分特殊情形
減徵：參與都更房產首度移轉，可減徵40%
資料來源：《蘋果》採訪整理

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房價為什麼漲 低利稅改成幫兇
 
【王筱君╱台北報導】
台北市房價所得比15倍居全球之冠，有人責怪黑心建商與投資客，有人
批仲介和銀行是最大幫兇，更多人怪罪政府沒種又無能，但羅馬絕非一
天造成的。《蘋果》從整體環境與房價結構兩大面向，帶讀者搞懂「房
價為什麼漲？」，讓你不再吃米不知米貴。
過去房地產景氣循環有3年一小漲、7年一大漲周期理論，但細看歷年房
價變化，全台已連續走了11年大多頭，除2008年次級房貸引發全球金融
危機，導致房價小幅下修1.45％，即使2003年SARS風暴席捲全台，也僅
有新北市房價降幅稍大，平均每坪降3.28萬元，總體來說，絲毫無損全
台房價上揚力道。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2008年金融海嘯後，美國聯準會實
施第1波量化寬鬆（Quantitative Easing）政策，「發行 3兆8900億美
元，相當於100兆元台幣，同年11月中國大陸也發行4兆元人民幣債券，
外加影子銀行，合計印鈔10兆元人民幣。」導致過多熱錢在全球流竄，
橫掃亞洲新興國家房市。
熱錢流竄推升房市
但根據主計總處統計歷年每人平均國內生產毛額（人均 GDP，可做為衡
量人民生活水平參考指標）結果顯示，2008年金融海嘯使得人均 GDP從
2006年56萬3349元跌至54萬8757元，之後雖逐年上漲至62萬3871元，但
相較於亞洲各國，僅略高於南韓，遠低於新加坡與香港。全球熱錢推升
房價，但國民所得卻未提升，房價所得比將持續拉大。
2008年是台灣房價飆漲的關鍵年。觀察 5大銀行歷年購屋貸款利率變化
，2000年房貸利率高達7.295％， 2009年為挽救經濟，大幅調降利率，
房貸利率降至1.641％，並維持低於2％超低利率至今。「今天如果你突
然有2000萬元，你會選擇買房？還是把錢存在銀行賺利息？」部落客紅
色子房、高力國際協理蘇明俊從投資報酬角度分析房市上漲因素，「利
率變化是關鍵！」
低利為房市飆漲添動能，但政府3波降稅措施則是引爆高房價的起火點!
降息推案暴增9成
莊孟翰指出，包括2005年大幅調降土地增值稅、2009年遺贈稅從10級累
進課稅、最高稅率50％，降為單一10％的低稅率，最高降幅達80％，以
及2010年營利所得稅從25％降至17％，結果都導致資金回流，進而推升
房價。
政府降利率救經濟，也給了建商炒房機會。2008年全台新屋推案量達79
30億元，但金融海嘯隔年，全台僅剩4823億元，銳減 4成，新屋戶數也
從54631戶降至34218戶，房價回檔1~5％。
但2009年央行降息，讓建商起死回生，2010年全台推案暴增 9成，推出
9127億元新建案，房價硬生生拉高1成，自此房價一去不回。
房價漲了11年，但國民所得仍追不上房價，政府刻意塑造的低利環境，
加上幾波稅制改革都有利於投資人，讓買房成為有錢人的投資捷徑。

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新店中央新村 單坪年漲10萬
 
【劉曉霞╱台北報導】
新北市新店中央新村和新莊塭仔圳重劃區 2塊土地，被投資客視為下一
個大賺「本夢比」財富的區域。估價師稱，塭仔圳去年1坪才 30萬元，
今年單坪已要價40萬元，新店也從去年每坪的40萬元漲到50萬元。
政府開發重劃區，投資客卡位買地翻身的故事比比皆是，近兩年建商搶
推案的台北市北投奇岩重劃區，當初政府重新分配土地時，每坪要價12
0~130萬元，等到建商進駐開發後，每坪要價180~190萬元，漲幅高達 5
成。
高源不動產估價師事務所估價師陳碧源表示，投資客會參考附近現階段
建地的價格，評估重劃區農地變成未來可建地的價格，隨著重劃區計畫
愈趨明朗，地價水漲船高。
預期塭仔圳上漲
以塭仔圳重劃區和新店中央新村徵收區塊為例，陳碧源說，塭仔圳2004
年時1坪地價7萬元，去年1坪已經漲到30萬元，今年1坪已經要40萬元，
新店中央新村土地以前單坪只要30萬元，去年已經漲到40萬元，投資客
陸續卡位，就算重新交地後，每年至少有2~3成漲幅。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，目前新莊副都心和頭前重
劃區都沒有素地，有機會「清水變雞湯」的只剩塭仔圳重劃區，目前該
區新推案約40萬元，實際成交每坪也才 38~40萬元，投資客預期上漲的
心態明顯。至於新店中央新村重劃區，本就是高級住宅區，未來有機會
創區域新高價。
黃舒衛說，除新店中央新村和新莊塭仔圳重劃區 2塊土地外，板橋江子
翠重劃區延伸到中和華中橋這塊地區也是農地改建地的新興區，並提醒
有意投資者，要注意奢侈稅修法，不能申請建照的土地買賣原不課奢侈
稅，去年底修法後也會課。

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